深圳取消商務(wù)公寓“只租不售”
作者:未知 來源:新京報 更新時間:2019年12月14日 【字體:大 中 小】
12月12日,深圳取消商務(wù)公寓“只租不售”的“靴子”終于落地。據(jù)媒體報道稱,12月12日上午,深圳住建局確認了這一消息:深圳已調(diào)整了去年出臺的商務(wù)公寓“只租不售”政策,自11月起已經(jīng)開始執(zhí)行。問題在于,時隔一年深圳為何取消商務(wù)公寓“只租不售”?這會對市場產(chǎn)生怎么影響?
商務(wù)公寓成重點調(diào)控對象
深圳市住房和建設(shè)局(簡稱“深圳住建局”)介紹,之所以取消商務(wù)公寓“只租不售”的相關(guān)規(guī)定,原因在于:該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度,長期看不利于增加商品房供給,短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。
時間回溯到2018年7月31日,深圳出臺“深四條”調(diào)控政策。其中規(guī)定,各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當一致,對外出租單次租期原則上不超過10年。而且出租期限不能一次超過10年。此外,政策還提出,不管是個人還是公司買商務(wù)公寓,5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓出售。而且是自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
觸發(fā)彼時這一政策啟動最直接原因是,過往由于深圳未將商務(wù)公寓納入限購,近年來明顯出現(xiàn)投資資金轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓的情形。據(jù)媒體報道,2013年7月至去年6月,深圳成交商務(wù)公寓達4.46萬套,占比超過八成。2017年初至去年4月下旬,深圳企業(yè)法人購買一手商務(wù)公寓2011套,占總套數(shù)的16.9%,而當時北京、廣州、上海均已將商務(wù)公寓納入限購范圍。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,這和當時深圳政策驟然收緊的因素有關(guān),進一步體現(xiàn)當時深圳公寓市場的發(fā)展導(dǎo)向,即此類房源通過限制,較好地進行管控,抑制了投資投機市場需求。不過,嚴躍進同時指出,在防范炒作時,也出現(xiàn)了一些新情況,尤其短期內(nèi)影響該類項目的消化或銷售。
深圳商務(wù)公寓成交低迷
實際上,“深四條”調(diào)控政策出臺后,商務(wù)公寓市場迅速降溫。來自易居研究院中國百城報告相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在酒店式公寓方面,2017年,深圳成交面積995145平方米,2018年降至529168平方米,2019年1月-11月,則回升至751687平方米,不過,仍低于2017年水平。
嚴躍進表示,類似數(shù)據(jù)說明2018年政策管控后,深圳酒店式公寓或商務(wù)公寓出現(xiàn)較明顯的降溫,明顯受到深圳商務(wù)公寓“只租不售”政策的影響,而到了2019年,受深圳普通住房銷售市場的回暖,類似房源有所回暖,但預(yù)計此前滯留下來的庫存規(guī)模也依然較大。
值得一提的是,土地市場上,“深四條”調(diào)控政策出臺后,商務(wù)公寓用地的拍地情況也并不樂觀。新京報記者注意到,去年深圳推出的商務(wù)公寓用地,基本是被深圳市人才安居集團收入囊中,其他企業(yè)參與熱情不高。
從這一層面分析,在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來,房企不參與,這意味著“只租不售”政策的實際意義并不大。
新政符合深圳房地產(chǎn)調(diào)控方向
“這個政策取消也在情理之中。”在接受新京報記者采訪時,廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉指出,從現(xiàn)在來看整個市場平穩(wěn)下來,特別是租賃市場,租賃價格甚至已出現(xiàn)下跌。經(jīng)過這兩年租賃培育,租賃供應(yīng)也呈現(xiàn)多渠道增加。而且,商務(wù)公寓的租賃并不是租賃的主體,對平穩(wěn)租金價格也并沒有太大幫助。
