白銀時代是萬科在2012年提出的。當(dāng)時地產(chǎn)業(yè)還沉醉在城市化的春風(fēng)中，依靠資產(chǎn)價格的上升，地產(chǎn)開發(fā)商、房屋的持有者開啟了一段波瀾壯闊的造富時期。雖然行業(yè)高高低低，但上揚(yáng)曲線依然堅挺。

判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時代后一年，萬科以1709.4億元刷新了中國及全球房企年銷售額歷史紀(jì)錄，此后一路進(jìn)入了5000億時期。在2008年那輪的行業(yè)周期中存活下來的恒大、碧桂園漸漸與萬科形成了三足鼎立之勢，各自占據(jù)市場中重要一角。

結(jié)局能形成就能洗牌。2018年，在金融環(huán)境、地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及政策等種種因素作用下，地產(chǎn)業(yè)或到了洗牌時刻。

郁亮說，2012年時，萬科判斷行業(yè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點，只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，轉(zhuǎn)折實實在在到來了。

遙想國內(nèi)樓市上一個周期，多少顯得躊躇。再到2016年、2017年的盛況，不過說明危與機(jī)犬牙交錯。但正是因為市場變幻莫測，才分外讓人敬畏。如今房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，調(diào)控還在向縱深處走去。無人能道清明日之近況，但有過應(yīng)對大小周期經(jīng)驗的房企，已用強(qiáng)烈的危機(jī)感把自己武裝起來，保證自己能活下去。

轉(zhuǎn)折實實在在到來了

天下武功，唯快不破，這些年把高周轉(zhuǎn)精神貫徹得最徹底的是房地產(chǎn)業(yè)。

近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（下稱《通知》）流出，它指向商品房預(yù)售制度存在的種種短板漏洞，并提出改革商品房預(yù)售制，甚至逐步取消預(yù)售制的可能。

過去25年，在城市化大潮中，靠賣樓花，實行商品房預(yù)售，提前回籠資金，進(jìn)行快速滾動開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)走出了一個黃金時代。一旦取消預(yù)售，全部實現(xiàn)現(xiàn)售制度，房企的資金回籠周期將大大拉長，資金使用效率降低，周轉(zhuǎn)大幅放緩，可謂行業(yè)殺器。

盡管后來廣東省房地產(chǎn)協(xié)會人士回應(yīng)，稱上述通知只是內(nèi)部征求意見，但還是引起了房企和投資者的強(qiáng)烈反應(yīng)。

9月24日，上述消息傳出后的第一個交易日，港股開市（A股因中秋假期休市），地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，HKT內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)更是大跌4.26%。

規(guī)模房企如碧桂園當(dāng)日下跌5.57%，中國恒大下跌3.55%，融創(chuàng)中國下跌4.02%，華潤置地下跌4.83%，中海下跌3.25%，龍湖下跌3.49%，世茂下跌5.22%，雅居樂下跌3.88%。光是這數(shù)只地產(chǎn)股，市值就已蒸發(fā)超過600億港元。

9月25日，A股開市，上證指數(shù)、深證成指雙雙下跌，地產(chǎn)為首的藍(lán)籌全線大跌。9月25日收盤，萬科A下跌4.5%、華僑城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、華夏幸福下跌3.83%、陽光城下跌4.91％、藍(lán)光下跌4.42%、中南建設(shè)下跌6.14%。

土地市場方面，上半年的低迷情緒延續(xù)至今。據(jù)華創(chuàng)證券研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至8月末，全國土地流拍807宗，流拍建面7954萬平方米，這么龐大的流拍數(shù)據(jù)在過去幾年中無疑是罕見的。

華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，土地市場的走弱或?qū)⒓s束地方政策的進(jìn)一步從嚴(yán)，也有望改善房企毛利率的悲觀預(yù)期。

但實際上，今年地產(chǎn)開發(fā)的整體環(huán)境，很難讓房企樂觀。地產(chǎn)界常言道，“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”。但榜樣如今都說，要把“活下去”作為基本要求。

一份郁亮在南方區(qū)域9月月度例會上的講話流出，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)證實了這份講話的真實性。郁亮表示：“萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時代，進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折實實在在到來了。”

郁亮要求萬科作戰(zhàn)略檢討，所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進(jìn)行，保證萬科能活下去。“這么做有可能會失去機(jī)會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”

收斂、聚焦之下，集團(tuán)將梳理開發(fā)業(yè)務(wù)，重視庫存和回款、產(chǎn)品力和服務(wù)水平；萬科是行業(yè)中，轉(zhuǎn)型探索多元化業(yè)務(wù)最為徹底的房企，但如今郁亮說，投入和產(chǎn)出不匹配的、風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的、做了三年還沒做成的、做了三年仍靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務(wù)，要調(diào)整甚至不要做了。

度過冬天

郁亮的講話并不代表著萬科此后要砍掉長租公寓等新業(yè)務(wù)，但收縮戰(zhàn)線的意味顯而易見。

在行業(yè)轉(zhuǎn)折到來的時候，萬科需要開發(fā)業(yè)務(wù)來拉長有序增長的時間，來換取新業(yè)務(wù)發(fā)展的空間。但今年上半年，萬科的營業(yè)收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速，但結(jié)算通常滯后銷售1~2年，這兩個數(shù)據(jù)只能反映萬科2016~2017年較好的銷售形勢。而萬科2018年上半年的開發(fā)業(yè)務(wù)，合同銷售額同比增速不足一成。

不僅萬科，對于未來，多家房企似已達(dá)成了加快資金回籠、戰(zhàn)線收縮的共識。

一向穩(wěn)健的中海自2017年以來，刻意加強(qiáng)在土地端的投資，力求規(guī)模上的突破和沖刺。不過今年8月，大量買地的中海也宣布“寧愿錯失一些機(jī)會，也不想投錯幾塊地”了。

國泰君安數(shù)據(jù)顯示，目前34家重點房企的凈負(fù)債率水平達(dá)到114%。世聯(lián)行董事長陳勁松感嘆，“今年房企TOP100債券到期率和現(xiàn)金的增長率之比，現(xiàn)金已經(jīng)抵不上負(fù)債了，比率高達(dá)100%，大房企手里也沒余糧了。”

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)業(yè)的生命線，近期房企的公開信息顯示，已步入高息發(fā)債的階段。正榮地產(chǎn)發(fā)行的一筆本金總額為2.8億的三年期美元票據(jù)，年息已高達(dá)12.5%，但行業(yè)普遍認(rèn)為，相對解決資金需求而言，融資成本高低已不太重要。

也正因為資金鏈安全的重要性，《通知》才會引起如此大的水花和行業(yè)性的討論。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，調(diào)控還在向縱深處走。

7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。8月，先是住建部約談了�？凇⑷齺�、煙臺、宜昌、揚(yáng)州等五市政府有關(guān)人士，強(qiáng)調(diào)要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題。8月底，呼和浩特提出全面停止去庫存調(diào)控措施以遏制房價上漲。9月13日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)的冬天已經(jīng)來臨。彎道超車當(dāng)然是人人艷羨，但實現(xiàn)難度太大了，但有實力的房企應(yīng)能冬泳而非冬眠。

加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理、加速產(chǎn)品去化速度、加強(qiáng)危機(jī)意識是多數(shù)房企過冬的率先動作。組織創(chuàng)新也被考慮在內(nèi)，萬科近來正大刀闊斧進(jìn)行組織重建工作。此外，除了謹(jǐn)慎拿地外，為減少經(jīng)營性現(xiàn)金流出，多家房企也被傳出精簡組織，進(jìn)行裁員。