城市戰(zhàn)爭

關(guān)注

前天，廣州的二手房指導(dǎo)價，真的來了。殊不知，全國的舊改市場，也正迎來巨變。8月30日，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）。

《通知》中對防止城市更新變形走樣提出了嚴(yán)格的有關(guān)要求，包括嚴(yán)格控制大拆大建，其中兩點提到：（一）嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

（二）嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。重點概括，就是：以后在老城區(qū)的城市更新、舊改項目，原則上最多只能拆除20％的建筑面積，拆建比不應(yīng)大于2。“20％”、“2”，這兩個數(shù)字非常重要，不僅對城市更新的邊界做了確切限制，也進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商的建設(shè)方式，拿地也會更為謹(jǐn)慎。

舉個例子，老城區(qū)現(xiàn)狀100萬方的舊改項目，短時間內(nèi)開發(fā)商最多只能拆20萬方，按照拆建比，另可再建40萬方。這40萬方除了回遷，開發(fā)商剩下的可售面積就很少了，進(jìn)而壓縮城市更新的利潤空間。其實，早在8月11日，住建部就發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》，其中就釋放了諸多信號，包括住房租金年度漲幅不超過5％等。

僅僅過了20天，靴子就落地了，且更為詳盡和嚴(yán)格。正式《通知》再次提到：（四）確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。為什么要這樣做？因為城市更新中大規(guī)模、短時間拆建城中村等城市連片舊區(qū)，十分容易導(dǎo)致住房租賃市場供需失衡。原因很簡單。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快則2-3年、慢則5年以上才能交房，供求出現(xiàn)期限錯配，自然導(dǎo)致房價、房租蠢蠢欲動。

舉個例子，廣州黃埔迎來66個舊改項目，納入舊改范圍內(nèi)的可租房源急劇減少，租客外溢，導(dǎo)致改造片區(qū)及周邊租金上漲，天河等“輻射區(qū)”的住房租金也水漲船高。還有其他變化和趨勢，如：一、城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%；這樣一來，一是改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼�條件，二來也較好地維系了鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)。

二、增加強調(diào)“堅決遏制新增隱性債務(wù)”。嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策，不得以棚戶區(qū)改造名義開展城市更新。這意味著，無論是開發(fā)商，還是地方城投，不能增加隱性債務(wù)。樓市不僅在土地端、金融端、交易端等方面出臺限價、限貸、限購政策，在開發(fā)商端，也有“三道紅線”壓著，為的是穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預(yù)期。城市更新這端也要堅決遏制新增隱形債務(wù)，避免讓鉆了口子。

三、合理控制建筑高度變成嚴(yán)格控制建筑高度。要知道，部分舊改項目為了實現(xiàn)征地建設(shè)成本的平衡，一種方式就是提高建筑高度。建筑高度越高，最明顯的就是容積率也會隨著“拔高”，居住舒適度降低不說，不加控制還會破壞城市天際線，影響城市形象。舊改轉(zhuǎn)化出來的商品房大量上市，直接沖擊存量住房市場，也會透支未來的新建商品房市場。

多條限制，種種要求，意味著大拆大建的舊改市場要被叫停了，城市更新的步伐也得緩一緩。同時體現(xiàn)了國家樓市調(diào)控的精準(zhǔn)度，在城市更新方面打上補丁，能有效堵住“房地產(chǎn)過度開發(fā)”這條漏網(wǎng)之魚。

原創(chuàng) 米九 城市戰(zhàn)爭原標(biāo)題：《住建部正式發(fā)文！城市更新最多拆20%，拆建比不大于2，房租年度漲幅不得超過5%》

來源：澎湃新聞