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      回升、爆發(fā)、嚴控、平穩(wěn) 成都樓市進入新時代?

      作者:未知 來源:吉信行 更新時間:2017年10月06日 【字體:

      2016年10月1日成都市政府發(fā)布了《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,并且自印發(fā)之日起施行。至此,成都拉開了對房地產(chǎn)市場的新一輪最密集、最嚴厲的調(diào)控序幕。今天樓市調(diào)控迎來一周年,市場進一步規(guī)范,回歸理性。

      市場風云變化,規(guī)范逐漸落地。政府的目的很清楚,規(guī)范市場發(fā)展,抑制樓市泡沫,推動社會全面向前發(fā)展。成都這一年來,房地產(chǎn)市場推出密集的調(diào)控政策。全國的情況幾乎同步。2016年國慶期間,全國19個城市密集出臺新政,拉開了樓市調(diào)控的序幕。

      2016年成都房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了緩慢回升——爆發(fā)——嚴控——平穩(wěn)的發(fā)展過程,在這一年里,政策對于成都房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的作用明顯。據(jù)吉信行市場統(tǒng)計,截至今年9月28日,近一年里共有52條和成都房地產(chǎn)相關(guān)的政策,涉及發(fā)改委、財政部、中國人民銀行、國管公積金、成都規(guī)劃局、成都市國土局、成都市房管局等部門。自2016年10月1日起,成都政府出臺限購、限貸、限價等政策,以期穩(wěn)定樓市。

      近一年來,在經(jīng)歷了重啟限購、推動購租并舉、上浮房貸利率等政策后,再加上限售政策的出臺,進一步抑制市場的炒作氛圍。而就在調(diào)控政策不斷升級的過程中,各家銀行已開始通過提高房貸利率為樓市降溫。從取消房貸利率優(yōu)惠到上浮房貸利率,各家銀行近一年來對于房貸的逐漸收緊,使得炒房客成本飆升。

      近一年的調(diào)控政策,成都房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大變化,特別明顯的變化主要體現(xiàn)在以下這些方面。

      一、組合重拳出擊,樓市“虛火”大降

      此輪調(diào)控的目的,就是迅速出擊降低房地產(chǎn)投資和投機的‘炒房暗火’,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,保證居民住有所居,抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹,同時促進宏觀經(jīng)濟和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。

      二、市場亂象得到遏制

      在這之前,盡管市場調(diào)控一再趨嚴,但在房屋建設(shè)和銷售過程中,無論是項目前階段還是項目后階段,都存在一些不規(guī)范行為,且花式繁多,這也成為房地產(chǎn)市場被調(diào)控的主要原因之一。政府相應(yīng)出臺了一系列政策,如2016年12月14日,成都出臺“加強房地產(chǎn)監(jiān)管,限漲幅”的政策,今年2月3日,成都出臺“交易資金納入政府監(jiān)管”的條款。在項目開發(fā)建設(shè)、宣傳推廣、價格制定、資金管理等各個環(huán)節(jié)都出臺了政策進行市場規(guī)范。

      三、樓市供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

      首先,成都這樣的二線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次,為避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落,本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看,逐步完善”的原則,調(diào)控不是“畢其功于一役”,而是常態(tài)化和機制化。

      四、土拍再規(guī)范,價值再升級。

      土拍市場進一步規(guī)范,政府在房地產(chǎn)市場源頭更加掌控自如,成都的土地價值得到充分體現(xiàn)。9月19日,3宗位于溫江區(qū)的土地約208畝全部成交,成交最高樓面地價10100元/㎡,意味著成都近郊樓面地價正式邁入新的時代。

      五、政府多方化解供需矛盾,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。

      “人才公寓、長租公寓、無償移交、自持住宅”等是近期高頻詞語。如人才公寓地塊在出讓文件中明確要求建設(shè)為人才公寓,同時會明確戶型配比、裝修條件等規(guī)則,供應(yīng)對象則要求為向《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》確定的A、B、C、D類人才進行定向銷售。其中,銷售價格更是要求原則上應(yīng)低于同區(qū)域同品質(zhì)同時期新建商品住宅的平均銷售價格,必要時可低于成本價銷售。

      2017年9月7日成都推出五塊地,土拍規(guī)則由此前“競商業(yè)自持比例+抽簽競得”的3.0拍賣方式,再度升級,采取“配建并無償移交定量租賃住房+限價競買+續(xù)競配建并無償移交租賃住房面積”、“限價競買+競自持商品住房面積比例+抽簽競得”的4.0版本競拍方式確定最終的競得人。

