物流地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新盈利增長點(diǎn)。日前，萬科企業(yè)股份有限公司宣布，擬在成都新增2000億元人民幣，開展包括中西部總部基地、智慧物流城等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)。

值得注意的是，在與成都簽約的前兩天，萬科已經(jīng)決定設(shè)立物流地產(chǎn)基金。在業(yè)內(nèi)看來，這似乎意味著物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)將作為萬科發(fā)展的重點(diǎn)來運(yùn)作。多位行業(yè)專家表示，萬科在物流地產(chǎn)上動作頻頻，體現(xiàn)了公司當(dāng)前的多元化轉(zhuǎn)型考慮，與此同時(shí)，與成都的巨額簽約，符合萬科產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的導(dǎo)向，中西部地區(qū)已成為其全國化布局的重點(diǎn)市場。

對此，《中國經(jīng)營報(bào)》記者多次聯(lián)系了萬科相關(guān)部門，試圖了解萬科在物流地產(chǎn)方面的具體規(guī)劃及成都在其全國化進(jìn)程中所處地位，截至發(fā)稿時(shí)間未獲正面回復(fù)。

加碼物流地產(chǎn)

按照成都市人民政府與萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，未來幾年，萬科集團(tuán)擬在成都新增**2000億元人民幣，開展成都產(chǎn)業(yè)新城**建設(shè)。在該協(xié)議下，簽約項(xiàng)目包括新建萬科集團(tuán)中西部區(qū)域總部基地、天府國際金融中心、空港新城萬科智慧物流城、簡州新城萬科生態(tài)夢想城和雙流區(qū)萬科創(chuàng)新夢想城等。

其中，空港新城萬科智慧物流城是萬科在物流地產(chǎn)方面的又一落地舉措。隨著住宅市場觸及天花板，以及各項(xiàng)降溫政策限制，低地價(jià)、高租金、**帶動需求、運(yùn)營模式簡單的物流地產(chǎn)成為如今較為火熱的板塊。

事實(shí)上，在與成都簽約的前兩天，萬科就發(fā)布公告稱將**設(shè)立物流地產(chǎn)**基金，用以加持物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。公告顯示，基于公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，公司下屬企業(yè)萬科產(chǎn)業(yè)園、乾元晟**、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同**設(shè)立一只專業(yè)物流地產(chǎn)**基金——珠海市坤元興**發(fā)展合伙企業(yè)。該基金認(rèn)繳出資總額達(dá)60億元。

三個(gè)月前，萬科還參與了亞洲最大物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的收購。在這筆由厚樸、高瓴資本、中銀集團(tuán)、萬科集團(tuán)和普洛斯管理層組成的中國財(cái)團(tuán)進(jìn)行的約790億元人民幣收購交易中，萬科持股21.4%，出資額約為169億元。

依據(jù)以往開疆拓土的精神，萬科在物流地產(chǎn)也擺出了攻城略地的架勢。截至8月25日，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)獲取32個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積（指可租賃物業(yè)的建筑面積）256 萬平方米，另已簽約鎖定項(xiàng)目總計(jì) 35 個(gè)，總建筑面積為 250 萬平方米。獲取項(xiàng)目中已建成運(yùn)營項(xiàng)目共 11 個(gè)，其中穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目共 9 個(gè)，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率達(dá)到 98%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，物流地產(chǎn)選擇在西南市場進(jìn)行**，是看中此類區(qū)域消費(fèi)能力較高以及土地成本相對低的優(yōu)勢，后續(xù)在全國市場的**預(yù)計(jì)會分為西南、中南等區(qū)劃，進(jìn)而形成幾個(gè)較大的物流地產(chǎn)和樞紐。當(dāng)然成都市場依然會是**的重點(diǎn)，類似的**也有助于其“潛心”發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，后續(xù)對于中南市場和西北市場的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較為直接的影響。

欲謀多元化轉(zhuǎn)型

受房地產(chǎn)政策降溫、市場融資渠道逐漸收緊等影響，全國商品住房銷售增速放緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國商品住宅銷售面積為 6.48 億平方米，銷售金額為 4.93 萬億元，同比分別上升 13.5%和 17.9%，同比增速較第一季度分別下降 3.4 和 2.3個(gè)百分點(diǎn)。而這，也促使房地產(chǎn)企業(yè)尋找其他盈利增長點(diǎn)。

“從萬科當(dāng)前的一些合作看，物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等都可能會成為其**的重點(diǎn)，所以從這一點(diǎn)來說，其多元化的趨勢是越來越明顯了。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，該**符合萬科產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的導(dǎo)向，充分說明了萬科當(dāng)前轉(zhuǎn)型的考慮。

對此，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮也曾公開指出，萬科可以做很多方面的配套服務(wù)，從房子的售賣到租賃以及物業(yè)服務(wù)，還有軌道物業(yè)、小孩讀書、物流業(yè)務(wù)等等，并希望萬科能夠在更多領(lǐng)域參與成都發(fā)展。

在此背景下，萬科將自己定位為城市配套服務(wù)商，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)，并同時(shí)涉獵物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流地產(chǎn)及長租公寓。此外，為拓展商業(yè)物業(yè)，萬科還通過下屬子公司參與組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)**基金。在地鐵集團(tuán)成為本集團(tuán)基石股東后，“軌道+物業(yè)”的提法在萬科的多元化發(fā)展中也開始頻繁出現(xiàn)。

不過，就目前發(fā)展來看，多元化的轉(zhuǎn)型還未給萬科盈利帶來明顯效果。根據(jù)2017年上半年財(cái)報(bào)，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 698.1 億元，同比下降 6.7%；分業(yè)務(wù)來看，全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為655.2億元，營收占比高達(dá)93.9%，相較之下，作為拓展業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流地產(chǎn)及長租公寓，營業(yè)占比還不足10%。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，萬科過去以住宅為**業(yè)務(wù)，在行業(yè)內(nèi)發(fā)展還算穩(wěn)健，然而，隨著逐漸進(jìn)入諸多新領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型時(shí)代的萬科無疑會迎來更多風(fēng)險(xiǎn)。既然萬科要在未來10年做到萬億大市值，其中住宅、新業(yè)務(wù)各占50%，那么如何有序?qū)⒎康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)從九成占比下降到四成，很考驗(yàn)公司經(jīng)營者的管控能力，以及新業(yè)務(wù)的版圖拓展能力。