明年元旦將正式施行的《民法典》第359條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。與現(xiàn)行《物權(quán)法》相比，《民法典》增加了對(duì)續(xù)期費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，如此立法有何背景，未來(lái)對(duì)民眾居住，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？

國(guó)新辦7月31日舉行吹風(fēng)會(huì)，介紹《民法典》及其實(shí)施有關(guān)情況。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的這一問(wèn)題上，曾全程參與《物權(quán)法》立法和《民法典》編纂工作的法學(xué)專(zhuān)家們也給出了一些回應(yīng)和解釋。

“《民法典》這么多的條文，有些問(wèn)題要進(jìn)一步落實(shí)。下一步怎么來(lái)做，可能需要國(guó)務(wù)院還有各地政府，根據(jù)自己當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)最初創(chuàng)設(shè)時(shí)的具體情形，來(lái)作出更進(jìn)一步的細(xì)致安排。”中國(guó)法學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)委員孫憲忠說(shuō)。

《民法典》延續(xù)“自動(dòng)續(xù)期”原則

宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，源于我國(guó)規(guī)定土地出讓使用權(quán)有年限限制，而房屋所有權(quán)沒(méi)有期限限制。

在上述吹風(fēng)會(huì)上，孫憲忠表示，我國(guó)城市居民的住房都是采取復(fù)合公寓，不像國(guó)外采用單一住宅的方式。這種情況下出現(xiàn)了一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是民眾對(duì)房屋有所有權(quán)但對(duì)土地只有使用權(quán)，因?yàn)椤稇椃ā访鞔_規(guī)定，城市土地只能歸國(guó)家所有。這種情況下出現(xiàn)了一個(gè)特殊的問(wèn)題，就是所有權(quán)和使用權(quán)之間期限的磨合差別。

按照1990年國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國(guó)土地使用權(quán)出讓按照類(lèi)別設(shè)置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年等。

孫憲忠透露，2007年制定的《物權(quán)法》在討論過(guò)程中，就此問(wèn)題就曾經(jīng)引發(fā)過(guò)很大的討論，一種觀點(diǎn)曾經(jīng)提出來(lái)，即土地是國(guó)家的，老百姓使用國(guó)家的土地就給國(guó)家交錢(qián)，使用期滿了還應(yīng)該再繼續(xù)交費(fèi)。

對(duì)此觀點(diǎn)孫憲忠并不認(rèn)可。他認(rèn)為，不能把民眾占有使用土地的情形理解為私有土地占有使用的情形，政府運(yùn)營(yíng)土地，不能把它理解為政府的私有土地的運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該從大的政治倫理的角度來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題。同時(shí)，民眾在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，實(shí)際上土地使用權(quán)的地價(jià)也已經(jīng)出過(guò)了。

最終《物權(quán)法》采取了自動(dòng)續(xù)期這樣一個(gè)法律上的制度安排，其第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

在此次《民法典》編纂的過(guò)程中，“自動(dòng)續(xù)期”的原則也得到了延續(xù)。

在上述吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、學(xué)術(shù)委員會(huì)委員王利明也表示，《民法典》359條是個(gè)非常重要的條款，首先它確立了住宅建設(shè)用地到期之后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)則，這是2007年《物權(quán)法》確定的一個(gè)重要規(guī)則，也可以說(shuō)是給老百姓財(cái)產(chǎn)權(quán)或者說(shuō)老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)——房屋所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)的特殊規(guī)定，真正給老百姓吃了一個(gè)定心丸。

“自動(dòng)續(xù)期的含義是什么？就是到期之后，不用再到政府辦特別手續(xù)就可以自動(dòng)延長(zhǎng)了，這樣是真正強(qiáng)化了對(duì)老百姓的房屋所有權(quán)的保護(hù)。”王利明說(shuō)。

王利明表示，他做過(guò)一個(gè)調(diào)研，為什么這些年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)能夠這么蓬勃興旺的發(fā)展，其實(shí)背后有個(gè)非常重要的原因，就是《物權(quán)法》確立了這個(gè)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則，真正使老百姓的財(cái)產(chǎn)形成了一個(gè)恒產(chǎn)恒心的機(jī)制，從而使老百姓敢大膽置業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，這次《民法典》359條繼續(xù)確定這個(gè)規(guī)則。