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      喚醒沉睡的“小金庫(kù)” 一萬(wàn)億公共維修基金如何為民所用

      來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 更新時(shí)間:2020年11月09日 【字體:

      2020年10月中旬開(kāi)始,國(guó)務(wù)院在北京、湖北等14個(gè)省市開(kāi)展第七次大督查,其中,住房公共維修基金(下稱“公維基金”)的歸集、使用是督查的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

      國(guó)務(wù)院第九督查組在湖北發(fā)現(xiàn),9家開(kāi)發(fā)商代收的5062萬(wàn)元住宅維修資金未及時(shí)上交專戶,4家開(kāi)發(fā)商或物業(yè)挪用住宅維修資金1184萬(wàn)元。此外,經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家獲悉,針對(duì)專項(xiàng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的線索,近期北京市住建委聯(lián)合住房公積金管理中心開(kāi)展的公維基金專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)發(fā)現(xiàn),全市6個(gè)小區(qū)公維基金未及時(shí)上交專戶,目前已追繳回約2.6億元。

      和督查、審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題相比,更普遍的矛盾在于,隨著越來(lái)越多的城市進(jìn)入住房存量階段,房屋改造的需求直線上升。國(guó)務(wù)院參事仇保興曾指出,今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè),比去年增加一倍。然而,在實(shí)際支取過(guò)程中,公維基金存在使用難、收益低等問(wèn)題,很多房屋因此處于應(yīng)修未修狀態(tài)。

      在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,“加強(qiáng)城市更新改造和存量住房建設(shè),做好城市舊住宅區(qū)改造工作”被列為2020年的重點(diǎn)任務(wù)。

      1998年,建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,開(kāi)啟了房屋公維基金時(shí)代;鹪O(shè)立的初衷是給物業(yè)更新和維修提供資金保障,被稱為房子的“養(yǎng)老金”。2007年后,繳納公維基金成為辦理房產(chǎn)證的必要條件,一般存入各地房管部門開(kāi)設(shè)的專戶代管。

      像北京、深圳這樣的城市,公維基金的體量以百億元計(jì)算。來(lái)自住建部的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)基金總額結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元。

      公維基金四大難關(guān)

      每到夏天,家住頂樓的萬(wàn)雙就很害怕北京的雨季,天花板和窗外能同時(shí)“下雨”,掉落的墻灰四濺,僅靠每年刷一層膩?zhàn)討?yīng)急。現(xiàn)在,她又開(kāi)始為冬天提心吊膽——樓棟東側(cè)的外墻已脫落出一大片,大風(fēng)一刮,如果瓷磚從十幾米高空砸下去,后果不堪設(shè)想。

      更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是,不斷變得斑駁的外墻,也讓萬(wàn)雙的房子與對(duì)面小區(qū)價(jià)差越來(lái)越大。

      “不能任由小區(qū)繼續(xù)破下去了!”

      為了申請(qǐng)動(dòng)用小區(qū)公維基金,萬(wàn)雙挨家挨戶給鄰居說(shuō)明,希望能征得大家的同意。但頂樓房子漏水,一樓的業(yè)主常以工作忙推脫;東邊的外墻墻皮脫落,西側(cè)單元的部分業(yè)主覺(jué)得暫時(shí)不需要修,畢竟這筆錢,用一點(diǎn)、少一點(diǎn)。有人回應(yīng)她說(shuō),如果公維基金用完,突發(fā)電梯損壞、管道維修更緊要的工程,讓全體業(yè)主續(xù)籌更麻煩。

      在北京有十余年物管經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司總經(jīng)理蔣顯,看過(guò)太多小區(qū)居民支取公維基金難的案例,以他的總結(jié),萬(wàn)雙碰到的問(wèn)題,只是難題的開(kāi)始。要順利支取這筆錢,至少要過(guò)四道難關(guān):

      第一關(guān)是獲得業(yè)主共識(shí):按照2007年建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(下稱“165號(hào)令”),要使用住宅專項(xiàng)維修資金,需經(jīng)過(guò)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上(即雙三分之二)的業(yè)主表決同意。

