三、銀行卡住樓市的脖子

融360六月房貸市場報告顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環(huán)比上升了3.38%。

533家銀行中，超八成的銀行無利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準利率上浮（1.05-1.2倍不等），全國僅11家銀行提供9折優(yōu)惠利率。

值得一提的是，今年4月全國首套房平均利率為4.49%，創(chuàng)下了歷史新低。但在此后，銀行開始上浮房貸利率，5月平均利率為4.73%，環(huán)比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房貸大有全面回歸基準利率的勢頭，甚至是重回5.0。

我們可以來回顧一下，上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年，當時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年，當年很多城市都下了成交量紀錄，而房貸成為銀行的香餑餑，那一年是房價出現(xiàn)大漲趨勢的元年，當時平均房貸利率是5.0%以上。

從2015年9月以后，利率就持續(xù)走低，到2016年，全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房價暴漲的一年，也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增，房貸仍然是銀行的主流業(yè)務(wù)。

而到今年，隨著政策高壓線逐漸收緊，加上銀行資金緊張，銀行和樓市開始撇清關(guān)系。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經(jīng)不是什么秘密了。

業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在來看，全民炒房的時代已經(jīng)結(jié)束，入市門檻已經(jīng)提高，對于大部分熱點城市來說，這個時候進場樓市的人，要么是剛需，要么是改善型住房，炒房成本已經(jīng)相當高昂。

四、萬達主動降杠桿

這兩天，首富王健林借錢給融創(chuàng)孫宏斌收購自己優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的消息，刷了屏。

大家都知道，融創(chuàng)花631.7億元收購了萬達王健林的萬達文旅和萬達酒店，可蹊蹺的是，有295.75億是王健林借給孫宏斌的。

業(yè)內(nèi)對王健林的行為作出多種解讀，但根據(jù)王健林的表述，萬達賣掉資產(chǎn)，回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。這也就是媒體常說的去杠桿。萬達這個中國地產(chǎn)業(yè)的標桿企業(yè)之一，終于開始了去杠桿。

數(shù)據(jù)顯示，2014至2016年萬達剔除預(yù)收賬款后負債率分別為65.17%、63.25%和63.51%，而行業(yè)平均負債率約73%。從這一點來看，其實近三年來的負債率水平要低于行業(yè)平均值。

不過地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也指出，雖然看起來負債率在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不算高，但是，萬達主要從事商業(yè)地產(chǎn)，采用“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，部分社區(qū)商業(yè)出售回款，核心商鋪只租不售，“以售養(yǎng)租”模式實現(xiàn)租售平衡所需的時間也較長�？紤]到萬達文旅名下巨大的國內(nèi)二三四線土地儲備，萬達如果不賣的話，意味著未來必須借更多的錢，才能開發(fā)，這一增一減的對比，未來減少的杠桿規(guī)模，起碼是在千億以上。

實際上，這是當下金融收緊大時代下，房地產(chǎn)開發(fā)商的一個大縮影。現(xiàn)在的房企，都面臨著債臺高筑、求錢若渴的壓力。現(xiàn)在的房企負債已經(jīng)搞到馬上就還不起的地步了，按照媒體日前的披露，內(nèi)地142家地產(chǎn)企業(yè)負債接近3.4萬億。

這段時間以來，李嘉誠、潘石屹等大佬先后收縮自己在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的杠桿，則有異曲同工之處。不難看出，大佬、富人們正在有步驟地退出國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

五、全球央行貨幣寬松政策進入尾聲

而事實上，從國際上來說，全球主要央行貨幣寬松政策，也都進入了尾聲。美聯(lián)儲已經(jīng)制定好了加息與縮表時間規(guī)劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區(qū)也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結(jié)束零利率的時刻，不久將會來到。昨天晚上，加拿大央行宣布將基準利率上調(diào)25個基點至0.75%。

需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補了全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關(guān)閉。

一葉落后，是天下葉落。