房地產(chǎn)長效機(jī)制建立過程中，住房租賃市場以未知的前景帶出一個嶄新的市場空間，最為敏感的資本，又是一番兵馬未動，糧草先行的圖景。

廣州是租購?fù)瑱?quán)，無錫、成都是人才落戶，北京是共有產(chǎn)權(quán)，地方政策都指向房地產(chǎn)長效機(jī)制，大力鼓勵住房租賃業(yè)務(wù)。

“特別是在今年7、8兩個月，中央和地方密集出臺關(guān)于住房租賃的政策”。房東東創(chuàng)始人全靂指出，在調(diào)控的一年里，房企洗牌，未來并購會非常多，或者轉(zhuǎn)型做資管等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大力發(fā)展租賃市場是經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)嵉谋憩F(xiàn)，而目前確實也有做租賃盈利的成功案例。SOHO中國今年半年報顯示，上半年總收入16億元，凈利潤8億元，凈利潤率高達(dá)50%。而排名前50的房企，平均凈利潤率只有7%。

原因在于，SOHO中國收入目前只有租金收入，全部來自于租賃，因此銷售額很低毛利非常高，從而導(dǎo)致凈利高。

近期，上海多家金融機(jī)構(gòu)也掀起一股從資管角度切入租賃市場的熱潮。

資管市場潮起

租賃市場發(fā)展的金融端空間被各方關(guān)注，基金券商最關(guān)注的是公寓類的Reits產(chǎn)品。

鏈家系長租公寓品牌——“自如”以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS。這項名為“中信證券-自如1號”的房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，即將在上海證券交易所掛牌。

據(jù)了解，自如北京目前已實現(xiàn)微利，上海、深圳等新拓展城市還處于成本投入期。這單成功發(fā)行的ABS，來源于自如變租金“季付”、“半年付”、“年付”為信用“月付”的管理方式。

房企都在關(guān)注能在租賃市場里參與什么，目前房企布局長租公寓已經(jīng)如火如荼，包括龍湖、萬科、旭輝等早已布局長租公寓，而碧桂園、陽光城、卓越地產(chǎn)等近期也表現(xiàn)出極高的關(guān)注度。碧桂園上海區(qū)域今年春節(jié)前后正式成立長租公寓管理部與產(chǎn)城發(fā)展部，并在滬拓展業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局長租公寓出于以下四個目的：首先，細(xì)分客戶群體，希望將產(chǎn)品進(jìn)行各個年齡段的戰(zhàn)略性全覆蓋；其次，房地產(chǎn)的周期性很強(qiáng)，一旦進(jìn)入低潮期房子不好賣的時候，將滯銷房源用來出租，可以帶來一筆穩(wěn)定現(xiàn)金流；再次，抓住政策利好機(jī)會，去年國家對住房租賃企業(yè)的態(tài)度由“鼓勵”變?yōu)?ldquo;支持”；最后，當(dāng)前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，這塊市場未來容量將達(dá)到萬億市值。

德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽認(rèn)為，住房租賃市場的興起帶出國企與民企的合作機(jī)會。據(jù)其了解，不少大型民企正在與手中持有租賃用地的國企談合作，商討國企用土地入股、民企出資建造、運(yùn)營的可能性。

另一個較為顯著的變化是，即便是鏈家這樣的輕資產(chǎn)公司，也開始謀求從重資產(chǎn)端投資運(yùn)營的機(jī)會。

包括一些基金，從過往的產(chǎn)品端發(fā)金融產(chǎn)品，到直接在土地端投資，以及設(shè)計重資產(chǎn)投資。此前租賃物業(yè)的土地價格一般比較便宜，基金對于租賃物業(yè)的回報率不高，一般在5%左右。基金的前期介入，對于后續(xù)金融化等機(jī)會的挖掘都很好，更有機(jī)構(gòu)愿意在后端提供貸款支持，從直接進(jìn)土地再到進(jìn)入金融化提供空間。

車陽認(rèn)為，如果產(chǎn)品做到價格低的話，很有可能探索出以后公寓類Reits的路徑。

公寓運(yùn)營金融化屬性漸顯

這一輪大力發(fā)展租賃市場，對于那些此前布局了長租公寓的房企，優(yōu)勢會明顯一些。房企更愿意把自持的部分讓渡利潤空間，利潤已經(jīng)體現(xiàn)了的，也有愿意以成本價較低溢價甚至持平來做退出或者做金融化。

中央和地方在短短兩個月之內(nèi)，密集推出十余個支持租賃市場的政策，釋放出明顯的信號——即未來開發(fā)商參與拍地很可能要與持有或運(yùn)營的租賃規(guī)模掛鉤。住建部近期文件中也明確指出，住房租賃會納入今后的企業(yè)工商登記類別中，試行準(zhǔn)入機(jī)制。

這表明，在長效機(jī)制下，炒地、炒樓的窗口已經(jīng)向房企關(guān)閉，傳統(tǒng)的開發(fā)-銷售模式或?qū)⒏淖�。而政策又打開了租賃這一扇窗，房企今后在土拍市場面對的租賃型用地非常多，不少房企意識到，今天不做租賃可能以后連拍地的資格都沒有；如果不做長租公寓，可能連留在市場的機(jī)會都沒有了。

一家房企人士指出，房企買賣土地的參與機(jī)會將越來越少，今年是真正考驗開發(fā)商的一年。“上海近期兩塊租賃房用地的競得者都是國有企業(yè)，可見民企的生存壓力更大，也會催生更多金融屬性的發(fā)揮，比如融資創(chuàng)新。”

目前對于群租房的二房東現(xiàn)象，北京已明文禁止，上海則還存有灰色地帶。全靂認(rèn)為，一旦市場上只有租賃用地賣，群租房的二房東好日子就要結(jié)束了；但另一方面長租公寓合法合規(guī)的二房東，政府是鼓勵的。