歲末年初，中央寬貨幣、地方松限購雙管齊下，讓被壓抑了一年的開發(fā)商們看到了觸底反彈的希望。“最關(guān)心的當(dāng)然是下一個放松調(diào)控的城市在哪里？”多位地產(chǎn)圈區(qū)域高管對《財經(jīng)》記者坦言。

2018年年底，山東菏澤首先發(fā)出樓市調(diào)控松動信號，取消住宅新房限售。隨后多個城市放松限購，廣州、珠海、杭州、青島高新區(qū)等地，用補(bǔ)交社保、人才引進(jìn)、落戶等手段調(diào)控市場，總方向是刺激購買力，提高買房過戶等環(huán)節(jié)的效率。

地方悄然放松樓市調(diào)控實則有跡可循。2018年12月19日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在房住不炒的大背景下，又提出因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系的大方向。其中，因城施策就是把權(quán)力部分下放給地方。

伴隨地方樓市調(diào)控松動，金融體系繼續(xù)放水。2019年初，央行官網(wǎng)公布，降準(zhǔn)1個百分點(diǎn)，凈釋放長期資金8000億元。2018年央行已經(jīng)定向降準(zhǔn)四次，釋放約3.5萬億元基礎(chǔ)貨幣。平安證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明預(yù)測，2019年貨幣政策放松還將繼續(xù)，央行應(yīng)該還有四次降準(zhǔn)。

上次大規(guī)模貨幣放水是在十年前。2008年11月，為了抵抗國際金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，政府推出“4萬億”投資計劃，之后中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩輪暴漲，一線城市房價平均上漲了6倍-8倍。

寬貨幣之后，寬信用隨之而來。來自融360的數(shù)據(jù)，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68％，環(huán)比下降0.03個百分點(diǎn)，這是全國首套平均利率23個月以來首次下降。

多重利好之下，市場熱議樓市拐點(diǎn)是否臨近。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)。但“穩(wěn)”字何解？各方看法不一。

寬貨幣開發(fā)商利好有限

2018年至今，央行五次降準(zhǔn)，寬貨幣、寬信用的宏觀調(diào)控總基調(diào)讓好開發(fā)商的融資難得到了緩解。

2018年11月房企融資額突破千億，12月融資又達(dá)1600億，2019年1月頭十天融資額即高達(dá)700億左右。融資房企包括富力、龍光、融創(chuàng)、美的置業(yè)等，其中融資成本較高的融創(chuàng)與龍光為6％左右，其它幾家都在4？5％之間。這組數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于房企前兩年的融資成本。2017年房企國內(nèi)平均融資成本約為8％－9％。

2018年，央行定向降準(zhǔn)給銀行帶來了3.5萬億資金，也為全社會增加了流動性。擔(dān)心也隨之而來：熱錢是否會大量流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致開發(fā)商繼續(xù)高杠桿買地，從而炒高地價與房價。

張明認(rèn)為，五次降準(zhǔn)給開發(fā)商的融資環(huán)境帶來了一些改變，但是目前中小開發(fā)商都不在銀行的視野內(nèi)，很多銀行還是只給全國排名前20的房企貸款。央行近四次降準(zhǔn)都是定向的，希望銀行放款給中小微企業(yè)、民營企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)，支持債轉(zhuǎn)股以及制造業(yè)，而不是流向房地產(chǎn)。

但是，此前確實出現(xiàn)過左手倒古手，陰陽合同的狀況，中小企業(yè)從銀行貸款后，再把錢轉(zhuǎn)貸給開發(fā)商，中小企業(yè)成了地產(chǎn)商融資的一個通道。農(nóng)行前專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚告訴《財經(jīng)》記者，根據(jù)央行要求，商業(yè)銀行對小微企業(yè)的貸款用途有明確規(guī)定。而央行也把商業(yè)銀行對中小微企業(yè)的扶持效果，納入入宏觀審慎評估（MPA）體系。“當(dāng)然，操作過程中會出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，但并不會形成普遍現(xiàn)象。”

中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼認(rèn)為，2008年的4萬億一攬子計劃是主要政府直接投資，其中有很多項目在基建領(lǐng)域，較多資金直接或間接流入了房地產(chǎn)。此輪貨幣政策調(diào)整，央行目標(biāo)是使流動性能夠更有效率地注入到重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，而不是房地產(chǎn)市場。

2018年7月末，中共中央政治局召開的會議中也為宏觀調(diào)整定了調(diào)，提出六個穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期），其中穩(wěn)就業(yè)排在首位，而只有中小微企業(yè)、民營企業(yè)活下去，才能帶來穩(wěn)定的就業(yè)。

