"930"調(diào)控一周年 樓市情緒逐漸趨于從容(2)
作者:未知 來源:第一財經(jīng)APP 更新時間:2017年10月11日 【字體:大 中 小】
購房熱情減退
樓市降溫的同時,購房者的購房熱情也開始逐漸降溫。
今年4月,雷銘華(化名)拿到自己房子的鑰匙的時候總算長長舒了一口氣,從去年開始,楊華經(jīng)歷了樓市一度的火爆,以及調(diào)控后的不斷平穩(wěn),見證了市場從熱到淡的全過程。他很慶幸,自己當(dāng)時沒有在樓市最火的時候入手,在一個比較平穩(wěn)的環(huán)境完成了自己的置換。
在上海某家股份制銀行工作的雷銘華是一名80后,幾年前隨著孩子的出生開始讓他逐漸有了置換房子的需求,他希望把自己的小房子置換成相對市區(qū)的房子。
“1月開始看的,本身想看看1000萬左右能在市中心買到什么樣的房,我?guī)讉月下來大概看了10多套,我感覺每一套都有可以議價的空間,相對給我的決策時間還是比較充裕的。”雷銘華說。
他對自己買的房子還是非常滿意,自從去年樓市調(diào)控以后,市場逐漸平穩(wěn),他發(fā)現(xiàn)市場可以選擇的房源越來越多,房東的價格也很穩(wěn)定。
“之前火爆的時候我沒想到換房,覺得自己預(yù)算有限,好的房子2~3個人搶就容易跳價,我沒任何競爭力。”
今年以來,很多購房者都和雷銘華感受一樣,發(fā)現(xiàn)市場逐漸回歸冷靜,之前的炒房客也開始慢慢退出市場,真正的剛需購房者開始享受到了平穩(wěn)市場的紅利。“基本沒有人搶房,可以選擇的面很大,我的內(nèi)心也不會那么焦慮,真正買到了適合自己的房子。”雷銘華說。
考慮到租房的政策越來越完善,很多90后也逐漸開始選擇先租房的生活。
“在一線城市工作很不容易,一開始我們都是考慮租房,之前的租房政策并不利于租客,現(xiàn)在越來越多長租公寓以及租房政策出臺,我感覺我們的保障越來越完善。”一位在上海工作的90后沈偉告訴記者。
無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介,都感受到了購房者的觀望情緒。“都在等著降價,大家都不著急了。”一位開發(fā)商人士告訴記者。
“周圍很多朋友都租房子,一開始工作買房本身就不現(xiàn)實,如今租賃有保障本身就是好事。”沈偉說。
多位受訪者對第一財經(jīng)表示,相比過往利用國慶長假看房買房,今年更愿意把時間花在和家人朋友旅游上。深圳一名握有足夠現(xiàn)金在手的購房者稱,“首付的錢家里已經(jīng)準備好了,但現(xiàn)在銀行放款很慢利息也高,我把握不好現(xiàn)在是不是合適的購房時機,索性再等等看。”
此時購房者的觀望情緒和一年前高點時期全民爭當(dāng)接盤俠的狀況相比,是一根繩子牽引下的兩個方向。其本質(zhì)是市場環(huán)境嬗變帶來的購房心理改變。
房企或啟動年底沖刺
記者注意到,今年以來,由三四線城市帶動,全國范圍內(nèi),一二季度成績相當(dāng)不俗,帶動了開發(fā)商在上半年規(guī)模再創(chuàng)下新高。正是有上半年的鋪墊,截至今年前三季度,主流開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)依然飄紅。
據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計,截至2017年三季度末,突破千億規(guī)模的房企已達11家。由于入圍的企業(yè)變多,前千億陣營中,也有了更細致的分化。
3000億房企中,碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已突破4000億元,萬科地產(chǎn)和中國恒大的業(yè)績也分別達到了3947.8億元和3658.8億元。
而截至三季度末,保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股的銷售業(yè)績都已達到2000億規(guī)模,而中海地產(chǎn)、龍湖、金地、華夏幸福、華潤置地截至三季度末都已超千億。
第四季度將成為全年關(guān)鍵節(jié)點。作為傳統(tǒng)購房旺季,金九銀十向來是房企下半年沖銷售任務(wù)的絕佳時刻,但今年不同于往年。
以深圳為例,9月新房供應(yīng)驟減,批售2.7萬平方米,推售12.4萬平方米,環(huán)比分別下跌96%和86%。至于成交,9月一手住宅的成交均價為54314元/平方米,環(huán)比下跌0.13%,成交套數(shù)環(huán)比上漲37.5%至2728套。二手方面,成交量價保持平穩(wěn)。
盡管深圳9月一手住宅成交量環(huán)比有較大幅度上升,但是從價格、批售情況以及二手成交的量價來看,這個金九成色依然不足。而由于國慶開場冷淡,銀十的市場變現(xiàn)并不為業(yè)內(nèi)看好。
金九成色不足,銀十開場冷淡,不只深圳,這也是其他一線城市的普遍表現(xiàn)。假如降溫情緒進一步從一二線城市傳導(dǎo)到當(dāng)前的成交主力三四線城市,房企的第四季度的經(jīng)營推售將倍感壓力。
由于行業(yè)集中化,房企對市場份額的競爭將越來越激烈。上述分別已破4000億、3000億、2000億和千億的十余家房企,能否從4000億到5000億、3000億到4000億如此類推,更上一個臺階將取決于第四季度的表現(xiàn)。
此外,目前綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝等多家房企距離千億僅一步之遙,假如四季度銷售出色,年末將有望進入千億陣營。
第四季度通常是房企走量沖業(yè)績的關(guān)鍵時刻,在距離年度銷售目標(biāo)較遠、資金回籠壓力增加的情況下,不排除房企以價換量。
事實上,開發(fā)商的一些經(jīng)營指標(biāo)已經(jīng)能夠透露出些許端倪。以標(biāo)桿房企萬科的月度銷售數(shù)據(jù)為例,該公司今年2月的銷售均價達到了歷史的高點1.63萬元/平方米,而剛過去的9月,萬科最新的銷售均價為1.46萬元/平方米,而8月份還創(chuàng)下年內(nèi)最低均價13523.2元/平方米,跌幅接近20%。
雖然單一開發(fā)商的月度銷售均價存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性方面的差異,但作為市場份額較大且全國一二三線城市布局均衡的企業(yè),萬科的月度成交均價在今年以來的下滑趨勢已是客觀事實。
另外值得關(guān)注的是,雖然不少公司前三季度銷售總額創(chuàng)下同比新高,但更多公司的前三季度銷售達成率并不理想。例如一家華南上市房企剛剛披露的前三季度合同銷售額約為260億,平均每月銷售量在28億左右。但該公司今年目標(biāo)接近400億,這意味著該公司需要在最后三個月實現(xiàn)單月銷售45億以上的業(yè)績,方可完成年度目標(biāo)。在國慶黃金周開局不利的情況下,其四季度銷售壓力可見一斑。