近日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議（以下簡稱“工作會議”）在京召開。此次會議貫徹落實黨的十九屆五中全會和中央經(jīng)濟工作會議決策部署，對2021年工作提出重點抓好八個方面的內(nèi)容，其中包括全力實施城市更新行動、穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案、發(fā)展租賃住房等。

對于工作會議重點提到的發(fā)展租賃住房，業(yè)內(nèi)人士分析解讀稱，發(fā)展租賃住房是解決大城市住房問題的有效途徑。從后續(xù)市場來看，年輕人會享受更多的租賃住房保障。可以期待的是，未來增加租賃房源供給，租金更平穩(wěn)，隨著租賃權(quán)益的擴大，租住真正成為一種長期居住選擇。

全力實施城市更新行動，老舊小區(qū)改造或成亮點

此次工作會議首先提出，全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。在城市更新過程中，強化歷史文化保護，塑造城市風(fēng)貌；全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)；深入開展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機制和運行模式。

貝殼研究院專業(yè)市場分析師許小樂認為，城市更新行動將更有力地服務(wù)于國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略。城市更新行動是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經(jīng)濟工作會議指出要堅持擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來，那么包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市更新就是重要環(huán)節(jié)。

許小樂表示，2020年可謂之城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策“元年”，政府工作報告第一次明確年度老舊小區(qū)改造目標(biāo)，且在1-11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達3.97萬個，惠及居民近725萬戶。經(jīng)過探索實踐，住建部于近期印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單》，為未來改造工作提供指引。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進解讀稱，工作會議提及了城市更新的重要領(lǐng)域，包括城市生態(tài)修復(fù)、歷史風(fēng)貌區(qū)保護、老舊小區(qū)以及物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，預(yù)計未來老舊小區(qū)改造及物業(yè)服務(wù)導(dǎo)入，將會是一個亮點。

長效機制有望代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控

工作會議要求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

對此，嚴躍進認為，“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管”，這樣的表述把調(diào)控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了結(jié)合，具有積極的作用。后續(xù)預(yù)計在長效機制方面，四大價格監(jiān)管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監(jiān)管體系會形成。

許小樂認為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制逐步落地可以維持市場及行業(yè)平穩(wěn)運行。即使在2020年疫情沖擊經(jīng)濟的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控也未見放松，反而因為局部市場的升溫，而引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，有超過20城在限購、限貸及限售等方面作出政策調(diào)整。同時，從下半年的調(diào)控中可以看出，不僅房地產(chǎn)市場監(jiān)管預(yù)警機制在加強，地方政府部門調(diào)控的協(xié)同和聯(lián)動也在加強。

“未來長效機制代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對宏觀經(jīng)濟的支持作用。”許小樂如是稱。

發(fā)展租賃住房有助于解決大城市住房問題

據(jù)悉，工作會議還要求，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。許小樂認為，發(fā)展租賃是解決大城市住房問題的有效途徑，中央經(jīng)濟工作會議及住建部會議，均重點闡述租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。

具體來看，工作會議指出，加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題；加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系；擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。

而在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，工作會議提出，加快培育專業(yè)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺；整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

嚴躍進認為，目前將大城市住房問題和租賃住房發(fā)展放在一起，說明后續(xù)此類物業(yè)的發(fā)展將會加速，這是一個非常強烈的信號。從目前來看，住房保障的體系更為清晰，即包括保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。此外，值得關(guān)注的是，租賃市場秩序整頓將是2021年的亮點，預(yù)計政府將會給予積極的規(guī)范。

嚴躍進還表示，在經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的過程中，也需要一個高質(zhì)量的租賃住房市場，發(fā)展租賃住房對于一些人口凈流入大中城市有著積極的作用。從后續(xù)市場來看，年輕人會享受更多的租賃住房保障，這很值得期待。

許小樂則認為，未來住房租賃將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益保障以及權(quán)益擴大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時租金更平穩(wěn)，租住將真正成為一種長期居住選擇。