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      央行加息預(yù)期增強(qiáng): 買房或不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2018年03月27日 【字體:

      北京時(shí)間3月22日凌晨2點(diǎn),美聯(lián)儲貨幣政策會議宣布,加息25個(gè)基點(diǎn),將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率區(qū)間上調(diào)至1.50%-1.75%。美聯(lián)儲自2015年12月啟動(dòng)本輪加息周期,至今已經(jīng)加息6次。

      香港金管局22日也宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn),從1.75%上調(diào)至2%。當(dāng)日早間,中國人民銀行也上調(diào)公開市場7天逆回購中標(biāo)利率至2.55%,比此前小幅上行5個(gè)基點(diǎn)。

      這是否會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來影響?

      中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為,在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下,房地產(chǎn)需求增加會拉高房價(jià)。流入房地產(chǎn)市場的資金會隨之人民幣**預(yù)期而增加。“輸入性通貨膨脹會引起我國物價(jià)上漲。一般來說,商品房的需求彈性大于普通商品,因而上漲幅度會更大。預(yù)期效應(yīng)會明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。”

      他指出,當(dāng)市場預(yù)期人民幣**時(shí),國外資金會大量流入我國房地產(chǎn)市場,從而推高房價(jià)。而一旦人民幣改變**預(yù)期,出現(xiàn)趨勢性的貶值變化,買房就賺錢的趨勢將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),這種情況下,買房就愈加需要謹(jǐn)慎。

      樓市遭遇“錢緊”

      張大偉注意到,從歷史經(jīng)驗(yàn)看,影響中國房地產(chǎn)最核心因素是政策,而在政策中最關(guān)鍵的因素是信貸政策。據(jù)他觀察,2015-2016年房價(jià)大漲的原因,即是信貸政策空前寬松導(dǎo)致;2017年和2018年,樓市出現(xiàn)變動(dòng)的城市也主要受信貸收緊影響。

      在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中,房貸利率變化備受關(guān)注。民生證券分析師楊柳注意到,國內(nèi)貸款同比增速相比上月大幅下降17個(gè)百分點(diǎn)至0.3%;而個(gè)人按揭貸款同比增速則僅為-4.3%,已連續(xù)下降一年有余,且已連續(xù) 4個(gè)月負(fù)增長,顯示去杠桿政策的影響已初步顯現(xiàn)。

      環(huán)京區(qū)域一家商業(yè)銀行房貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,去年首套房貸還在維持基準(zhǔn)利率,銀行的房貸也是賺錢的。但今年普遍都要上浮15%-20%左右,規(guī)模很緊張,定價(jià)高。“主要是銀行獲得存款的成本太高了,而房貸基準(zhǔn)利率太低。成本太低,不上浮不賺錢。”

      平臺公司“賺賺金融”注意到,購房人對貸款的需求呈持續(xù)升溫狀態(tài)。一方面是由于年初銀行放款比去年底有明顯提升、使得不少觀望群體借機(jī)咨詢購房事宜;另一方面很多購房人對全國兩會后期的樓市走向預(yù)判不明,帶動(dòng)了房貸市場咨詢量走高。

      不過,“賺賺金融”也注意到,從年初開始,各家銀行的首套房利率持續(xù)走高。如今大部分銀行針對首套房的利率都保持在基準(zhǔn)上浮5%左右;也有不少銀行將貸款利率調(diào)整為上浮10%,持續(xù)著收緊態(tài)勢。此外,近期銀行在批貸和放款速度上基本平穩(wěn),各家銀行平均放款周期在7個(gè)工作日左右,對于抵押住房貸款的辦理依然較為嚴(yán)格。該機(jī)構(gòu)指出:在這種背景下,未來負(fù)債率低、現(xiàn)金流良好、融資渠道多樣的行業(yè)藍(lán)籌公司將具有更大發(fā)展空間。

      安居客專業(yè)分析師張波認(rèn)為,通常來說,年初各家銀行貸款額都會比較充裕,但2018年初各地房貸利率卻紛紛上浮?v觀2018年資金成本提升,尤其是一二線熱點(diǎn)城市的房貸利率上調(diào)將是大概率事件。資金成本對于樓市的影響具有持續(xù)作用力,并且作用的強(qiáng)度也將逐步上升。

      張波指出,從目前來看,雖然只是部分商業(yè)銀行在上調(diào)房貸利率,但已經(jīng)預(yù)示了全年將持續(xù)“錢緊”狀態(tài),一則房企的資金取得成本將不斷提升,二來購房者對樓市預(yù)期也將產(chǎn)生影響。當(dāng)然樓市的資金成本也不是全盤收緊,隨著國家精準(zhǔn)調(diào)控不斷深化,熱點(diǎn)城市未來房貸利率仍存在較大上浮空間,而國家去庫存的重點(diǎn)城市則在資金成本上會有更多支持和傾斜。

      房地產(chǎn)影響幾何?

