面臨雙重風險

過去三年是房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的三年，然而轉(zhuǎn)折終將來臨。進入2018年，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，樓市面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險，正在成為越來越多房企的共識。

克而瑞分析師表示，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調(diào)控決心大，從供給和需求兩側(cè)雙管齊下大力整改房地產(chǎn)市場；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化紅利逐步消退，市場進入了“白銀時代”。

華泰證券指出，部分城市的調(diào)控政策已逐漸開始影響房企銷售。

2018年初以來，部分城市通過人才引進和修正限購限價的方式，對調(diào)控政策進行變相放松，但對實際成交的改善效果可能不及預期。

此外，國家層面的金融持續(xù)去杠桿仍在進行，清理“影子銀行”，限制房地產(chǎn)信托、私募以及各種表外融資，令房企的境內(nèi)融資和資金來源面臨壓力。

一位華南上市房企財務負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道，今年銀行無論是開發(fā)貸和個貸都出現(xiàn)了明顯的利率上調(diào)，該公司的開發(fā)貸也在基準利率基礎(chǔ)上，上浮了10%。

在此背景下，去年的良好業(yè)績雖使房企目前資金鏈較為寬裕，但今年以來，房企到位資金的增速在逐漸下降。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-2月份房企到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，個人按揭貸款同比下降4.3%，已經(jīng)是從2017年10月開始連續(xù)第4個月負增長，且降幅逐漸擴大。

東吳證券指出，到位資金增速下降，按揭同比降幅擴大，同時融資難度增大給各大房企的資金鏈帶來不小風險。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，房企境內(nèi)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，總量減少，而資金成本在明顯上升。

碧桂園、中國奧園、富力地產(chǎn)等房企在過去三年都實現(xiàn)了融資成本的大幅下降，但其高管表示，今年融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資成本預計很難出現(xiàn)大幅下降，爭取能保持現(xiàn)有的水平。

在境內(nèi)融資渠道收窄的情況下，房企海外融資步伐在持續(xù)加快。業(yè)內(nèi)人士認為，整體看來海外融資難度越來越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，會明顯增加房企資金壓力。對前期拿了較多土地的企業(yè)來說，杠桿過高，后續(xù)開發(fā)資金成本增加也將影響銷售預期。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為，如果調(diào)控政策持續(xù)收緊，2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年。

3月份房企年報季樂觀的情緒之下，一些危險似乎被忽略了。

克而瑞指出，隨著行業(yè)野蠻成長時代結(jié)束，房地產(chǎn)市場進入了強者恒強的王者時代。2017年中小房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售份額小且呈現(xiàn)負增長的不在少數(shù)；在可預見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小房企被迫退出市場。