2019年開年以來，瑞銀證券對幾十家頭部地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)和行業(yè)專家進(jìn)行了調(diào)研，認(rèn)為目前并未到中央在信貸層面向房地產(chǎn)大規(guī)模放水的程度。“2019年，投資者普遍預(yù)期是GDP增長率在百分之6？6.5區(qū)間，如果經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險過大，如低于6，那么宏觀刺激措施才會更多些。”瑞銀證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師諶戈對《財經(jīng)》記者表示。

一城一策，樓市開啟精準(zhǔn)化調(diào)控

在2018年12月19日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，除了堅持房住不炒，中央又提出因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任等要求。而近期各地召開的地方兩會上，“一城一策”又成為熱詞。

近兩月來部分地區(qū)樓市調(diào)控松動，也是試水一城一策。如菏澤是取消新房轉(zhuǎn)讓限制，降低市區(qū)預(yù)售樓房資金監(jiān)管；廣州是商住房可以銷售給個人，毗鄰城市購買首套房可申請公積金提取；杭州是允許社保補(bǔ)交三次；衡陽則是取消了限價。

地產(chǎn)分析師認(rèn)為，樓市預(yù)期已變，房地產(chǎn)調(diào)控政策最嚴(yán)時期已經(jīng)過去，微調(diào)將不可避免。2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調(diào)，只要房價不漲的城市，房地產(chǎn)政策都有松動的可能性。

房價在2019年是否會大漲，地方政府的調(diào)控是一個不確定因素。

2018年，全國商品房銷售額近15萬億。通常開發(fā)商會拿收入的50％？60％去拿地，相當(dāng)于每年有8萬億左右的資金流向地方政府。只有房價上漲，才能把地賣出去，地方政府當(dāng)然樂于看到房價上漲。

2018年，全國土地購置量價雙降。對于樓市調(diào)控，地方政府與中央一直處于博弈之中，但一城一策并不意味著地方政府可以放開手腳發(fā)展土地財政。以近兩月放松調(diào)控的城市為例，都是以去庫存，部分釋放剛需，以及提高房屋買賣交易效率為主的微調(diào)。

業(yè)內(nèi)研究人員認(rèn)為，“一城一策”給予了地方政府調(diào)控樓市的靈活性，但不能脫離中央“房住不炒”的大邏輯，同時地方也會承擔(dān)響應(yīng)的責(zé)任。

很多人關(guān)注因城施策，卻忽略了后面“夯實城市政府主體責(zé)任”這句話。張明認(rèn)為，這句話意味著房價如果漲得過高、過快，會直接影響相關(guān)官員的升遷。

多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家向《財經(jīng)》預(yù)測，2019年，降準(zhǔn)依然可期，但是，樓市暴漲暴跌可能性不大。2019年房地產(chǎn)市場的基調(diào)明顯——平穩(wěn)、長效機(jī)制。

張明的團(tuán)隊曾做過估算，中國銀行的總體貸款中約一半都與房價和地價相關(guān)。廣發(fā)銀行和西南財大發(fā)布的一份報告中指出，中國家庭80％的資產(chǎn)是房子。如果樓市大跌，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，就會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險與社會風(fēng)險。同時，由于海外投資受限，樓市仍然是中國家庭資產(chǎn)配置中最重要的標(biāo)的，如果樓市暴漲，居民和房企杠桿率還會加大，這會讓此前的去杠桿成果功虧一簣。

1月24日的冬季達(dá)沃斯論壇上，證監(jiān)會副主席方星海談到，中國家庭部門的杠桿率已經(jīng)超過了110％，高于美國的水平，這是一個非�？膳碌臄�(shù)字，如果再不加以控制，債務(wù)問題也許就會爆發(fā)。他認(rèn)為現(xiàn)在刺激經(jīng)濟(jì)，企業(yè)杠桿不能再加了，居民杠桿也不能再升，唯一能夠提升的就是政府負(fù)債，所以我們看到了地方債在逐漸松綁。

哪些城市房價有上漲空間

放松調(diào)控的城市，房價其實并沒有明顯波動。在中國房地產(chǎn)協(xié)會網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)中，《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)菏澤房價在公布消息的12月上漲，1月又下跌，杭州、衡陽房價均無變化，廣州房價出現(xiàn)了小幅上漲。

