12月12日，深圳取消商務(wù)公寓“只租不售”的“靴子”終于落地。據(jù)媒體報道稱，12月12日上午，深圳住建局確認了這一消息：深圳已調(diào)整了去年出臺的商務(wù)公寓“只租不售”政策，自11月起已經(jīng)開始執(zhí)行。問題在于，時隔一年深圳為何取消商務(wù)公寓“只租不售”？這會對市場產(chǎn)生怎么影響？

商務(wù)公寓成重點調(diào)控對象

深圳市住房和建設(shè)局（簡稱“深圳住建局”）介紹，之所以取消商務(wù)公寓“只租不售”的相關(guān)規(guī)定，原因在于：該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看不利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。

時間回溯到2018年7月31日，深圳出臺“深四條”調(diào)控政策。其中規(guī)定，各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。而且出租期限不能一次超過10年。此外，政策還提出，不管是個人還是公司買商務(wù)公寓，5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓出售。而且是自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

觸發(fā)彼時這一政策啟動最直接原因是，過往由于深圳未將商務(wù)公寓納入限購，近年來明顯出現(xiàn)投資資金轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓的情形。據(jù)媒體報道，2013年7月至去年6月，深圳成交商務(wù)公寓達4.46萬套，占比超過八成。2017年初至去年4月下旬，深圳企業(yè)法人購買一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%，而當(dāng)時北京、廣州、上海均已將商務(wù)公寓納入限購范圍。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，這和當(dāng)時深圳政策驟然收緊的因素有關(guān)，進一步體現(xiàn)當(dāng)時深圳公寓市場的發(fā)展導(dǎo)向，即此類房源通過限制，較好地進行管控，抑制了投資投機市場需求。不過，嚴躍進同時指出，在防范炒作時，也出現(xiàn)了一些新情況，尤其短期內(nèi)影響該類項目的消化或銷售。

深圳商務(wù)公寓成交低迷

實際上，“深四條”調(diào)控政策出臺后，商務(wù)公寓市場迅速降溫。來自易居研究院中國百城報告相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在酒店式公寓方面，2017年，深圳成交面積995145平方米，2018年降至529168平方米，2019年1月-11月，則回升至751687平方米，不過，仍低于2017年水平。

嚴躍進表示，類似數(shù)據(jù)說明2018年政策管控后，深圳酒店式公寓或商務(wù)公寓出現(xiàn)較明顯的降溫，明顯受到深圳商務(wù)公寓“只租不售”政策的影響，而到了2019年，受深圳普通住房銷售市場的回暖，類似房源有所回暖，但預(yù)計此前滯留下來的庫存規(guī)模也依然較大。

值得一提的是，土地市場上，“深四條”調(diào)控政策出臺后，商務(wù)公寓用地的拍地情況也并不樂觀。新京報記者注意到，去年深圳推出的商務(wù)公寓用地，基本是被深圳市人才安居集團收入囊中，其他企業(yè)參與熱情不高。

從這一層面分析，在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來，房企不參與，這意味著“只租不售”政策的實際意義并不大。

新政符合深圳房地產(chǎn)調(diào)控方向

“這個政策取消也在情理之中。”在接受新京報記者采訪時，廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉指出，從現(xiàn)在來看整個市場平穩(wěn)下來，特別是租賃市場，租賃價格甚至已出現(xiàn)下跌。經(jīng)過這兩年租賃培育，租賃供應(yīng)也呈現(xiàn)多渠道增加。而且，商務(wù)公寓的租賃并不是租賃的主體，對平穩(wěn)租金價格也并沒有太大幫助。

此外，李宇嘉指出，這一政策出臺背后，還有一大原因在于深圳整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一大新變化。“深圳肩負的歷史使命是粵港澳大灣區(qū)核心城市、新示范區(qū)，會吸引包括港澳同胞等很多人前來購房，而這部分人購買的很多都是公寓，因此，該政策出臺，目的在于將市場活躍起來。”

“2019年上半年的數(shù)據(jù)顯示，公寓已達到深圳新建商品住房成交量的41%，可見公寓已成為深圳多渠道供應(yīng)一個很重要主體，因此，也需要考慮它的功能有效性。”李宇嘉說。

