2020年10月中旬開始，國務(wù)院在北京、湖北等14個省市開展第七次大督查，其中，住房公共維修基金(下稱“公維基金”)的歸集、使用是督查的一項重要內(nèi)容。

國務(wù)院第九督查組在湖北發(fā)現(xiàn)，9家開發(fā)商代收的5062萬元住宅維修資金未及時上交專戶，4家開發(fā)商或物業(yè)挪用住宅維修資金1184萬元。此外，經(jīng)濟觀察報獨家獲悉，針對專項審計發(fā)現(xiàn)的線索，近期北京市住建委聯(lián)合住房公積金管理中心開展的公維基金專項執(zhí)法行動發(fā)現(xiàn)，全市6個小區(qū)公維基金未及時上交專戶，目前已追繳回約2.6億元。

和督查、審計中發(fā)現(xiàn)的問題相比，更普遍的矛盾在于，隨著越來越多的城市進入住房存量階段，房屋改造的需求直線上升。國務(wù)院參事仇保興曾指出，今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，比去年增加一倍。然而，在實際支取過程中，公維基金存在使用難、收益低等問題，很多房屋因此處于應(yīng)修未修狀態(tài)。

在今年的中央經(jīng)濟工作會議上，“加強城市更新改造和存量住房建設(shè)，做好城市舊住宅區(qū)改造工作”被列為2020年的重點任務(wù)。

1998年，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，開啟了房屋公維基金時代�；�金設(shè)立的初衷是給物業(yè)更新和維修提供資金保障，被稱為房子的“養(yǎng)老金”。2007年后，繳納公維基金成為辦理房產(chǎn)證的必要條件，一般存入各地房管部門開設(shè)的專戶代管。

像北京、深圳這樣的城市，公維基金的體量以百億元計算。來自住建部的數(shù)據(jù)顯示，全國基金總額結(jié)余超過1萬億元。

公維基金四大難關(guān)

每到夏天，家住頂樓的萬雙就很害怕北京的雨季，天花板和窗外能同時“下雨”，掉落的墻灰四濺，僅靠每年刷一層膩子應(yīng)急。現(xiàn)在，她又開始為冬天提心吊膽——樓棟東側(cè)的外墻已脫落出一大片，大風一刮，如果瓷磚從十幾米高空砸下去，后果不堪設(shè)想。

更現(xiàn)實的問題是，不斷變得斑駁的外墻，也讓萬雙的房子與對面小區(qū)價差越來越大。

“不能任由小區(qū)繼續(xù)破下去了!”

為了申請動用小區(qū)公維基金，萬雙挨家挨戶給鄰居說明，希望能征得大家的同意。但頂樓房子漏水，一樓的業(yè)主常以工作忙推脫;東邊的外墻墻皮脫落，西側(cè)單元的部分業(yè)主覺得暫時不需要修，畢竟這筆錢，用一點、少一點。有人回應(yīng)她說，如果公維基金用完，突發(fā)電梯損壞、管道維修更緊要的工程，讓全體業(yè)主續(xù)籌更麻煩。

在北京有十余年物管經(jīng)驗的物業(yè)公司總經(jīng)理蔣顯，看過太多小區(qū)居民支取公維基金難的案例，以他的總結(jié)，萬雙碰到的問題，只是難題的開始。要順利支取這筆錢，至少要過四道難關(guān):

第一關(guān)是獲得業(yè)主共識:按照2007年建設(shè)部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱“165號令”)，要使用住宅專項維修資金，需經(jīng)過占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上(即雙三分之二)的業(yè)主表決同意。

如果小區(qū)從未成立業(yè)委會或業(yè)主大會，組織籌建順利也需要持續(xù)數(shù)月。而業(yè)委會組不起來或名存實亡，是中國絕大多數(shù)小區(qū)的現(xiàn)狀。

如果爭取到了大多數(shù)業(yè)主的同意，就來到了第二道難關(guān)跟前:申請資金使用的環(huán)節(jié)多、流程長。經(jīng)過30天公示后，業(yè)委會或物業(yè)企業(yè)再向房管部門發(fā)起使用公維基金的申請備案，還需經(jīng)過居委會、審計部門等審核，全程包含備案、預(yù)算審價、現(xiàn)場查勘、決策公示等環(huán)節(jié)，才可以撥付部分維修資金。維修結(jié)束后，監(jiān)管部門還需要察看驗收、上報費用明細、審定蓋章認可等，最后撥付剩余款項給維修單位。

今年6月，廣州市政協(xié)常委曹志偉在《關(guān)于改革物業(yè)專項維修資金管理制度，助力“老”物業(yè)煥發(fā)新活力的建議》提案中披露，按照正常情況，僅公示至少需要54天，實操中部門的審批時間至少需要100天。“總體沒有6至8個月拿不下來。”

第三道難關(guān)是，如何讓小區(qū)居民相信維修工程的貨真價實。南方一城市住建局物業(yè)處處長透露，許多業(yè)主提到“過度維修”，懷疑物業(yè)公司或維修單位虛報費用，例如維修電梯這類特種設(shè)備，更換某個零件、修理維護的費用難有統(tǒng)一標準。

第四“難”，普遍存在于建成于1998年以前的公房、房改房老舊小區(qū)。其難點在于:公維基金繳不齊、沒有分戶以及賬目混亂。

近年，北京一批超過3000萬平方米的非經(jīng)營性資產(chǎn)小區(qū)被剝離出來，統(tǒng)一由首開集團進行管理。經(jīng)過梳理，3000萬平方米的非經(jīng)小區(qū)的公維基金總額約為6億元，其中近4億元尚未移交，已接收到的2億元中，至今連一筆都沒有成功支取使用過。

首開集團旗下物業(yè)公司一位負責人介紹，由于1998年以前的公房、房改房并未強制收取公維基金，部分小區(qū)或樓棟缺失，繳存不足可能導(dǎo)致公維基金被封存;此外，此前的產(chǎn)權(quán)單位將公維基金與購房款一并存入賬戶里，并未分賬，或未分攤到每幢、每戶，導(dǎo)致現(xiàn)階段維修需要動用資金時，需要全體業(yè)主“雙三分之二”表決同意。

“這對長期無業(yè)委會、無物業(yè)管理的老舊小區(qū)難上加難，而這類小區(qū)恰恰是最著急需要中修、大修的房子。”上述首開旗下物業(yè)公司負責人說。

北京大學(xué)政府管理學(xué)院教授蕭鳴政認為，公維基金使用管理辦法看似簡單，實際操作中的普通老百姓尤其是老舊小區(qū)的居民奔波于“跑章”、審批簽字等環(huán)節(jié)難度很大。他提出，住宅專項維修基金管理問題改革的重點是轉(zhuǎn)變政府職能，創(chuàng)造便利業(yè)主使用這筆錢的機制。