棚改大幕拉開(kāi)已逾十年

我國(guó)大規(guī)模的棚改始于2008年。此前雖有東北一些地區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造，但總量不多，且囿于實(shí)物建房成本較高等因素推進(jìn)較慢。 此外，在2008年之前，我國(guó)整個(gè)保障房制度設(shè)計(jì)也是主要以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主。

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)研究員袁豪表示，我國(guó)2005年開(kāi)始就開(kāi)始在遼寧實(shí)施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時(shí)棚改資金都是地方政府來(lái)出，另外有一部分社會(huì)資金去承擔(dān)。以前基本上都是實(shí)物安置，拆一套還一套模式，對(duì)政府來(lái)講成本非常高。

2008年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始將各類(lèi)棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)保障性安居工程的重要組成部分，大規(guī)模推進(jìn)城市、國(guó)有工礦、國(guó)有林區(qū)(林場(chǎng))、國(guó)有墾區(qū)(農(nóng)場(chǎng))等各類(lèi)棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造開(kāi)始成為我國(guó)保障房建設(shè)的主力類(lèi)型，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房逐漸退場(chǎng)。

2008年也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的一個(gè)重要年份，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中國(guó)推出4萬(wàn)億的大規(guī)模投資計(jì)劃，以棚改為主力的保障性安居工程客觀上承擔(dān)著改善民生以及拉動(dòng)投資的雙重任務(wù)。

梳理官方數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，2008年至2012年我國(guó)改造開(kāi)工各類(lèi)棚戶區(qū)1260萬(wàn)套，此后則是2013年320萬(wàn)套、2014年470萬(wàn)套、2015年601萬(wàn)套、2016年606萬(wàn)套、2017年609萬(wàn)套。如加上2018年數(shù)據(jù)(626萬(wàn)套)，從2008年到2018年，這十一年間中國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工超過(guò)4500萬(wàn)套。

如何評(píng)價(jià)這十余年的棚改進(jìn)程？在官方表述下，棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生發(fā)揮了一舉多得的作用。

2008~2017年，全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工3896萬(wàn)套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。

住建部去年7月表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲較快城市，通過(guò)新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫(kù)存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。

此外，棚改還帶動(dòng)了投資消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。棚改帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。2013~2017年，全國(guó)棚改完成投資約6萬(wàn)億元。

棚改貨幣化退潮

當(dāng)然，上述4500萬(wàn)套并非都是實(shí)打?qū)嵔ǚ�。�?015年開(kāi)始，政府開(kāi)始“大力推動(dòng)”棚改貨幣化安置比例的提升。簡(jiǎn)單理解就是，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)置住房。

為何要推動(dòng)棚改貨幣化安置，而非實(shí)物安置？

一個(gè)原因是實(shí)物建房進(jìn)度慢，且政府承擔(dān)的成本較高；另一個(gè)原因則是當(dāng)時(shí)三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存原本就較高，再建設(shè)大量棚改住房，則會(huì)更加重樓市庫(kù)存壓力。而貨幣化安置方式，一方面通過(guò)棚改貸款緩解政府資金負(fù)擔(dān)，另一方面也解決了商品房庫(kù)存問(wèn)題。

在2018年7月份的一次內(nèi)部交流會(huì)上，住建部表示，2015年以來(lái)，住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)單位，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，指導(dǎo)各地因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的市、縣，要完善政策措施，引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，也避免重復(fù)建設(shè)。

正是由于中央部委政策上的推動(dòng)，加上國(guó)開(kāi)行等金融機(jī)構(gòu)棚改貸款的助力，全國(guó)各地棚改貨幣化安置持續(xù)上升，也幫助三四線城市快速地解決了樓市庫(kù)存問(wèn)題。

棚改貨幣化進(jìn)程對(duì)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，正因如此，當(dāng)2018年年中之際，政府將要收緊棚改貨幣化政策的消息傳出時(shí)，業(yè)界對(duì)三四線樓市悲觀的情緒也開(kāi)始出現(xiàn)。

“整體市場(chǎng)對(duì)棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市的關(guān)鍵因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉稱。

2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升為29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。

官方此后一直未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚改貨幣化安置比例，而業(yè)界測(cè)算是在60%左右，幫助消化樓市庫(kù)存2.5億~3億平方米。

棚改貨幣化政策的熊熊大火，在2018年急劇降溫。隨著三四線城市樓市庫(kù)存的進(jìn)一步消化，圍繞棚改貨幣化安置推高三四線城市房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論日漸增多。最終，政策偏向了收緊。

2018年10月8日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，要求因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

在業(yè)界看來(lái)，既然棚改貨幣化的推出與去庫(kù)存密切相關(guān)，在地方樓市庫(kù)存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉。

2018年全國(guó)各類(lèi)棚戶區(qū)改造開(kāi)工626萬(wàn)套，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)年計(jì)劃目標(biāo)的580萬(wàn)套，相關(guān)部門(mén)同樣未對(duì)外公布棚改貨幣化安置比例數(shù)據(jù)。

中信建投證券報(bào)告稱，棚改貨幣化安置比例上升到2017 年60%左右，對(duì)于加速推進(jìn)棚改進(jìn)程作用明顯。但隨著新三年棚改計(jì)劃進(jìn)入下半程，將會(huì)更多采取精準(zhǔn)施策、一城一策的政策，預(yù)計(jì)部分貨幣化安置比例將會(huì)下調(diào)，貨幣化安置與實(shí)物安置比例將會(huì)趨向平衡。