      如果小區(qū)從未成立業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì),組織籌建順利也需要持續(xù)數(shù)月。而業(yè)委會(huì)組不起來(lái)或名存實(shí)亡,是中國(guó)絕大多數(shù)小區(qū)的現(xiàn)狀。

      如果爭(zhēng)取到了大多數(shù)業(yè)主的同意,就來(lái)到了第二道難關(guān)跟前:申請(qǐng)資金使用的環(huán)節(jié)多、流程長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)30天公示后,業(yè)委會(huì)或物業(yè)企業(yè)再向房管部門發(fā)起使用公維基金的申請(qǐng)備案,還需經(jīng)過(guò)居委會(huì)、審計(jì)部門等審核,全程包含備案、預(yù)算審價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)查勘、決策公示等環(huán)節(jié),才可以撥付部分維修資金。維修結(jié)束后,監(jiān)管部門還需要察看驗(yàn)收、上報(bào)費(fèi)用明細(xì)、審定蓋章認(rèn)可等,最后撥付剩余款項(xiàng)給維修單位。

      今年6月,廣州市政協(xié)常委曹志偉在《關(guān)于改革物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度,助力“老”物業(yè)煥發(fā)新活力的建議》提案中披露,按照正常情況,僅公示至少需要54天,實(shí)操中部門的審批時(shí)間至少需要100天。“總體沒(méi)有6至8個(gè)月拿不下來(lái)。”

      第三道難關(guān)是,如何讓小區(qū)居民相信維修工程的貨真價(jià)實(shí)。南方一城市住建局物業(yè)處處長(zhǎng)透露,許多業(yè)主提到“過(guò)度維修”,懷疑物業(yè)公司或維修單位虛報(bào)費(fèi)用,例如維修電梯這類特種設(shè)備,更換某個(gè)零件、修理維護(hù)的費(fèi)用難有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

      第四“難”,普遍存在于建成于1998年以前的公房、房改房老舊小區(qū)。其難點(diǎn)在于:公維基金繳不齊、沒(méi)有分戶以及賬目混亂。

      近年,北京一批超過(guò)3000萬(wàn)平方米的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)小區(qū)被剝離出來(lái),統(tǒng)一由首開(kāi)集團(tuán)進(jìn)行管理。經(jīng)過(guò)梳理,3000萬(wàn)平方米的非經(jīng)小區(qū)的公維基金總額約為6億元,其中近4億元尚未移交,已接收到的2億元中,至今連一筆都沒(méi)有成功支取使用過(guò)。

      首開(kāi)集團(tuán)旗下物業(yè)公司一位負(fù)責(zé)人介紹,由于1998年以前的公房、房改房并未強(qiáng)制收取公維基金,部分小區(qū)或樓棟缺失,繳存不足可能導(dǎo)致公維基金被封存;此外,此前的產(chǎn)權(quán)單位將公維基金與購(gòu)房款一并存入賬戶里,并未分賬,或未分?jǐn)偟矫看、每戶,?dǎo)致現(xiàn)階段維修需要?jiǎng)佑觅Y金時(shí),需要全體業(yè)主“雙三分之二”表決同意。

      “這對(duì)長(zhǎng)期無(wú)業(yè)委會(huì)、無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)難上加難,而這類小區(qū)恰恰是最著急需要中修、大修的房子。”上述首開(kāi)旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

      北京大學(xué)政府管理學(xué)院教授蕭鳴政認(rèn)為,公維基金使用管理辦法看似簡(jiǎn)單,實(shí)際操作中的普通老百姓尤其是老舊小區(qū)的居民奔波于“跑章”、審批簽字等環(huán)節(jié)難度很大。他提出,住宅專項(xiàng)維修基金管理問(wèn)題改革的重點(diǎn)是轉(zhuǎn)變政府職能,創(chuàng)造便利業(yè)主使用這筆錢的機(jī)制。

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