購房熱情減退

樓市降溫的同時(shí)，購房者的購房熱情也開始逐漸降溫。

今年4月，雷銘華（化名）拿到自己房子的鑰匙的時(shí)候總算長(zhǎng)長(zhǎng)舒了一口氣，從去年開始，楊華經(jīng)歷了樓市一度的火爆，以及調(diào)控后的不斷平穩(wěn)，見證了市場(chǎng)從熱到淡的全過程。他很慶幸，自己當(dāng)時(shí)沒有在樓市最火的時(shí)候入手，在一個(gè)比較平穩(wěn)的環(huán)境完成了自己的置換。

在上海某家股份制銀行工作的雷銘華是一名80后，幾年前隨著孩子的出生開始讓他逐漸有了置換房子的需求，他希望把自己的小房子置換成相對(duì)市區(qū)的房子。

“1月開始看的，本身想看看1000萬左右能在市中心買到什么樣的房，我?guī)讉�(gè)月下來大概看了10多套，我感覺每一套都有可以議價(jià)的空間，相對(duì)給我的決策時(shí)間還是比較充裕的。”雷銘華說。

他對(duì)自己買的房子還是非常滿意，自從去年樓市調(diào)控以后，市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，他發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)可以選擇的房源越來越多，房東的價(jià)格也很穩(wěn)定。

“之前火爆的時(shí)候我沒想到換房，覺得自己預(yù)算有限，好的房子2～3個(gè)人搶就容易跳價(jià)，我沒任何競(jìng)爭(zhēng)力。”

今年以來，很多購房者都和雷銘華感受一樣，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)逐漸回歸冷靜，之前的炒房客也開始慢慢退出市場(chǎng)，真正的剛需購房者開始享受到了平穩(wěn)市場(chǎng)的紅利。“基本沒有人搶房，可以選擇的面很大，我的內(nèi)心也不會(huì)那么焦慮，真正買到了適合自己的房子。”雷銘華說。

考慮到租房的政策越來越完善，很多90后也逐漸開始選擇先租房的生活。

“在一線城市工作很不容易，一開始我們都是考慮租房，之前的租房政策并不利于租客，現(xiàn)在越來越多長(zhǎng)租公寓以及租房政策出臺(tái)，我感覺我們的保障越來越完善。”一位在上海工作的90后沈偉告訴記者。

無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介，都感受到了購房者的觀望情緒。“都在等著降價(jià)，大家都不著急了。”一位開發(fā)商人士告訴記者。

“周圍很多朋友都租房子，一開始工作買房本身就不現(xiàn)實(shí)，如今租賃有保障本身就是好事。”沈偉說。

多位受訪者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，相比過往利用國慶長(zhǎng)假看房買房，今年更愿意把時(shí)間花在和家人朋友旅游上。深圳一名握有足夠現(xiàn)金在手的購房者稱，“首付的錢家里已經(jīng)準(zhǔn)備好了，但現(xiàn)在銀行放款很慢利息也高，我把握不好現(xiàn)在是不是合適的購房時(shí)機(jī)，索性再等等看。”

此時(shí)購房者的觀望情緒和一年前高點(diǎn)時(shí)期全民爭(zhēng)當(dāng)接盤俠的狀況相比，是一根繩子牽引下的兩個(gè)方向。其本質(zhì)是市場(chǎng)環(huán)境嬗變帶來的購房心理改變。

房企或啟動(dòng)年底沖刺

記者注意到，今年以來，由三四線城市帶動(dòng)，全國范圍內(nèi)，一二季度成績(jī)相當(dāng)不俗，帶動(dòng)了開發(fā)商在上半年規(guī)模再創(chuàng)下新高。正是有上半年的鋪墊，截至今年前三季度，主流開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)依然飄紅。

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達(dá)11家。由于入圍的企業(yè)變多，前千億陣營中，也有了更細(xì)致的分化。

3000億房企中，碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已突破4000億元，萬科地產(chǎn)和中國恒大的業(yè)績(jī)也分別達(dá)到了3947.8億元和3658.8億元。

而截至三季度末，保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股的銷售業(yè)績(jī)都已達(dá)到2000億規(guī)模，而中海地產(chǎn)、龍湖、金地、華夏幸福、華潤置地截至三季度末都已超千億。

第四季度將成為全年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。作為傳統(tǒng)購房旺季，金九銀十向來是房企下半年沖銷售任務(wù)的絕佳時(shí)刻，但今年不同于往年。

以深圳為例，9月新房供應(yīng)驟減，批售2.7萬平方米，推售12.4萬平方米，環(huán)比分別下跌96%和86%。至于成交，9月一手住宅的成交均價(jià)為54314元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，成交套數(shù)環(huán)比上漲37.5%至2728套。二手方面，成交量?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。

盡管深圳9月一手住宅成交量環(huán)比有較大幅度上升，但是從價(jià)格、批售情況以及二手成交的量?jī)r(jià)來看，這個(gè)金九成色依然不足。而由于國慶開場(chǎng)冷淡，銀十的市場(chǎng)變現(xiàn)并不為業(yè)內(nèi)看好。

金九成色不足，銀十開場(chǎng)冷淡，不只深圳，這也是其他一線城市的普遍表現(xiàn)。假如降溫情緒進(jìn)一步從一二線城市傳導(dǎo)到當(dāng)前的成交主力三四線城市，房企的第四季度的經(jīng)營推售將倍感壓力。

由于行業(yè)集中化，房企對(duì)市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。上述分別已破4000億、3000億、2000億和千億的十余家房企，能否從4000億到5000億、3000億到4000億如此類推，更上一個(gè)臺(tái)階將取決于第四季度的表現(xiàn)。

此外，目前綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝等多家房企距離千億僅一步之遙，假如四季度銷售出色，年末將有望進(jìn)入千億陣營。

第四季度通常是房企走量沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，在距離年度銷售目標(biāo)較遠(yuǎn)、資金回籠壓力增加的情況下，不排除房企以價(jià)換量。

事實(shí)上，開發(fā)商的一些經(jīng)營指標(biāo)已經(jīng)能夠透露出些許端倪。以標(biāo)桿房企萬科的月度銷售數(shù)據(jù)為例，該公司今年2月的銷售均價(jià)達(dá)到了歷史的高點(diǎn)1.63萬元/平方米，而剛過去的9月，萬科最新的銷售均價(jià)為1.46萬元/平方米，而8月份還創(chuàng)下年內(nèi)最低均價(jià)13523.2元/平方米，跌幅接近20%。

雖然單一開發(fā)商的月度銷售均價(jià)存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性方面的差異，但作為市場(chǎng)份額較大且全國一二三線城市布局均衡的企業(yè)，萬科的月度成交均價(jià)在今年以來的下滑趨勢(shì)已是客觀事實(shí)。

另外值得關(guān)注的是，雖然不少公司前三季度銷售總額創(chuàng)下同比新高，但更多公司的前三季度銷售達(dá)成率并不理想。例如一家華南上市房企剛剛披露的前三季度合同銷售額約為260億，平均每月銷售量在28億左右。但該公司今年目標(biāo)接近400億，這意味著該公司需要在最后三個(gè)月實(shí)現(xiàn)單月銷售45億以上的業(yè)績(jī)，方可完成年度目標(biāo)。在國慶黃金周開局不利的情況下，其四季度銷售壓力可見一斑。