100%自持地塊的盈利難題成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。對(duì)于解決方案，北京萬科率先拋出眾籌開發(fā)方案。這突破了房地產(chǎn)過往的開發(fā)模式，同時(shí)也是一種創(chuàng)新。

萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域?qū)�業(yè)執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖12月4日表示：“自從拿地之后，我們也面臨一些質(zhì)疑，就是大家認(rèn)為拿這塊地‘算不過賬’來，企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)自身的盈利。這便是大家最為關(guān)心的商業(yè)運(yùn)營模式問題。我們?cè)O(shè)想的辦法是從傳統(tǒng)的‘開發(fā)銷售模式’轉(zhuǎn)變到‘經(jīng)營服務(wù)模式’，通過眾籌破局，運(yùn)營解題，政府/眾籌企業(yè)/開發(fā)商協(xié)同聯(lián)動(dòng)，共同推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。”

由于該方案突破了房企現(xiàn)有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不少業(yè)內(nèi)人士仍然持觀望態(tài)度。一位同樣參與自持地塊競(jìng)拍的房企告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，競(jìng)拍之初，他們也曾考慮眾籌開發(fā)的方案，但經(jīng)過再三測(cè)算，他們認(rèn)為“壓力太大”，遂放棄投標(biāo)。

萬科的破題

100%自持商品房地塊在北京土地競(jìng)拍史是首次出現(xiàn)，北京萬科拋出的解決方案也是房地產(chǎn)行業(yè)首次出現(xiàn)。

事件要追溯到11月16日-17日，北京市首批“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。按照規(guī)則，最終投報(bào)自持商品住房面積比例達(dá)到100%，有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬科住總聯(lián)合體59億競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵建36.75億競(jìng)得大興黃村地塊。

市場(chǎng)非常關(guān)心，萬科將以何種方式破題來解決業(yè)內(nèi)所困擾的盈利難題。

分析師張大偉認(rèn)為，這些用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空。未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，但市值將不可能按照銷售價(jià)格計(jì)算，按照70年租金計(jì)算的話，除非出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照這4宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低。房企不虧損的可能性很小。

但萬科公布的破題方案繞開了業(yè)內(nèi)所有的思路。據(jù)劉肖介紹，萬科為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

劉肖解釋稱，眾籌開發(fā)本質(zhì)上是期望邀請(qǐng)眾籌企業(yè)加入到開發(fā)環(huán)節(jié)，建成后共同持有，通過針對(duì)企業(yè)或者個(gè)人的模式租賃。比如，與海淀區(qū)或中關(guān)村片區(qū)的一些企業(yè)，共同來開發(fā)這塊土地，然后把這些開發(fā)的項(xiàng)目交給企業(yè)，再由企業(yè)租給他們的核心員工。劉肖甚至還強(qiáng)調(diào)，他在拿到地的第一時(shí)間就給海淀區(qū)的幾個(gè)大企業(yè)打了電話，商談關(guān)于眾籌合作的想法。“70%接到電話的企業(yè)都表示有興趣參與。”劉肖說。

“戴著鐐銬跳舞”？

萬科的方案簡(jiǎn)而言之是，他們將在眾籌的基礎(chǔ)上，打造一個(gè)高品質(zhì)的客戶定制化眾籌社區(qū)。但這種開發(fā)建設(shè)模式也是對(duì)傳統(tǒng)資金籌集和運(yùn)營模式的顛覆與挑戰(zhàn)，對(duì)北京市有關(guān)商品房市場(chǎng)的管理也提出了新的要求。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“一方面，前期開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的利潤相對(duì)透明，意味著較為微薄，靠后期的物管和配套運(yùn)營的長尾效應(yīng)獲取長期收益，對(duì)萬科的物管以及配套的資源整合能力、運(yùn)營及服務(wù)水平提出了更高的要求。另一方面，兩塊地三四千套的房源量，相比萬科設(shè)定的20-30戶的最小住房單元，最多需要100多家眾籌企業(yè)參與，每家企業(yè)都會(huì)有其個(gè)性化訴求，如何統(tǒng)籌并滿足眾籌企業(yè)的需求，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的難度很高，同時(shí)，眾籌方案的策劃與定價(jià)都需要精算。”

郭毅表示，這一模式下，萬科將開發(fā)成本攤給了眾籌企業(yè)，但參與眾籌的企業(yè)同樣要衡量投放產(chǎn)出比的問題，特別是地塊要求自持70年，意味著企業(yè)無法獲得土地的增值收益，那么，4萬+的地價(jià)，5萬+的開發(fā)成本，北京超高的租售比，決定了企業(yè)回報(bào)周期的漫長。而如果從解決高管居住困難的角度去衡量，租金的定價(jià)又是難題�？傮w來說，這個(gè)模式能不能獲得企業(yè)認(rèn)可，還有很長的路要走。

另外，一位房企人士還表示，自持地塊對(duì)于政府管理也提出了較大的管理難度。除了稅務(wù)的處理方式，還有監(jiān)管等方面。比如，要監(jiān)管企業(yè)按照征求意見函履行責(zé)任。

張大偉的看法是，萬科用眾籌解決土地史最大難題，注定是“戴著鐐銬跳舞”。

“這肯定是難題，這是中國房地產(chǎn)歷史上最大的難題。持有70年不可以出售，租賃合同期最長3年，樓面價(jià)接近4萬元/平方米，就這三個(gè)條件，可以說難度已經(jīng)非常大。長期持有的金融工具對(duì)這種長期持有收益率較低的地塊來說，平衡盈利的難度非常大。這個(gè)原因當(dāng)然就是租售比，肯定超過不了資金成本。那么唯一的可能性就是如何實(shí)現(xiàn)賣或者是變相的賣。眾籌自然就是在政策如此嚴(yán)格的土地上的積極之舉也是無奈之舉。”

張大偉認(rèn)為，在業(yè)內(nèi)普遍無法算清盈利模式的情況下，萬科拿地的邏輯很簡(jiǎn)單，低利率預(yù)期、通貨膨脹預(yù)期以及土地資源稀缺。

另外一家未進(jìn)入投標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)方案的房企人士則表示，“萬科這樣的大企業(yè)盤子大，賭桌上的籌碼多。但如果自持商品房成為常態(tài)，我不知道我們這些中小開發(fā)商的未來在哪里。”另外一家民營房企人士則表示，以現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)仍然沒有想通自持土地能夠盈利的商業(yè)邏輯。