截至上半年，龍湖凈負(fù)債率為56.2%。龍湖管理層表示，公司將通過(guò)外部合作及二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)等方式，控制拿地成本、減少資金占?jí)�；同時(shí)進(jìn)一步拓展境內(nèi)外融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)賬期和降低成本。

龍湖專業(yè)執(zhí)行官邵明曉稱，接下來(lái)的拿地節(jié)奏會(huì)根據(jù)回款和整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的情況來(lái)進(jìn)行決策，將凈負(fù)債率控制在60%以下。

規(guī)模最大的碧桂園也一直在控制負(fù)債水平。截至6月30日，其凈負(fù)債率為37.8% ，比2016年12月31日下降了10.9個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均借貸成本為5.32% ，比去年底下降34個(gè)基點(diǎn)。

以穩(wěn)健著稱的中海外和萬(wàn)科，在財(cái)務(wù)指標(biāo)上更為謹(jǐn)慎。中海外上半年的凈負(fù)債率僅為16.1%，融資成本從去年的4.8%下降至4.2%；萬(wàn)科的凈負(fù)債率為19.61%。截至6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和（501.4億元）。

另一些房企則在追求規(guī)模的過(guò)程中顯示出了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股上半年凈負(fù)債率已超過(guò)警戒線，達(dá)到107%，這與企業(yè)2015-2017年大幅拿地直接相關(guān)，尤其在今年上半年的新增土地總額已接近企業(yè)的銷售額。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新賽道

值得關(guān)注的是，繼萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮提出行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、下半場(chǎng)這些著名的論斷后，中海外主席兼行政總裁顏建國(guó)和龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍提出了大周期論。

顏建國(guó)認(rèn)為，城市化率低于60%時(shí)，是為周期左側(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模和價(jià)格上快速增長(zhǎng)，達(dá)到60%后，行業(yè)將進(jìn)入大周期右側(cè)，目前國(guó)內(nèi)城市化水平已經(jīng)達(dá)到57%，接近臨界點(diǎn)。

在右側(cè)的市場(chǎng)中，持有型物業(yè)將快速成長(zhǎng)，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力�，F(xiàn)在美國(guó)最大市值的房地產(chǎn)公司，都是來(lái)自于持有業(yè)態(tài)的公司。

他透露，當(dāng)前階段中海會(huì)把90%的資源放在住宅開發(fā)方面，保證公司未來(lái)三到五年快速發(fā)展。同時(shí)增加持有型業(yè)態(tài)比例，公司會(huì)將6%-8%資源用于持有型物業(yè)，1%-2%用于養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等新業(yè)務(wù)。

中海目前持有商業(yè)今年上半年整體收入大約13億港元左右，到2020年希望達(dá)到50億港幣，中長(zhǎng)期的目標(biāo)是希望達(dá)到100億港幣。

萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)置地、富力等企業(yè)也均提出了各自的運(yùn)營(yíng)策略。試水物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等多元持有型業(yè)務(wù)。

7月，富力以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店，借此收購(gòu)，富力的酒店規(guī)模將超過(guò)100家，一舉成為全世界最大的酒店運(yùn)營(yíng)商之一。

李思廉表示，未來(lái)富力將持續(xù)尋求擴(kuò)大整體規(guī)模并整合酒店資產(chǎn)，以增加經(jīng)常性收入及利潤(rùn)的比例。

龍湖更早開始向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型�，F(xiàn)在已經(jīng)具備比較全面的能力，包括住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓上的能力，還有TOD項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能力。

吳亞軍表示，在行業(yè)大周期里一定有小波動(dòng)，龍湖早年間是扛著周期，隨著下一步在投資物業(yè)上奠定基礎(chǔ)后，龍湖不敢說(shuō)逆周期，但可適時(shí)利用周期，跟周期共舞，吃到周期紅利。

“因?yàn)槲覀冇写罅康膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)在手里，融資成本偏低，賬期很長(zhǎng)，不管是做新房的銷售擴(kuò)張或者并購(gòu)都是游刃有余。龍湖在資源、能力上做了強(qiáng)勁的準(zhǔn)備，所以才可以在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上提出穩(wěn)健中加速。”

中國(guó)金茂總裁李從瑞認(rèn)為，未來(lái)的房企“第一梯隊(duì)”指標(biāo)將是多方面的，除了千億（以上）規(guī)模，還要在持有板塊收入達(dá)到50億元，進(jìn)入行業(yè)前5名；同時(shí)，保持10%以上的凈資產(chǎn)收益率，以及毛利率比行業(yè)高出10%以上。