新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產(chǎn)市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預(yù)計(jì)會更糟；與此同時飛速飆升的失業(yè)人口，也讓房貸大量違約的風(fēng)險(xiǎn)劇增。

不過，風(fēng)險(xiǎn)往往與機(jī)遇并存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產(chǎn)作為一種美元計(jì)價的資產(chǎn)，加上當(dāng)?shù)剌^低的融資利率，對于全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。

專家：房屋銷售或?qū)⑾禄?0%

當(dāng)?shù)貢r間4月21日，美國NAR房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會公布的報(bào)告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環(huán)比2月下降了8.5%，創(chuàng)下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區(qū)市場的銷售均出現(xiàn)了萎縮，其中西部地區(qū)的跌幅最大(-13.6%)。

不過由于3月時，美國的疫情剛進(jìn)入全面暴發(fā)階段，對房價的沖擊尚需時間傳導(dǎo)——NAR的報(bào)告顯示，3月份美國所有房屋的現(xiàn)房價格中位數(shù)為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。

NAR專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，不幸的是由于疫情的暴發(fā)，房屋銷售在3月有所減弱，預(yù)計(jì)未來幾個月可能會繼續(xù)下滑到環(huán)比下降30%至40%左右。

NAR住房研究總監(jiān)丹尼爾·黑爾(Danielle Hale)也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。

無獨(dú)有偶，美國房地產(chǎn)信息平臺Redfin的最新研究也得出了相似結(jié)論。據(jù)Redfin統(tǒng)計(jì)，3月份，美國房屋銷售環(huán)比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數(shù)價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴(yán)峻的紐約州，比如羅切斯特(Rochester)下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

Redfin專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾(Taylor Marr)表示，3月中旬開始，疫情嚴(yán)重打擊了經(jīng)濟(jì)，之后房地產(chǎn)活動幾乎都停止了，由于許多賣家猶豫要不要在經(jīng)濟(jì)如此不確定的背景之下出售房屋，導(dǎo)致最近幾周待售房屋數(shù)量下降了20%以上；另一方面，隨著失業(yè)率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進(jìn)一步限制了買家的需求。

美國格威(房地產(chǎn))咨詢公司(Fortune Gateway)董事長陳宏明(Eric Chen)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時稱：“疫情對市場的沖擊的確很大，交易量大跌也是預(yù)期之中的事情。未來趨勢主要取決于疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉(zhuǎn)，交易量就會快速反彈，這只是時間問題。”

申請延期還房貸人數(shù)與日俱增

國際貨幣基金組織(IMF)4月中旬發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》預(yù)測，今年美國經(jīng)濟(jì)將萎縮5.9%，美聯(lián)儲最新的全國經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查報(bào)告也顯示，美國經(jīng)濟(jì)已陷入衰退，告別了歷史上最長的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期。

圣路易斯聯(lián)邦儲備銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，最糟情況下，疫情將導(dǎo)致今年第二季度美國損失4700萬個就業(yè)崗位，失業(yè)率甚至可能會飆升至32%，而失業(yè)率和房貸大量違約的風(fēng)險(xiǎn)又息息相關(guān)。

根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(Mortgage Banker Association)最新統(tǒng)計(jì)，連日來申請延期還房貸的人數(shù)猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達(dá)到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美(即美國政府全國抵押貸款協(xié)會)的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。