經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：為什么說土地制度是主要矛盾？

任志強(qiáng)：我們現(xiàn)在可以看到的是招拍掛制度導(dǎo)致土地的天價(jià)，不管是租賃性住房，共有產(chǎn)權(quán)房，還是其他什么房，仍然是競地價(jià)的。換句話說，政府從土地中獲得的收入，一分錢都不少。今年一季度土地價(jià)格爆漲，到4月份仍然是爆漲，這都說明了政府仍然希望從土地上拿到多的收益，而沒有想到它對市場產(chǎn)生什么。

比如說共有產(chǎn)權(quán)房，我們查了已經(jīng)賣出去的多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房案例，一部分確實(shí)比市場價(jià)格低，但是很多案例顯示的是抬高市場的房價(jià)。換句話說，就是私人擁有的部分和政府擁有的部分變成全部價(jià)格的時(shí)候，高于周邊的二手房房價(jià)，甚至高于周邊一手房房價(jià)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：最后這個(gè)成本會(huì)轉(zhuǎn)向哪里？

任志強(qiáng)：這個(gè)成本一定會(huì)轉(zhuǎn)向社會(huì)。政府表面上換了個(gè)好名聲，因?yàn)樗饺颂湾X的比例和現(xiàn)有房價(jià)比，確實(shí)低了很多，很多人迫于經(jīng)濟(jì)壓力沒有辦法，就用這種方法去解決居住，可是在實(shí)際利益上是受到損失的。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：只有房子的部分產(chǎn)權(quán)。

任志強(qiáng)：對，因?yàn)橘u的時(shí)候只能拿到擁有產(chǎn)權(quán)部分的升值，剩余的升值都?xì)w了政府，政府還可以有一定的措施，按照一定價(jià)格把你的那部分回收了。

所以嚴(yán)格說起來，土地制度問題導(dǎo)致了政府從炒地里獲得更高的利益，進(jìn)而推動(dòng)了居民炒房。當(dāng)政府炒地的時(shí)候，老百姓為什么不炒房子呢？很明顯，如果我們所有的調(diào)控文件，第一個(gè)應(yīng)先控制政府的地價(jià)，可能房價(jià)問題就自然解決了。但是大家預(yù)期的未來還是政府炒地、居民炒房的結(jié)果，就是一種惡性循環(huán)。至少到目前為止我們沒有看到任何解決的方法。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：有分析說，在整體風(fēng)險(xiǎn)比較高的情況下，對價(jià)格進(jìn)行限制，初衷是用時(shí)間換空間，為長效機(jī)制出臺贏得條件。

任志強(qiáng)：我不認(rèn)為是。要從長效來說，抑制危機(jī)要先控制土地價(jià)格。把地板價(jià)格拔得很高，把天花板壓得很低，不可持續(xù)，這是最簡單的道理。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：地方政府對土地的依賴，確實(shí)也不是一朝一夕能夠剪除掉的。

任志強(qiáng)：也不表示你所說的這種議論是正確的，政府對土地財(cái)政有依賴是早就有的事情，不是今天才發(fā)生。所以很多地方政府在房價(jià)低的時(shí)候就拼命鼓吹，希望抬高房價(jià)，我們沒看見哪個(gè)政府說我故意要把房價(jià)打低的，否則為什么要賣高價(jià)地呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你提到亟待改革的第二個(gè)重要問題是，低收入人群的居住需求應(yīng)該用租賃方式保障而非財(cái)產(chǎn)保障，我們需要什么樣的租賃市場？

任志強(qiáng)：建立什么樣的租賃市場，這里有巨大的差別，一種租賃市場的建立就是我們現(xiàn)在提出的商品化租賃市場，另外一種租賃市場應(yīng)該是低收入人群的保障性租賃市場，這是兩個(gè)概念。

比如說北京市的長租房是用“競地價(jià)”的方式產(chǎn)生的，一定不是保障性質(zhì)的，一定是市場商品化性質(zhì)的，所以萬科的長租房遇到了很大的爭議，一次性交十年房租，180萬元才能租這個(gè)房。實(shí)際上用競地價(jià)的方式建立長租公寓，大大提高了租金標(biāo)準(zhǔn)。很多人可能根本就租不起。

所以保障的這部分要加強(qiáng)，不是建立商品化的租賃住房，而是由政府提供的、對無住房居民或者低收入居民進(jìn)行一個(gè)適度居住權(quán)的保障。當(dāng)土地和保障這兩個(gè)問題不能同步解決的時(shí)候，所有人都只能擠到市場中來。不要說他炒房子，因?yàn)閷ψ罡F的人保障的都是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，必須用購買的方式解決問題，與其花180萬租10年，還不如用這個(gè)錢買房子，買的話可能至少還有70年的權(quán)利，很難說這個(gè)租賃市場是能夠被社會(huì)普遍接受的。

