“搶房”成一大景觀

盡管當(dāng)前二房東模式遭遇盈利難，但隨著住房租賃市場(chǎng)建設(shè)的推進(jìn)，各路資本涌入，“搶房”成為租賃市場(chǎng)一大景觀。“都在找房子，甚至有我們沒(méi)聽(tīng)過(guò)的機(jī)構(gòu)也到深圳來(lái)找房源，”深圳某租賃機(jī)構(gòu)人士表示，“租賃需求太大，拿房源很頭痛。”

房源獲取大致有兩種方式：在“整租”模式下，將整棟公寓整體租入再分散出租，或者租賃予單個(gè)企業(yè)；在“散租”模式下，將分散在各個(gè)社區(qū)的房源租入后簡(jiǎn)單裝修后再行出租。前者以銀行、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商居多，后者多為民營(yíng)租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)。

舉例而言，銀行方面，地產(chǎn)商的商品房成為重要的房源之一。建設(shè)銀行深圳分行去年11月與11家房地產(chǎn)公司及11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，正式進(jìn)軍深圳住房租賃市場(chǎng)。地產(chǎn)商方面，萬(wàn)科旗下的泊寓，在房源獲取方面以集中租賃為主，其租賃來(lái)源為國(guó)企、政府、村集體等手中的廢舊廠房、辦公樓或住宅，改裝成公寓后出租。

銀行也嘗試從個(gè)人商品房獲得房源。今年1月，建行廣東省分行首創(chuàng)“不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理”業(yè)務(wù)，俗稱“存房”，并在廣州試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。建行廣東省分行副行長(zhǎng)吳集榮表示，房東提出‘存房’需求后，建行可以對(duì)其房產(chǎn)未來(lái)3-10年租金收益進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。房主認(rèn)可之后，再撮合他和建方公司達(dá)成住房長(zhǎng)租權(quán)交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未來(lái)的長(zhǎng)租租金，然后負(fù)責(zé)出租及租后管理。在交易期滿后，建方公司會(huì)將房產(chǎn)歸還給房主。

由于各路資本涌入，爭(zhēng)搶房源，不可避免的一定程度倒逼租賃價(jià)格上漲。

這其中，一是各路資本“搶房”導(dǎo)致租賃成本上升，二是由租賃房屋裝修后品質(zhì)上升帶來(lái)成本上升。有租賃公司人士算了一筆賬，租賃服務(wù)公司拿到房源后，需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。一間30㎡的租賃房屋，每平投入裝修成本約在600-1000元，總計(jì)至少需投入1.8萬(wàn)元。按照三年收回成本，每個(gè)月均攤成本在500元。

對(duì)于深圳而言，一個(gè)特殊的情況是“城中村”這一非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)房源。

有租賃公司人士表示，深圳農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)、廠房等在租賃市場(chǎng)扮演了重要角色。約50%-60%的租客租賃城中村房屋。城中村房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，消防等硬件標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收上無(wú)法獲得有效手續(xù)，這使得銀行等機(jī)構(gòu)目前很難介入。

多難題待解

“住房租賃市場(chǎng)建設(shè)需要政府、社會(huì)、銀行、企業(yè)共同努力。”這是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研過(guò)程中，業(yè)內(nèi)人士多次提及的一句話。

根據(jù)一項(xiàng)第三方統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)租公寓以裝修風(fēng)格多樣、房源地段較優(yōu)等因素越來(lái)越受到市場(chǎng)認(rèn)可。2018年一季度，租房用戶對(duì)長(zhǎng)租公寓的租房需求環(huán)比漲24%。

記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，對(duì)租賃房而言，以深圳為例，住房租賃仍以散租為主，有意識(shí)進(jìn)行為本公司員工“團(tuán)組”的企業(yè)仍不多，有的公司認(rèn)為租房屬于個(gè)人行為。有租賃公司提供的數(shù)千套房源中，約2/3為散租，1/3為團(tuán)租。業(yè)內(nèi)人士呼吁企業(yè)應(yīng)承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任。

租賃市場(chǎng)的頂部是長(zhǎng)租模式。建行表示，建設(shè)銀行主打推出“家庭式長(zhǎng)租模式”，幫助城市新居民或部分家庭通過(guò)“長(zhǎng)租”實(shí)現(xiàn)對(duì)美好生活的向往。發(fā)展住房租賃關(guān)鍵在于百姓對(duì)長(zhǎng)租也可安家的理念認(rèn)同，需要社會(huì)各界共同發(fā)力，一同培育住房新觀念。

建設(shè)銀行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍此前表示，廣州住房租金回報(bào)率在一線城市中最高，也僅有1.7%。銀行“如何提高利潤(rùn)率，貸款三年期利率是4.9%，再做高一點(diǎn)還有稅費(fèi)，5.5%要做到，這是心理價(jià)位。”

可以通過(guò)兩種方式提高利潤(rùn)率，一是租售同權(quán)，推動(dòng)集體建設(shè)用地入市。廣州共有城中村122個(gè)，城中村私房273萬(wàn)套，占市場(chǎng)租賃住房的52%。“集體土地成本很低，有的城市用工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、行政劃撥土地都可以做住房租賃。這個(gè)問(wèn)題解決的話，我們的成本立馬下來(lái)了。”二是以土地自持競(jìng)拍的方式。目前銀行測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)做自持土地，相對(duì)來(lái)說(shuō)，價(jià)格低一點(diǎn)，能夠達(dá)到5.5%的收益水平。

“租售同權(quán)”已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)的需求，但在長(zhǎng)租公寓中仍難以解決。

一位租賃服務(wù)人士坦言，長(zhǎng)租的一個(gè)問(wèn)題是，有的租客希望能夠有學(xué)位出租。這也是“租售同權(quán)”最大的訴求之一，但該機(jī)構(gòu)最終無(wú)法提供。但在現(xiàn)行情況下，出租學(xué)位難以滿足短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

以深圳為例，深圳對(duì)學(xué)童入學(xué)采用打分制度，各區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不一致。例如，租賃房屋的打分要少于自有住房，部分地區(qū)對(duì)學(xué)位房有“鎖定期”。“看各個(gè)學(xué)校的具體安排和學(xué)位的緊張程度，學(xué)位越緊張的地區(qū)鎖定期越長(zhǎng)，6年或9年不等，”有租賃人士指出。