民生銀行專業(yè)研究員溫彬認(rèn)為，從全國看房地產(chǎn)市場供需大體平衡，但不同城市因為產(chǎn)業(yè)、人口、土地等因素呈現(xiàn)出不同的結(jié)構(gòu)性特征。目前，一線和部分二線城市因為前期對需求的抑制，房價仍有上漲動能，三四線城市房價面臨下行壓力。

“現(xiàn)在買房就是高位接盤，不可能賺錢。地方政府以為放開限價、限購后，投資客會來炒作，實際上很可能是一廂情愿。就算把房地產(chǎn)的調(diào)控政策全部放開，對于絕大多數(shù)三四線城市來講，需求從哪里來？”向松祚說。他認(rèn)為，人口凈流入、凈流出會是判斷下一輪房價漲浮的主要指標(biāo)。

2018年末，國家衛(wèi)健委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告（2018）》顯示，中國流動人口數(shù)量連續(xù)三年下降。從城市群流動人口的發(fā)展趨勢來看，長期居留的流動人口上升，以珠三角、長三角、京津冀、長江中游和成渝城市群為代表的五大城市群仍將是未來流動人口的主要聚集地。

而中國指數(shù)研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2018年房企拿地重點(diǎn)在長三角和中西部地區(qū)。拿地金額前兩名的萬科和碧桂園均在這兩個地區(qū)重倉，分別為1986萬平方米和3766萬平方米。據(jù)《財經(jīng)》記者統(tǒng)計，2017年以來，長三角和中西部地區(qū)的二線城市中，人口凈流入超過百萬以上的城市分別為寧波、嘉興、杭州、武漢、鄭州。

2018年，三四線城市房價因棚改貨幣化政策經(jīng)歷過一輪非理性上漲，而廈門、上海、杭州、北京等一二線城市因2017年上漲過快，2018年都在回調(diào)。

住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室對142個樣本城市進(jìn)行調(diào)研后發(fā)布了一份報告，2018年，房價漲幅前5名的城市分別是咸陽、�？�、南陽、西安、貴陽，全部為三四線城市，漲幅分別為36.94％、35.43％、31.62％、29.01％、26.62％；2018年房價跌幅靠前的城市分別是廈門、廊坊、上海、張家口等。其中，張家口是因為冬奧會炒火概念非理性上漲回落，而其它城市，不是一線就是環(huán)一線的二線城市。

張明認(rèn)為，一線城市周邊的準(zhǔn)一線城市、或二線城市中過去幾年房價上漲相對較慢的城市，在未來可能有上漲潛力。如粵港澳大灣區(qū)，深圳的房價已經(jīng)很貴了，廣州的房價卻比深圳便宜，而佛山、東莞的房價又比廣州便宜。在長三角上海、杭州的房價很貴，但是南京的房價還可以。北京限購很嚴(yán)，但是其周邊的城市如天津還有上漲空間。

《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測報告》顯示，十大房企在2018年拿地全部重倉二線城市。以萬科為例，其在二線城市拿地面積占到全年拿地面積的63.9％，拿地金額也占到其總金額的60.9％。（十大房企為：萬科、龍湖、保利、中海、碧桂園、恒大、金地、世茂、綠城、富力）

頭部開發(fā)商資金實力雄厚，快準(zhǔn)狠收割一二線，中小開發(fā)商退而求其次。瑞銀證券的諶戈在近期與開發(fā)商的接觸中發(fā)現(xiàn)，很多中小型開發(fā)商也不再提三四線了。船小好調(diào)頭，他們也已經(jīng)瞄準(zhǔn)了二線城市。

新一輪樓市調(diào)控是從2016年四季度開始的，彼時一線城市開始了限購政策，2017年二三季度，限購漫延到二線城市，很多二線城市的限購從三年變成了五年，但是，經(jīng)過兩年的調(diào)控，原本有三年社保的剛需購房者已經(jīng)擁有了購房資格。

2017年3月17日，廣州發(fā)布最新限購政策，外地購房者購房資格由三年變成五年；同月，杭州也實行限購，要求外地購房者社保要連續(xù)交滿2年。2019年，這兩個城市中被社保限制的剛需購買力將得以釋放。

剛需和改善型需求仍是銀行按揭支持的重點(diǎn)，張明認(rèn)為，隨著降準(zhǔn)帶來的市場流動性和銀行資金成本的下降，首套房貸款利率還會下降。但是，中央抑制投機(jī)性炒房的決心并未放松。除了限購，限貸也更加嚴(yán)厲，張明透露，近期很多商業(yè)銀行的按揭貸款已經(jīng)不能超過100萬元了。