      新模式的出現(xiàn),土地獲取難度加大,項目開發(fā)要求更多,對開發(fā)商的經(jīng)濟實力或資金整合能力要求增高。

      六、購買人群更加理性,自住用途更加明顯,投機完全抑制了,投資更加傾向于中高端產(chǎn)品。

      與過去的調(diào)控相比,本輪調(diào)控范圍更大、力度更強、措施更嚴。“在強有力的政策作用下,非急迫性、支付能力有限的購房需求延遲,樓市交易量明顯下降,對緩解市場緊張情緒、抑制房價過快上漲產(chǎn)生明顯效果。更為重要的是,杠桿使用空間的縮小大大遏制樓市投機行為。

      不斷推出新政,部分購買人群由購買變?yōu)橛^望,出手不再匆忙,同時購買物業(yè)時間相對分散,不像過去那么集中在幾個時間段。投機幾乎完全出場,投資得到很大限制,購房用途以自住為主。部分過去意向投資高端住宅的有錢人,由于購房機會有嚴格限制,加上豪宅具有獨特的保值、增值特性,轉(zhuǎn)而購買豪宅,使得豪宅市場出現(xiàn)相對火熱的情景。

      經(jīng)過一年的密集調(diào)控,成都房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方面非常明了,穩(wěn)步向前。

      一、政府多個相關(guān)單位明確指示,調(diào)控是長效機制,本輪調(diào)控的目的不僅僅是要把房價控制下來,更大的目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場,市場形成平穩(wěn)的常態(tài),消除一切不利于國民經(jīng)濟發(fā)展的因素。政策將不斷完善,最終促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

      二、房地產(chǎn)仍然是城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一。土地和房產(chǎn)對應(yīng)的經(jīng)濟總量大,上下產(chǎn)業(yè)鏈帶動的就業(yè)機會多。但房地產(chǎn)經(jīng)濟在城市經(jīng)濟中的分量將會有所降低,直到一個合理水平,并長期維持下去。

      2016年成都,全年房地產(chǎn)銷售金額超過3200億;全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2638.9億元,比上年增長6.5%;全年土地成交總額約605.56億元,較2015年全年的賣地總額547.1億元上漲10.6%。

      三、市場更加規(guī)范,信息更加透明,房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展模式。項目開發(fā)模式研究、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新、項目人性化管理等是未來房地產(chǎn)從業(yè)人員需要重點關(guān)注的一塊,進一步提升產(chǎn)品本身的品質(zhì),改善人們的居住環(huán)境。

      四、并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹,房地產(chǎn)“寡頭時代”悄悄來臨。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)會出現(xiàn)明顯變化,一些規(guī)模較小、融資渠道少的企業(yè)會主動退出或被并購,企業(yè)數(shù)量會有所減少。強者恒強,大者越大,房地產(chǎn)“寡頭時代”特征顯現(xiàn)。

      據(jù)吉信行統(tǒng)計,2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為217宗,涉及金額為4012.5億元,同比上升44%。2017年前8個月,全國房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗,涉資2177億元。

      2016年、2017年房地產(chǎn)典型并購案

      六、市場多樣化,百花齊放新時代。長租公寓、人才公寓等市場逐步成熟,政府的管理系統(tǒng)逐步完善。居住市場由過去的單一商品住宅發(fā)展為“商品住宅、長租公寓、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)、短租公寓”等多種形式并存。 五、市場有序發(fā)展,房地產(chǎn)社會形象提升。自住客群,產(chǎn)品選擇多樣化;投資客戶,更加理性。通過政府目前的管理手段,廣告宣傳更加真實,銷售數(shù)據(jù)更加透明,購房者更加理性。

      總之,成都房地產(chǎn)經(jīng)歷了一年的調(diào)控,市場更加規(guī)范,達到了政府對樓市調(diào)控的預(yù)期,市場逐步步入正常的發(fā)展軌跡。成都未來的房地產(chǎn)市場值得期待。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      星星卡納灣畔 3700 內(nèi)蒙古大道
      紫荊尚品 3400 通達路
      北歐麗景 8100 花水灣鎮(zhèn)
      恒昌·格蘭郡 4600 內(nèi)蒙古大道
      惠山公館 5800 北街
      硯湖 10000 安仁鎮(zhèn)
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