借道特色小鎮(zhèn)

面對(duì)三四線城市的火爆，越來(lái)越多房企開(kāi)始通過(guò)特色小鎮(zhèn)進(jìn)入市場(chǎng)。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，華夏幸福、綠城、綠地等房企都在通過(guò)特色小鎮(zhèn)模式進(jìn)入三四線城市，這個(gè)模式也成為今年最熱的一種方式。

綠城此前計(jì)劃未來(lái)5~10年將打造5~10個(gè)理想小鎮(zhèn)，希望帶動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村改造。其中，一個(gè)小鎮(zhèn)大約有1平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積，總體100萬(wàn)平方米左右的建筑面積，帶動(dòng)3~5平方公里農(nóng)業(yè)改造，構(gòu)成3萬(wàn)人的小鎮(zhèn)。居住主體部分是城里人，大約2/3～3/4是城市里溢出來(lái)的中產(chǎn)階層的需求，比如50~60歲的夫婦，帶著孫輩住到小鎮(zhèn)。

“我們將發(fā)揮已有的PPP模式經(jīng)驗(yàn)，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。”華夏幸福基業(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁葉珺說(shuō)。

以華夏幸福在嘉善打造的人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)為例，地處嘉興市嘉善縣南部區(qū)域，用地面積約3.3平方公里。截至目前，已開(kāi)工項(xiàng)目18個(gè)，累計(jì)完成投資16億。華夏幸福希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集吸引上海外溢的創(chuàng)業(yè)者，并將這個(gè)區(qū)域打造成一個(gè)完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)嘉善縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，2017年房地產(chǎn)板塊重點(diǎn)將“特色小鎮(zhèn)”模式納入發(fā)展戰(zhàn)略，為此綠地正在積極籌備特色小鎮(zhèn)。

按照綠地的規(guī)劃，在京津冀地區(qū)發(fā)展特色小鎮(zhèn)過(guò)程中，綠地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

“目前綠地正在尋找合適的土地和項(xiàng)目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區(qū)域都是突破口。”綠地方面介紹，按照京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的大盤(pán)戰(zhàn)略，2017年綠地將在北京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲(chǔ)備多個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目。

實(shí)際上，綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐，計(jì)劃在江西(南昌周邊)打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個(gè)小鎮(zhèn)。

參考國(guó)外，最著名的莫過(guò)于距紐約一小時(shí)交通圈的格林尼治對(duì)沖基金小鎮(zhèn)。格林尼治是美國(guó)康涅狄格州的一個(gè)面積只有174平方公里的小鎮(zhèn)，目前集中了500多家對(duì)沖基金。格林尼治的發(fā)展，依托的是財(cái)富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里，擁有較低的稅收優(yōu)惠，吸引了大量華爾街精英前來(lái)定居。

特色小鎮(zhèn)如火如荼，“對(duì)于房企而言，通過(guò)小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)可以獲取更加低廉的土地，并在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可以繼續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。”易 居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

三四線機(jī)會(huì)

隨著一線城市的購(gòu)買(mǎi)力外溢和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，很多一線城市的衛(wèi)星城市開(kāi)始率先出現(xiàn)機(jī)會(huì)。

“今年新房銷(xiāo)售的真正機(jī)會(huì)在三四線城市。”世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

對(duì)于三四線戰(zhàn)略，中梁地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)楊劍做過(guò)一個(gè)形象的比喻：“如果布局一二線城市是開(kāi)大奔，布局三四線城市是開(kāi)寶馬mini。你開(kāi)10輛大奔，我開(kāi)50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的拿地成本相對(duì)較低，預(yù)算可以控制在10個(gè)億以內(nèi)。這對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)有積極作用，在資金預(yù)算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會(huì)放棄大城市的購(gòu)地機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)而積極到三四線城市拿地。另外三四線城市購(gòu)房和購(gòu)地政策較寬松，所以此類(lèi)城市的土地市場(chǎng)自然也會(huì)有高溢價(jià)等情況出現(xiàn)。甚至?xí)�出現(xiàn)全國(guó)型大房企和地方中小房企競(jìng)爭(zhēng)拿地的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉認(rèn)為，房企目前正積極拿地，近期三線城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率有明顯上升。整體市場(chǎng)熱度從過(guò)去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市。