      在銀行利率上調(diào)的背景下,加息預(yù)期恐將形成對樓市進(jìn)一步利空影響。

      從歷史經(jīng)驗(yàn),張大偉注意到,美元加息對中國房地產(chǎn)會帶來負(fù)面影響,但由于我國對資本賬戶長期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制,資本外流渠道不暢通,歷史上美國歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成很大影響。

      他認(rèn)為,同理,當(dāng)前美元加息對我國房地產(chǎn)市場影響仍然較小。在2015年12月美聯(lián)儲宣布加息后,可以看到,中國進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激,也帶來中國房地產(chǎn)市場最火熱的2016年,全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。

      但此次加息背景,加之國內(nèi)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的情況下,房地產(chǎn)市場走勢如何?

      張大偉認(rèn)為,中國的貨幣投放方式主要有兩種:外匯占款(美元換人民幣)、逆回購和MLF(國債換人民幣)。2015年開始,前者的比重正在下降,而后者比重在增加,這樣一來逆回購和MLF利率的重要性越來越大。在過去1年時(shí)間里,事實(shí)上中國已經(jīng)多次加息,但對于存量來說,短期加息可能性也會出現(xiàn)。

      張大偉注意到,2007-2008年美國實(shí)施量化寬松的貨幣政策,增加了貨幣供應(yīng)量。帶來全球流動(dòng)性的泛濫,美元貶值,創(chuàng)造了大宗商品的牛市。美元加息,必然會導(dǎo)致資金回流美國,帶來大宗商品陷入熊市,全球出現(xiàn)通縮跡象,多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。

      美聯(lián)儲加息猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”,懸于全球金融市場之上,人民幣也不例外。資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中,資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移,極有可能導(dǎo)致中國樓市及股市的動(dòng)蕩。

      另外,張大偉認(rèn)為,整體資金價(jià)格上行趨勢還在持續(xù)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后,美聯(lián)儲每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作,大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗,房產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低,買房(特別是非核心城市)已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。

      張波也認(rèn)為,受美國金融市場影響,中國加息的預(yù)期不斷提升。一方面美國自身加息預(yù)期在強(qiáng)化,在美國稅改刺激、需求擴(kuò)張的大背景下,美國近期開始實(shí)施的貿(mào)易戰(zhàn)一定程序上會加速美國本土的通脹效應(yīng),從而進(jìn)一步推升聯(lián)儲貨幣收緊的速度以及加息預(yù)期;另一方面中國和美國加息往往密切相關(guān),美國2015年底開始加息后,中國在2016年開始同步進(jìn)入加息通道,中美的加息周期呈現(xiàn)一定的同向性。

      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,加息本身是一個(gè)信號,可能意味著后續(xù)全球加息周期的加快到來,對于中國貨幣政策等都會有影響。當(dāng)然必須承認(rèn),中國市場的加息也會積極考慮通貨膨脹等因素,所以貨幣政策的穩(wěn)健性特點(diǎn)也會決定此類加息政策的推遲出現(xiàn)。所以預(yù)計(jì)短期內(nèi)還不能說有加息政策,但市場預(yù)期會綜合考慮此類因素,所以對于資金成本提高的市場預(yù)期和判斷肯定會形成。

      不過,從樓市角度看,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前如上海等都有類似二季度減少折扣等做法,類似房貸政策微調(diào),也體現(xiàn)了銀根收緊的導(dǎo)向。同時(shí)從實(shí)際情況看,當(dāng)前樓市潛在的供求關(guān)系和矛盾沒有實(shí)質(zhì)性改變,所以不能說房價(jià)真的會受類似加息預(yù)期等影響,因?yàn)榇筅厔葸是要看新型城鎮(zhèn)化的指標(biāo)。而對于類似貸款政策,反過來可能會鞭策部分購房者加快入市,因?yàn)闈撛诔杀具會提高,所以可能預(yù)計(jì)部分營銷領(lǐng)域人員會不斷強(qiáng)調(diào)類似加息、加成本、需要加快入市等營銷宣傳內(nèi)容。

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