李宇嘉還強調(diào)，之前深圳出臺商務(wù)公寓只租不售，很大程度是因為城市更新里很多都改為公寓，相當(dāng)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類住宅化。當(dāng)時，深圳為了保住產(chǎn)業(yè)用地出臺了商務(wù)公寓政策，但去年至今情況有了很大變化，“一些不符合環(huán)保要求、產(chǎn)能過剩，因承受不了成本而產(chǎn)業(yè)外遷，給深圳騰挪了很多產(chǎn)業(yè)空間，這時候也不需要這樣的政策去防范相關(guān)問題了。”李宇嘉說。

而在鄭叔倫看來，取消商務(wù)公寓只租不售，可讓企業(yè)更積極參與城市更新。從目前的情況看，不少項目城市更新中配件了商務(wù)公寓，如果未來開發(fā)商舊改商務(wù)公寓只能自持，無法出售，也無法給到返遷居民，將大大增加城市更新的難度。而深圳中心區(qū)舊改難度越來越高，取消限制將讓部分停滯的城市更新項目更加容易推進。

此外，鄭叔倫指出，商務(wù)公寓雖然為商業(yè)性質(zhì)用地，但實為居住屬性，是住宅用地的良好補充，深圳居住用地供應(yīng)本來就少，商務(wù)公寓限制后，可售的居住屬性房源也減少，不利于解決供需不平衡的問題，“而深圳一直致力于增加市場供給，鼓勵城市更新，取消政策符合二次房改長遠戰(zhàn)略，也符合深圳房地產(chǎn)調(diào)控方向。”

取消只租不售，但仍然限售。在鄭叔倫看來，體現(xiàn)政府依然維持公寓產(chǎn)品的投資行為的抑制�；�于此，他認為，“調(diào)控沒有放松，公寓產(chǎn)品也并沒有太大利好”。

業(yè)內(nèi)：或?qū)θ珖�市場出現(xiàn)預(yù)期影響

新京報記者了解到，深圳此舉并非個例，實際上，此前廣州也出臺過類似政策。2018年12月，廣州市住建委在官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》。該政策以2017年3月30日為節(jié)點，對商服類物業(yè)限購政策的具體執(zhí)行進行了調(diào)整。

該政策解讀稱，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象。該時間節(jié)點后土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)的銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位。對于個人購買商服類物業(yè)，取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙指出，本次取消商務(wù)公寓的只租不售，短期給開發(fā)企業(yè)去化商務(wù)公寓帶來一定利好，長期看，對樓市價格變化影響有限。

不過，在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，取消商務(wù)公寓“只租不售”限制，會對市場會產(chǎn)生一定影響。張波分析稱，從今年下半年深圳房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，在粵港澳大灣區(qū)利好、先行示范區(qū)落地、港澳居民在深購房政策調(diào)整，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變化等政策推動下，熱度提升較為明顯，并且區(qū)域外的投資性購房需求也有向深圳聚集的苗頭。基于此，在張波看來，該政策一旦落地，雖然單一政策對市場熱度提升的效果有限，但結(jié)合之前已落地政策，整體對于深圳樓市熱度提升的效果亦不容小覷。

“從大灣區(qū)市場整體表現(xiàn)來看，深圳的熱度提升也位于前列，因此，在落實房住不炒，保障市場平穩(wěn)運行的目標(biāo)下，深圳直接針對樓市利好性政策依然需要保持相對謹慎。”張波表示。

從全國的影響層面來看，嚴躍進表示，類似政策有可能對全國市場出現(xiàn)兩個預(yù)期影響：這可能會強化后續(xù)全國市場政策放松的判斷，尤其是會被認為政策底部逐漸形成，后續(xù)政策有拐點。此外，這可能對當(dāng)前全國商業(yè)物業(yè)去庫存的政策形成新的影響，至少目前主流的政策思路是鼓勵“商改租”而不是“商改住”，但深圳此類政策后，商業(yè)地產(chǎn)或迎來新的去庫存的方式和途徑。