明年元旦將正式施行的《民法典》第359條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。與現(xiàn)行《物權(quán)法》相比，《民法典》增加了對續(xù)期費用的相關規(guī)定，如此立法有何背景，未來對民眾居住，以及房地產(chǎn)市場影響如何？

國新辦7月31日舉行吹風會，介紹《民法典》及其實施有關情況。在住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期的這一問題上，曾全程參與《物權(quán)法》立法和《民法典》編纂工作的法學專家們也給出了一些回應和解釋。

“《民法典》這么多的條文，有些問題要進一步落實。下一步怎么來做，可能需要國務院還有各地政府，根據(jù)自己當時土地使用權(quán)最初創(chuàng)設時的具體情形，來作出更進一步的細致安排。”中國法學會學術(shù)委員會委員孫憲忠說。

《民法典》延續(xù)“自動續(xù)期”原則

宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題，源于我國規(guī)定土地出讓使用權(quán)有年限限制，而房屋所有權(quán)沒有期限限制。

在上述吹風會上，孫憲忠表示，我國城市居民的住房都是采取復合公寓，不像國外采用單一住宅的方式。這種情況下出現(xiàn)了一個普遍現(xiàn)象，就是民眾對房屋有所有權(quán)但對土地只有使用權(quán)，因為《憲法》明確規(guī)定，城市土地只能歸國家所有。這種情況下出現(xiàn)了一個特殊的問題，就是所有權(quán)和使用權(quán)之間期限的磨合差別。

按照1990年國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國土地使用權(quán)出讓按照類別設置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。

孫憲忠透露，2007年制定的《物權(quán)法》在討論過程中，就此問題就曾經(jīng)引發(fā)過很大的討論，一種觀點曾經(jīng)提出來，即土地是國家的，老百姓使用國家的土地就給國家交錢，使用期滿了還應該再繼續(xù)交費。

對此觀點孫憲忠并不認可。他認為，不能把民眾占有使用土地的情形理解為私有土地占有使用的情形，政府運營土地，不能把它理解為政府的私有土地的運營，應該從大的政治倫理的角度來思考這個問題。同時，民眾在購買房屋的時候，實際上土地使用權(quán)的地價也已經(jīng)出過了。

最終《物權(quán)法》采取了自動續(xù)期這樣一個法律上的制度安排，其第149條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

在此次《民法典》編纂的過程中，“自動續(xù)期”的原則也得到了延續(xù)。

在上述吹風會上，中國法學會副會長、學術(shù)委員會委員王利明也表示，《民法典》359條是個非常重要的條款，首先它確立了住宅建設用地到期之后自動續(xù)期的規(guī)則，這是2007年《物權(quán)法》確定的一個重要規(guī)則，也可以說是給老百姓財產(chǎn)權(quán)或者說老百姓最重要的財產(chǎn)——房屋所有權(quán)進行保護的特殊規(guī)定，真正給老百姓吃了一個定心丸。

“自動續(xù)期的含義是什么？就是到期之后，不用再到政府辦特別手續(xù)就可以自動延長了，這樣是真正強化了對老百姓的房屋所有權(quán)的保護。”王利明說。

王利明表示，他做過一個調(diào)研，為什么這些年來房地產(chǎn)業(yè)能夠這么蓬勃興旺的發(fā)展，其實背后有個非常重要的原因，就是《物權(quán)法》確立了這個自動續(xù)期規(guī)則，真正使老百姓的財產(chǎn)形成了一個恒產(chǎn)恒心的機制，從而使老百姓敢大膽置業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，這次《民法典》359條繼續(xù)確定這個規(guī)則。