與其用“寒潮”來描述剛剛過去的黃金周樓市，不如用“從容”二字更為妥帖，因為當人們將更多的注意力從房子身上解脫出來，轉(zhuǎn)向家庭休閑和旅游上，就已經(jīng)在很大程度上佐證了買房這件曾經(jīng)折磨許多人神經(jīng)的頭等大事，已經(jīng)逐漸變得不那么重要。

機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，不少一二線熱點城市，樓市成交量創(chuàng)下2014年以來新低，尤其部分大城市簽約量同比跌幅過半。

與此相對應的是，全國出游人數(shù)創(chuàng)歷史新高。國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本次假日期間，全國共接待國內(nèi)游客7.05億人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5836億元，按可比口徑前7天與2016年同比計算，分別增長11.9%和13.9%。

樓市清淡，旅游火熱。新一輪樓市調(diào)控一周年之際，市場格局已然發(fā)生根本改變。“房子不是用來炒的”，這一正確的住房消費觀念已悄然浸入人們的認知深處。

樓市調(diào)控長期化

從中央到各級省市，從一線城市到二三線城市甚至四線城市，全國樓市不斷回歸平穩(wěn)，而由于過去一年的合理管制，讓樓市出現(xiàn)了悄然變化。

第一財經(jīng)記者注意到，調(diào)控政策效能從短期逐漸向中長期過渡。從2016年底開始，中央已多次強調(diào)“住炒原則”，強調(diào)住房要回歸居住屬性，為樓市發(fā)展定調(diào)。

以時間為主線溯源，2016年國慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺新政，此后多個環(huán)一線的二三線城市跟進，開啟了全國樓市調(diào)控的大潮；其后，2017年2月末開始，調(diào)控再次出手，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個市、區(qū)相繼出臺或升級限購、限貸政策。

此兩個階段的調(diào)控政策仍以限購、限貸、限價為主，主要從需求端作出要求和引導。

3月廈門開啟“限售”先例，針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易，意味著國內(nèi)樓市進入限售時期。第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前全國已有近50個城市陸續(xù)加入限售陣營，而三亞和石家莊的5年限售期是最長期限。

除了限售外，幾乎同步，多個城市也制定了對商業(yè)項目的限制政策。從北京開始，今年4月，北京相關部門發(fā)布商業(yè)辦公類項目、產(chǎn)業(yè)類項目管理的通知，嚴禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用，未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。隨后，廣州、上海、深圳、南京、成都等城市也相繼發(fā)文清理整頓商辦類項目。

限商的目的是讓住房回歸居住屬性、讓非居住用途的土地項目回歸產(chǎn)業(yè)的屬性，打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機行為。

穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢表示，繼6月和7月中國4 個一線城市住宅價格環(huán)比連續(xù)兩個月持平后，8月份一線城市房價環(huán)比下跌0.3%，這也是國內(nèi)一線城市房價在2017年首度出現(xiàn)下跌。“由于現(xiàn)有調(diào)控政策放寬的可能性不大，未來6~12個月一二線城市的房價有望停止上漲。”

盡管限購、限貸、限價、限售、限商“五限”已齊，但這并非調(diào)控的重點。政府的思路不只在“限”字訣，種種跡象顯示，長效機制正在醞釀，住房租賃市場是突破口之一。

7月18日，國家九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出加快住房租賃市場的發(fā)展，建立購租并舉的多層次住房制度。目前深圳、廣州、佛山等多城市已出臺相應的實施方案。

可以預見，長效政策不斷出臺，將帶來樓市的長期穩(wěn)定。

市場不斷降溫

對樓市而言，剛過去的國慶黃金周（10月1日～8日）是近年來最清淡的一個長假。權威機構數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測的33個重點監(jiān)測城市成交表現(xiàn)極度低迷，成交量同比下降63%。其中，六成以上的城市成交量同比腰斬，同比跌幅在90%以上的城市不在少數(shù)，并且包括熱點一、二線城市。

10月初，記者走訪上海幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，之前門庭若市場面早已沒有，幾乎沒有人在門店問詢。很多中介紛紛跑到街頭，不斷散發(fā)傳單。一年多前，這些業(yè)務人員每天都在不停接待客戶，忙得不亦樂乎。

在上海普陀區(qū)的中介門店，很多房產(chǎn)中介都在互相聊天。“我們之前有10個同事，現(xiàn)在只有8個了，客戶都持觀望情緒，房子很難成交。”一位中介門店經(jīng)理告訴記者。

上海中原地產(chǎn)多家門店反映，十一長假期間來客量比平時減少三成左右，和去年同期相比減少大約七成。

深圳中原研究院指出，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年，從“五限”到租售同權、購租并舉再到如對金融風險的把控，房地產(chǎn)調(diào)控已從供給層面的管控轉(zhuǎn)向加大市民投資成本，壓縮獲利空間。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的8月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個熱點一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，首次出現(xiàn)全部停漲。這被業(yè)界視作房地產(chǎn)市場的拐點。

在南京，很多售樓處已經(jīng)非常冷清，9月的一天，記者來到南京某個售樓處發(fā)現(xiàn)，除了記者基本沒有其他購房者，和之前熙熙攘攘的情況差別明顯。

“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但從最近的一次開盤看，我們沒有實現(xiàn)100%去化，購房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來越難賣。”一位南京開發(fā)商城市總經(jīng)理告訴記者。

“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買;最近我們還準備推500套房源，目前意向客戶不到600組。大家對今年的市場都不樂觀。”一名廈門開發(fā)商人士告訴記者。

從開發(fā)商看，部分廈門開發(fā)商也開始準備以價換量。“之前不打算推那么多貨值，但是擔心后面更難賣，所以提前準備出貨了。廈門很多項目開盤去化也只有50%～60%。”上述開發(fā)商人士告訴記者。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，遇假期成交下滑是慣例，從今年整體市場表現(xiàn)來看政策一直從緊，成交一直在低位運行，加之此前一些假日成交都比去年同期有不同程度縮水，已經(jīng)有所“預示”。從外部環(huán)境來看，今年9月底不少城市再度掀起一輪調(diào)控潮，不排除對心理造成一定影響。

業(yè)內(nèi)權威人士認為，目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交“量縮”階段還沒有結(jié)束，估計要持續(xù)到明年，成交量才會慢慢筑底。成交量持續(xù)低迷后，成交價格就會出現(xiàn)下跌，目前部分城市已經(jīng)開始跌價。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價格微跌狀態(tài)，預計二手房成交價格下跌的城市數(shù)量還會進一步增加。