本文為6月24日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆先生受中宏國(guó)研研究院的邀請(qǐng)，進(jìn)行的疫情下國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)專題報(bào)告。

黃奇帆詳解“為什么20多年來(lái)房?jī)r(jià)大漲”？

黃奇帆的專場(chǎng)報(bào)告共分五個(gè)部分來(lái)展開(kāi)，本文僅選取關(guān)于地產(chǎn)的部分，來(lái)自問(wèn)答環(huán)節(jié)。

問(wèn)：城市大開(kāi)發(fā)這20多年來(lái)，現(xiàn)在來(lái)講大家都在講價(jià)格是價(jià)值的一種表現(xiàn)，那么10年、20年前的房子價(jià)格到現(xiàn)在為止是漲了好幾倍，但是建筑材料實(shí)際上沒(méi)漲，除了土地漲了，人工稍微漲了，其余都沒(méi)有漲，房?jī)r(jià)大漲是什么原因？

黃奇帆：你這個(gè)是帶有一個(gè)哲學(xué)的問(wèn)題，簡(jiǎn)單的問(wèn)題被你弄復(fù)雜了。

其實(shí)有這么幾段，1990年的時(shí)候中國(guó)還沒(méi)有房地產(chǎn)，都是單位造點(diǎn)房子分配，機(jī)關(guān)事業(yè)單位造房子分配，當(dāng)時(shí)整個(gè)中國(guó)城市居民的人均住房，是八個(gè)平方米，包括上海在內(nèi)都是人均八平方，三口之家能夠住30平方米的建筑面積，使用面積20來(lái)平方，也算是蠻好的一個(gè)像樣的家庭，但實(shí)際上這20幾平方就是一大一小的兩個(gè)居室，實(shí)際上也是很困難的，這是當(dāng)時(shí)。

1990-2000年中國(guó)開(kāi)始有房地產(chǎn)，開(kāi)始加大房產(chǎn)建設(shè)，那個(gè)時(shí)候到2000年的時(shí)候，那一年整個(gè)中國(guó)各大城市房產(chǎn)商建了1億平方米的房子。

1990年全中國(guó)所有的單位造的房子，不是房產(chǎn)商，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)商，所有單位造的房子統(tǒng)統(tǒng)加起來(lái)，1990年沒(méi)有超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

2000年有1億平方米，不是單位造的，是房產(chǎn)商造的。也就開(kāi)始房產(chǎn)商的市場(chǎng)化。

從2000年到2010年，2010年中國(guó)造了多少房子呢？房產(chǎn)商造了10億平方米，又漲了10倍。

然后從2010年的10億，到2017年我們那一年建了17億平方米。如果沒(méi)有什么障礙房地產(chǎn)這么狂下去，是不是就會(huì)變成20億，或者再過(guò)10年變30億呢？

不可能的，因?yàn)槭袌?chǎng)飽和了，因?yàn)?990年人均住房面積8平方不夠住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中國(guó)的人均住房到了30平方米，2019年就去年統(tǒng)計(jì)下來(lái)全國(guó)城市化居民，農(nóng)民不算，城市化地區(qū)人均住宅面積48平方米，大體是50平方米。

一個(gè)人到了50平方米，三口之家150，講全國(guó)平均，這就過(guò)剩了。當(dāng)然還有住的很困難，沒(méi)有房子住。但是從人均角度講，這個(gè)到了50平方米，是平衡了達(dá)到峰值了。

到了人均50平方米，年建設(shè)量17億平方米，實(shí)際上是中國(guó)的天花板，哪怕我們中央政府不說(shuō)，房子是用來(lái)住的，禁止房地產(chǎn)再用他來(lái)炒作，我跟你說(shuō)識(shí)時(shí)務(wù)的房產(chǎn)商市場(chǎng)規(guī)則也會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)的產(chǎn)量從高一年生產(chǎn)17億，過(guò)個(gè)3、5年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%往上增長(zhǎng)。

這個(gè)是不會(huì)的，市場(chǎng)會(huì)起這個(gè)作用，這個(gè)一個(gè)概念，就產(chǎn)量的概念。

第二個(gè)就所謂價(jià)格，1990年多少錢呢？一平方米200塊，那時(shí)候工資是多少呢？58塊。

我講這個(gè)意思，就是說(shuō)那時(shí)候的房?jī)r(jià)很便宜，到2000年的時(shí)候，這個(gè)房?jī)r(jià)差不多就是在平均上海的房?jī)r(jià)，就是在2000多塊，最貴的房子上海衡山路、高安路這些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均價(jià)在1000多，我的意思是說(shuō)10年漲了10倍。

然后又過(guò)了10年，上海的房子2000多塊均價(jià)，2010年到了2萬(wàn)塊，又漲了10倍，2萬(wàn)塊均價(jià)，衡山路那種房子就變成了12萬(wàn)，這意思2000年7000塊一平方，現(xiàn)在12萬(wàn)，漲了15倍，差不多翻了4番。

就這個(gè)概念。

那么你說(shuō)這是貨幣現(xiàn)象，因?yàn)槲覀兺ㄘ浥蛎�，我們的M0基礎(chǔ)貨幣，2000年是整個(gè)中國(guó)的基礎(chǔ)貨幣M0只有多少呢？只有2萬(wàn)多億，到了2010年是多少呢？20萬(wàn)億，到了現(xiàn)在是多少呢？34萬(wàn)億基礎(chǔ)貨幣。這么講是通貨膨脹，從2萬(wàn)多億變成30幾萬(wàn)億，漲了十五六倍。