大部分國家是把它分開的，低收入家庭的人不需要到市場中去買房子，同時(shí)，政府鼓勵(lì)建立低收入家庭租得起的租賃市場。很多發(fā)達(dá)國家，政府提供了一部分保障房，這部分大概沒有超過20%的比例，但是租賃市場巨大，靠什么呢？靠的是鼓勵(lì)私人住房進(jìn)入租賃市場，比如有租房合作社，租房銀行等。德國租房合作社70%以上是私人的住房，日本也是。

比如說德國有空置稅，房子買了不住的話要收稅，要是把這個(gè)房子擱到合作社去租賃的話，減稅。一正一反兩個(gè)稅收政策讓租金降下來。所以用政府的辦法來扶持，租賃市場建得非常大。

我們現(xiàn)在提出的叫多主體，從來只有三個(gè)主體，要么是國家，要么是機(jī)構(gòu)，要么是私人。而我們現(xiàn)在實(shí)際上砍掉了私人這部分，因?yàn)椴粶?zhǔn)購買第二、第三套房，那就不可能用私人的力量去購買房產(chǎn)而變成租賃市場，這對整個(gè)制度來說是一個(gè)重大的打擊。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：剛才說國外租賃市場以私人供給為主，我們看到國內(nèi)一些機(jī)構(gòu)，會(huì)在散布的私人市場里收閑置房屋拿出來租賃，規(guī)模發(fā)展很快，這樣的發(fā)展模式，會(huì)是好的突破方法嗎？

任志強(qiáng)：這是不得已而為之的方法。當(dāng)你不允許買第二套、第三套的時(shí)候，人哪有多余的房子，都收完了怎么辦，剩余的房子在哪呢？是沒有辦法再擴(kuò)大的。

在租賃住房不夠的時(shí)候，把長期租賃房都收了，經(jīng)過整理提高價(jià)格，因?yàn)樽饨饍r(jià)格是要根據(jù)成本來計(jì)算，是要有收益的，當(dāng)政府不能提供的時(shí)候，原來私人還能提供一部分，現(xiàn)在私人的部分都變成了長租公寓，或者是高級公寓，租金提高的時(shí)候，低收入人群就更沒地方住了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：北京上海這種對租賃需求大的大城市，房屋閑置處在什么水平？

任志強(qiáng)：我沒覺得有多少，因?yàn)榭偭烤筒蛔�。有位住建部前領(lǐng)導(dǎo)，他認(rèn)為按戶籍計(jì)算套數(shù)的話，我們的住房已經(jīng)夠一戶家庭一套房子，或者到了1.1，他的計(jì)算有一個(gè)最大的錯(cuò)誤就是一戶家庭現(xiàn)在不是住一套房子。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：他是按戶口本來算的。

任志強(qiáng)：對，因?yàn)槲业淖优畣为?dú)住了一套房子，但是戶口還在我的戶口本上。一個(gè)可能是不夠支付銀行按揭的條件，所以貸不了款，得靠我去貸款，所以買房還是以我的名義，好像名義上我有兩套房子，但實(shí)際上不是。這個(gè)比例是很高的。

中國現(xiàn)在大概有7500萬的獨(dú)居戶，其中4000萬左右是老人，有3500多萬是年輕人，80后、90后，不跟父母一起住。

我們就算單獨(dú)居住的。這個(gè)比例會(huì)到多高呢？北歐現(xiàn)在是40%，中國現(xiàn)在是五點(diǎn)幾，六點(diǎn)幾的樣子，如果我們要漲到40%的話，會(huì)有多少獨(dú)居戶？大概是2.5億的獨(dú)居戶，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年獨(dú)居戶增長30%多，而且還在繼續(xù)增長，我們估計(jì)很快會(huì)超過2億多家庭。整個(gè)城市才3億多戶口本，流動(dòng)戶口、常住人口都算上。2.5億的獨(dú)居人口怎么辦？幾乎是翻一番吧，可知我們現(xiàn)在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念里，房子已經(jīng)夠了，他們不知道這中間的差距有多少。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：還盛傳一個(gè)數(shù)據(jù)，中國人均居住面積到了40平方米。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做國內(nèi)外對比，整體上已經(jīng)不缺房子了。

任志強(qiáng)：中國和國外比，有一個(gè)最重要的區(qū)別，中國是按建筑面積計(jì)算的，歐美國家是按套內(nèi)面積計(jì)算的，按人均居住面積我們起碼有20%左右的差距。

現(xiàn)在含證面積大概36平方米左右，北京、上海更低。所以他們完全錯(cuò)誤。

尤其錯(cuò)誤的就是以為商品房市場已經(jīng)在中國占主導(dǎo)地位，其實(shí)所有住房都算起來，商品房的占比也就30%多，剩下的70%是過去50年分配歷史中提供的。大部分又破又舊又小，不能拿這30%去跟它平均呀。

比如說北京，看看現(xiàn)在帶箍的房子，什么叫帶箍呀？就是1976年大地震的時(shí)候做了加固的那種房子，到處都是。北京沒有電梯的房子有70%，沒有衛(wèi)生間的房子超過70%。