告別房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從此前的高溫狀態(tài)逐漸退燒。2019年1月以來(lái)，地方“兩會(huì)”陸續(xù)召開(kāi)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步明朗，其中穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”是大部分省份明確提及的政策關(guān)鍵方向，“一城一策”、“完善住房保障體系”成為2019年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。

業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部的約談、預(yù)警將繼續(xù)影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，2018年的多輪多城房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。

多地強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”突出“一城一策”

住建部部長(zhǎng)王蒙徽在2018年底召開(kāi)的全國(guó)住建工作會(huì)議上提出，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

延續(xù)這一工作要求，近期多地“兩會(huì)”上明確提及“三穩(wěn)”，并強(qiáng)調(diào)“一城一策”。如福建提出，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

河南強(qiáng)調(diào)2019年將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙等地也明確將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

上海將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)保持總體穩(wěn)定。深圳強(qiáng)調(diào)，以更多經(jīng)濟(jì)手段構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進(jìn)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)。

陜西提出，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)風(fēng)險(xiǎn)。四川省提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，2019年各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中應(yīng)保持政策的連續(xù)性，要科學(xué)分析、比較評(píng)價(jià)，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)施，防止投資投機(jī)“卷土重來(lái)”。

分析師認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部的約談、預(yù)警將繼續(xù)影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，2018年的多輪多城房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化

寬松與收緊并存或迎政策微調(diào)期

對(duì)于今年地方“兩會(huì)”有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新特點(diǎn)，分析師分析認(rèn)為，“三穩(wěn)”成為2019年地方“兩會(huì)”最為關(guān)鍵的政策方向，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是2018年下半年來(lái)房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，在今年地方“兩會(huì)”中被大部分省份明確提及。“整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)，對(duì)調(diào)控不利的城市將繼續(xù)問(wèn)責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲和暴跌都不是穩(wěn)定。”

另一方面，分析師表示，由地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)甚至下行的趨勢(shì)下，過(guò)去過(guò)于嚴(yán)格的調(diào)控政策出現(xiàn)改變或成為趨勢(shì)，政策將出現(xiàn)寬松與收緊并存的情況。

從實(shí)際情況來(lái)看，各地確實(shí)已陸續(xù)出現(xiàn)政策微調(diào)，有松有緊。去年四季度菏澤、珠海、廣州等城市對(duì)樓市相關(guān)政策微調(diào)，近期青島高新區(qū)宣布暫停執(zhí)行搖號(hào)售房規(guī)則，杭州貸款政策多次微調(diào)，一些銀行規(guī)定，在子女作為共同還款人的情況下，可延長(zhǎng)老年人購(gòu)房的貸款年限。

而�？凇⑸穷^、長(zhǎng)沙則出現(xiàn)收緊信號(hào)，�？跁和Ｆ笫聵I(yè)單位、社會(huì)組織及個(gè)體工商戶出售商品住宅；汕頭和長(zhǎng)沙收緊了公積金提取范圍及額度等。

分析師預(yù)計(jì)，2019年全國(guó)可能出現(xiàn)一輪30城以上的房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，將標(biāo)志本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底。“特別是對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整，部分城市銀行也可能變相地調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策。“

保障性住房供應(yīng)加大堅(jiān)持租購(gòu)并舉

在十九大提出“租購(gòu)并舉”以來(lái)，租賃住房一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱詞”，今年各地“兩會(huì)”進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系，堅(jiān)持租購(gòu)并舉。

北京提出，2019年將出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)政策措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定；多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬(wàn)套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬(wàn)戶。廣州明確，2019年要擴(kuò)大戶籍家庭住房保障覆蓋面，基本建成保障性安居工程3.2萬(wàn)套。上海提出，新增供應(yīng)各類保障房8萬(wàn)套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租賃住房建設(shè)籌集力度，建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8萬(wàn)套、供應(yīng)3.4萬(wàn)套。

福建、江蘇、天津、南京等多個(gè)省市也提出，2019年將增加長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

專家認(rèn)為，重視保障、鼓勵(lì)租賃是近年來(lái)構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房格局中的重要一環(huán)，今年多地將進(jìn)一步補(bǔ)齊保障和租賃的短板。針對(duì)目前房屋租賃市場(chǎng)諸多不規(guī)范現(xiàn)象，多地加強(qiáng)制度建設(shè)、金融支持，有利于實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路。