此外,李宇嘉指出,這一政策出臺背后,還有一大原因在于深圳整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一大新變化。“深圳肩負的歷史使命是粵港澳大灣區(qū)核心城市、新示范區(qū),會吸引包括港澳同胞等很多人前來購房,而這部分人購買的很多都是公寓,因此,該政策出臺,目的在于將市場活躍起來。”
“2019年上半年的數(shù)據(jù)顯示,公寓已達到深圳新建商品住房成交量的41%,可見公寓已成為深圳多渠道供應(yīng)一個很重要主體,因此,也需要考慮它的功能有效性。”李宇嘉說。
李宇嘉還強調(diào),之前深圳出臺商務(wù)公寓只租不售,很大程度是因為城市更新里很多都改為公寓,相當于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類住宅化。當時,深圳為了保住產(chǎn)業(yè)用地出臺了商務(wù)公寓政策,但去年至今情況有了很大變化,“一些不符合環(huán)保要求、產(chǎn)能過剩,因承受不了成本而產(chǎn)業(yè)外遷,給深圳騰挪了很多產(chǎn)業(yè)空間,這時候也不需要這樣的政策去防范相關(guān)問題了。”李宇嘉說。
而在鄭叔倫看來,取消商務(wù)公寓只租不售,可讓企業(yè)更積極參與城市更新。從目前的情況看,不少項目城市更新中配件了商務(wù)公寓,如果未來開發(fā)商舊改商務(wù)公寓只能自持,無法出售,也無法給到返遷居民,將大大增加城市更新的難度。而深圳中心區(qū)舊改難度越來越高,取消限制將讓部分停滯的城市更新項目更加容易推進。
此外,鄭叔倫指出,商務(wù)公寓雖然為商業(yè)性質(zhì)用地,但實為居住屬性,是住宅用地的良好補充,深圳居住用地供應(yīng)本來就少,商務(wù)公寓限制后,可售的居住屬性房源也減少,不利于解決供需不平衡的問題,“而深圳一直致力于增加市場供給,鼓勵城市更新,取消政策符合二次房改長遠戰(zhàn)略,也符合深圳房地產(chǎn)調(diào)控方向。”
取消只租不售,但仍然限售。在鄭叔倫看來,體現(xiàn)政府依然維持公寓產(chǎn)品的投資行為的抑制;诖,他認為,“調(diào)控沒有放松,公寓產(chǎn)品也并沒有太大利好”。
業(yè)內(nèi):或?qū)θ珖袌龀霈F(xiàn)預(yù)期影響
新京報記者了解到,深圳此舉并非個例,實際上,此前廣州也出臺過類似政策。2018年12月,廣州市住建委在官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》。該政策以2017年3月30日為節(jié)點,對商服類物業(yè)限購政策的具體執(zhí)行進行了調(diào)整。
該政策解讀稱,2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準)房地產(chǎn)項目,其商服類物業(yè)不再限定銷售對象。該時間節(jié)點后土地出讓成交的房地產(chǎn)項目,其商服類物業(yè)的銷售對象應(yīng)當是法人單位。對于個人購買商服類物業(yè),取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙指出,本次取消商務(wù)公寓的只租不售,短期給開發(fā)企業(yè)去化商務(wù)公寓帶來一定利好,長期看,對樓市價格變化影響有限。
不過,在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來,取消商務(wù)公寓“只租不售”限制,會對市場會產(chǎn)生一定影響。張波分析稱,從今年下半年深圳房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看,在粵港澳大灣區(qū)利好、先行示范區(qū)落地、港澳居民在深購房政策調(diào)整,普通住宅標準變化等政策推動下,熱度提升較為明顯,并且區(qū)域外的投資性購房需求也有向深圳聚集的苗頭;诖,在張波看來,該政策一旦落地,雖然單一政策對市場熱度提升的效果有限,但結(jié)合之前已落地政策,整體對于深圳樓市熱度提升的效果亦不容小覷。
“從大灣區(qū)市場整體表現(xiàn)來看,深圳的熱度提升也位于前列,因此,在落實房住不炒,保障市場平穩(wěn)運行的目標下,深圳直接針對樓市利好性政策依然需要保持相對謹慎。”張波表示。
從全國的影響層面來看,嚴躍進表示,類似政策有可能對全國市場出現(xiàn)兩個預(yù)期影響:這可能會強化后續(xù)全國市場政策放松的判斷,尤其是會被認為政策底部逐漸形成,后續(xù)政策有拐點。此外,這可能對當前全國商業(yè)物業(yè)去庫存的政策形成新的影響,至少目前主流的政策思路是鼓勵“商改租”而不是“商改住”,但深圳此類政策后,商業(yè)地產(chǎn)或迎來新的去庫存的方式和途徑。