與其用“寒潮”來(lái)描述剛剛過(guò)去的黃金周樓市，不如用“從容”二字更為妥帖，因?yàn)楫?dāng)人們將更多的注意力從房子身上解脫出來(lái)，轉(zhuǎn)向家庭休閑和旅游上，就已經(jīng)在很大程度上佐證了買房這件曾經(jīng)折磨許多人神經(jīng)的頭等大事，已經(jīng)逐漸變得不那么重要。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶黃金周期間，不少一二線熱點(diǎn)城市，樓市成交量創(chuàng)下2014年以來(lái)新低，尤其部分大城市簽約量同比跌幅過(guò)半。

與此相對(duì)應(yīng)的是，全國(guó)出游人數(shù)創(chuàng)歷史新高。國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本次假日期間，全國(guó)共接待國(guó)內(nèi)游客7.05億人次，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入5836億元，按可比口徑前7天與2016年同比計(jì)算，分別增長(zhǎng)11.9%和13.9%。

樓市清淡，旅游火熱。新一輪樓市調(diào)控一周年之際，市場(chǎng)格局已然發(fā)生根本改變。“房子不是用來(lái)炒的”，這一正確的住房消費(fèi)觀念已悄然浸入人們的認(rèn)知深處。

樓市調(diào)控長(zhǎng)期化

從中央到各級(jí)省市，從一線城市到二三線城市甚至四線城市，全國(guó)樓市不斷回歸平穩(wěn)，而由于過(guò)去一年的合理管制，讓樓市出現(xiàn)了悄然變化。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，調(diào)控政策效能從短期逐漸向中長(zhǎng)期過(guò)渡。從2016年底開(kāi)始，中央已多次強(qiáng)調(diào)“住炒原則”，強(qiáng)調(diào)住房要回歸居住屬性，為樓市發(fā)展定調(diào)。

以時(shí)間為主線溯源，2016年國(guó)慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺(tái)新政，此后多個(gè)環(huán)一線的二三線城市跟進(jìn)，開(kāi)啟了全國(guó)樓市調(diào)控的大潮；其后，2017年2月末開(kāi)始，調(diào)控再次出手，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個(gè)市、區(qū)相繼出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸政策。

此兩個(gè)階段的調(diào)控政策仍以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為主，主要從需求端作出要求和引導(dǎo)。

3月廈門開(kāi)啟“限售”先例，針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購(gòu)買住房的需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，意味著國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入限售時(shí)期。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)已有近50個(gè)城市陸續(xù)加入限售陣營(yíng)，而三亞和石家莊的5年限售期是最長(zhǎng)期限。

除了限售外，幾乎同步，多個(gè)城市也制定了對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的限制政策。從北京開(kāi)始，今年4月，北京相關(guān)部門發(fā)布商業(yè)辦公類項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目管理的通知，嚴(yán)禁擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途作為居住使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。隨后，廣州、上海、深圳、南京、成都等城市也相繼發(fā)文清理整頓商辦類項(xiàng)目。

限商的目的是讓住房回歸居住屬性、讓非居住用途的土地項(xiàng)目回歸產(chǎn)業(yè)的屬性，打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為。

穆迪副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任曾啟賢表示，繼6月和7月中國(guó)4 個(gè)一線城市住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月持平后，8月份一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.3%，這也是國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)在2017年首度出現(xiàn)下跌。“由于現(xiàn)有調(diào)控政策放寬的可能性不大，未來(lái)6~12個(gè)月一二線城市的房?jī)r(jià)有望停止上漲。”

盡管限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商“五限”已齊，但這并非調(diào)控的重點(diǎn)。政府的思路不只在“限”字訣，種種跡象顯示，長(zhǎng)效機(jī)制正在醞釀，住房租賃市場(chǎng)是突破口之一。

7月18日，國(guó)家九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，建立購(gòu)租并舉的多層次住房制度。目前深圳、廣州、佛山等多城市已出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施方案。

可以預(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)效政策不斷出臺(tái)，將帶來(lái)樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

市場(chǎng)不斷降溫

對(duì)樓市而言，剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周（10月1日～8日）是近年來(lái)最清淡的一個(gè)長(zhǎng)假。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測(cè)的33個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交表現(xiàn)極度低迷，成交量同比下降63%。其中，六成以上的城市成交量同比腰斬，同比跌幅在90%以上的城市不在少數(shù)，并且包括熱點(diǎn)一、二線城市。

10月初，記者走訪上海幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，之前門庭若市場(chǎng)面早已沒(méi)有，幾乎沒(méi)有人在門店問(wèn)詢。很多中介紛紛跑到街頭，不斷散發(fā)傳單。一年多前，這些業(yè)務(wù)人員每天都在不停接待客戶，忙得不亦樂(lè)乎。

在上海普陀區(qū)的中介門店，很多房產(chǎn)中介都在互相聊天。“我們之前有10個(gè)同事，現(xiàn)在只有8個(gè)了，客戶都持觀望情緒，房子很難成交。”一位中介門店經(jīng)理告訴記者。

上海中原地產(chǎn)多家門店反映，十一長(zhǎng)假期間來(lái)客量比平時(shí)減少三成左右，和去年同期相比減少大約七成。

深圳中原研究院指出，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年，從“五限”到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉再到如對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的把控，房地產(chǎn)調(diào)控已從供給層面的管控轉(zhuǎn)向加大市民投資成本，壓縮獲利空間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，首次出現(xiàn)全部停漲。這被業(yè)界視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。

在南京，很多售樓處已經(jīng)非常冷清，9月的一天，記者來(lái)到南京某個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，除了記者基本沒(méi)有其他購(gòu)房者，和之前熙熙攘攘的情況差別明顯。

“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但從最近的一次開(kāi)盤看，我們沒(méi)有實(shí)現(xiàn)100%去化，購(gòu)房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來(lái)越難賣。”一位南京開(kāi)發(fā)商城市總經(jīng)理告訴記者。

“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購(gòu)買;最近我們還準(zhǔn)備推500套房源，目前意向客戶不到600組。大家對(duì)今年的市場(chǎng)都不樂(lè)觀。”一名廈門開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

從開(kāi)發(fā)商看，部分廈門開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始準(zhǔn)備以價(jià)換量。“之前不打算推那么多貨值，但是擔(dān)心后面更難賣，所以提前準(zhǔn)備出貨了。廈門很多項(xiàng)目開(kāi)盤去化也只有50%～60%。”上述開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，遇假期成交下滑是慣例，從今年整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看政策一直從緊，成交一直在低位運(yùn)行，加之此前一些假日成交都比去年同期有不同程度縮水，已經(jīng)有所“預(yù)示”。從外部環(huán)境來(lái)看，今年9月底不少城市再度掀起一輪調(diào)控潮，不排除對(duì)心理造成一定影響。

業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認(rèn)為，目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交“量縮”階段還沒(méi)有結(jié)束，估計(jì)要持續(xù)到明年，成交量才會(huì)慢慢筑底。成交量持續(xù)低迷后，成交價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下跌，目前部分城市已經(jīng)開(kāi)始跌價(jià)。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價(jià)格微跌狀態(tài)，預(yù)計(jì)二手房成交價(jià)格下跌的城市數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。