2020年10月中旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院在北京、湖北等14個(gè)省市開(kāi)展第七次大督查，其中，住房公共維修基金(下稱“公維基金”)的歸集、使用是督查的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

國(guó)務(wù)院第九督查組在湖北發(fā)現(xiàn)，9家開(kāi)發(fā)商代收的5062萬(wàn)元住宅維修資金未及時(shí)上交專戶，4家開(kāi)發(fā)商或物業(yè)挪用住宅維修資金1184萬(wàn)元。此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家獲悉，針對(duì)專項(xiàng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的線索，近期北京市住建委聯(lián)合住房公積金管理中心開(kāi)展的公維基金專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)發(fā)現(xiàn)，全市6個(gè)小區(qū)公維基金未及時(shí)上交專戶，目前已追繳回約2.6億元。

和督查、審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題相比，更普遍的矛盾在于，隨著越來(lái)越多的城市進(jìn)入住房存量階段，房屋改造的需求直線上升。國(guó)務(wù)院參事仇保興曾指出，今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，比去年增加一倍。然而，在實(shí)際支取過(guò)程中，公維基金存在使用難、收益低等問(wèn)題，很多房屋因此處于應(yīng)修未修狀態(tài)。

在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“加強(qiáng)城市更新改造和存量住房建設(shè)，做好城市舊住宅區(qū)改造工作”被列為2020年的重點(diǎn)任務(wù)。

1998年，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，開(kāi)啟了房屋公維基金時(shí)代�；�金設(shè)立的初衷是給物業(yè)更新和維修提供資金保障，被稱為房子的“養(yǎng)老金”。2007年后，繳納公維基金成為辦理房產(chǎn)證的必要條件，一般存入各地房管部門開(kāi)設(shè)的專戶代管。

像北京、深圳這樣的城市，公維基金的體量以百億元計(jì)算。來(lái)自住建部的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)基金總額結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元。

公維基金四大難關(guān)

每到夏天，家住頂樓的萬(wàn)雙就很害怕北京的雨季，天花板和窗外能同時(shí)“下雨”，掉落的墻灰四濺，僅靠每年刷一層膩?zhàn)討?yīng)急。現(xiàn)在，她又開(kāi)始為冬天提心吊膽——樓棟東側(cè)的外墻已脫落出一大片，大風(fēng)一刮，如果瓷磚從十幾米高空砸下去，后果不堪設(shè)想。

更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，不斷變得斑駁的外墻，也讓萬(wàn)雙的房子與對(duì)面小區(qū)價(jià)差越來(lái)越大。

“不能任由小區(qū)繼續(xù)破下去了!”

為了申請(qǐng)動(dòng)用小區(qū)公維基金，萬(wàn)雙挨家挨戶給鄰居說(shuō)明，希望能征得大家的同意。但頂樓房子漏水，一樓的業(yè)主常以工作忙推脫;東邊的外墻墻皮脫落，西側(cè)單元的部分業(yè)主覺(jué)得暫時(shí)不需要修，畢竟這筆錢，用一點(diǎn)、少一點(diǎn)。有人回應(yīng)她說(shuō)，如果公維基金用完，突發(fā)電梯損壞、管道維修更緊要的工程，讓全體業(yè)主續(xù)籌更麻煩。

在北京有十余年物管經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司總經(jīng)理蔣顯，看過(guò)太多小區(qū)居民支取公維基金難的案例，以他的總結(jié)，萬(wàn)雙碰到的問(wèn)題，只是難題的開(kāi)始。要順利支取這筆錢，至少要過(guò)四道難關(guān):

第一關(guān)是獲得業(yè)主共識(shí):按照2007年建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(下稱“165號(hào)令”)，要使用住宅專項(xiàng)維修資金，需經(jīng)過(guò)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上(即雙三分之二)的業(yè)主表決同意。

如果小區(qū)從未成立業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)，組織籌建順利也需要持續(xù)數(shù)月。而業(yè)委會(huì)組不起來(lái)或名存實(shí)亡，是中國(guó)絕大多數(shù)小區(qū)的現(xiàn)狀。

如果爭(zhēng)取到了大多數(shù)業(yè)主的同意，就來(lái)到了第二道難關(guān)跟前:申請(qǐng)資金使用的環(huán)節(jié)多、流程長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)30天公示后，業(yè)委會(huì)或物業(yè)企業(yè)再向房管部門發(fā)起使用公維基金的申請(qǐng)備案，還需經(jīng)過(guò)居委會(huì)、審計(jì)部門等審核，全程包含備案、預(yù)算審價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)查勘、決策公示等環(huán)節(jié)，才可以撥付部分維修資金。維修結(jié)束后，監(jiān)管部門還需要察看驗(yàn)收、上報(bào)費(fèi)用明細(xì)、審定蓋章認(rèn)可等，最后撥付剩余款項(xiàng)給維修單位。

今年6月，廣州市政協(xié)常委曹志偉在《關(guān)于改革物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度，助力“老”物業(yè)煥發(fā)新活力的建議》提案中披露，按照正常情況，僅公示至少需要54天，實(shí)操中部門的審批時(shí)間至少需要100天。“總體沒(méi)有6至8個(gè)月拿不下來(lái)。”

第三道難關(guān)是，如何讓小區(qū)居民相信維修工程的貨真價(jià)實(shí)。南方一城市住建局物業(yè)處處長(zhǎng)透露，許多業(yè)主提到“過(guò)度維修”，懷疑物業(yè)公司或維修單位虛報(bào)費(fèi)用，例如維修電梯這類特種設(shè)備，更換某個(gè)零件、修理維護(hù)的費(fèi)用難有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第四“難”，普遍存在于建成于1998年以前的公房、房改房老舊小區(qū)。其難點(diǎn)在于:公維基金繳不齊、沒(méi)有分戶以及賬目混亂。

近年，北京一批超過(guò)3000萬(wàn)平方米的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)小區(qū)被剝離出來(lái)，統(tǒng)一由首開(kāi)集團(tuán)進(jìn)行管理。經(jīng)過(guò)梳理，3000萬(wàn)平方米的非經(jīng)小區(qū)的公維基金總額約為6億元，其中近4億元尚未移交，已接收到的2億元中，至今連一筆都沒(méi)有成功支取使用過(guò)。

首開(kāi)集團(tuán)旗下物業(yè)公司一位負(fù)責(zé)人介紹，由于1998年以前的公房、房改房并未強(qiáng)制收取公維基金，部分小區(qū)或樓棟缺失，繳存不足可能導(dǎo)致公維基金被封存;此外，此前的產(chǎn)權(quán)單位將公維基金與購(gòu)房款一并存入賬戶里，并未分賬，或未分?jǐn)偟矫看�、每戶，�?dǎo)致現(xiàn)階段維修需要?jiǎng)佑觅Y金時(shí)，需要全體業(yè)主“雙三分之二”表決同意。

“這對(duì)長(zhǎng)期無(wú)業(yè)委會(huì)、無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)難上加難，而這類小區(qū)恰恰是最著急需要中修、大修的房子。”上述首開(kāi)旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

北京大學(xué)政府管理學(xué)院教授蕭鳴政認(rèn)為，公維基金使用管理辦法看似簡(jiǎn)單，實(shí)際操作中的普通老百姓尤其是老舊小區(qū)的居民奔波于“跑章”、審批簽字等環(huán)節(jié)難度很大。他提出，住宅專項(xiàng)維修基金管理問(wèn)題改革的重點(diǎn)是轉(zhuǎn)變政府職能，創(chuàng)造便利業(yè)主使用這筆錢的機(jī)制。