住建部發(fā)文:城市更新最多拆20%,房租年度漲幅不得超5%
來源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2021年09月05日 【字體:大 中 小】
城市戰(zhàn)爭(zhēng)
關(guān)注
前天,廣州的二手房指導(dǎo)價(jià),真的來了。殊不知,全國的舊改市場(chǎng),也正迎來巨變。8月30日,住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》(建科〔2021〕63號(hào))。
《通知》中對(duì)防止城市更新變形走樣提出了嚴(yán)格的有關(guān)要求,包括嚴(yán)格控制大拆大建,其中兩點(diǎn)提到:(一)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外,不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑,原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
(二)嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外,不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模,不突破原有密度強(qiáng)度,不增加資源環(huán)境承載壓力,原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。重點(diǎn)概括,就是:以后在老城區(qū)的城市更新、舊改項(xiàng)目,原則上最多只能拆除20%的建筑面積,拆建比不應(yīng)大于2。“20%”、“2”,這兩個(gè)數(shù)字非常重要,不僅對(duì)城市更新的邊界做了確切限制,也進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商的建設(shè)方式,拿地也會(huì)更為謹(jǐn)慎。
舉個(gè)例子,老城區(qū)現(xiàn)狀100萬方的舊改項(xiàng)目,短時(shí)間內(nèi)開發(fā)商最多只能拆20萬方,按照拆建比,另可再建40萬方。這40萬方除了回遷,開發(fā)商剩下的可售面積就很少了,進(jìn)而壓縮城市更新的利潤空間。其實(shí),早在8月11日,住建部就發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》,其中就釋放了諸多信號(hào),包括住房租金年度漲幅不超過5%等。
僅僅過了20天,靴子就落地了,且更為詳盡和嚴(yán)格。正式《通知》再次提到:(四)確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題,城市住房租金年度漲幅不超過5%。為什么要這樣做?因?yàn)槌鞘懈轮写笠?guī)模、短時(shí)間拆建城中村等城市連片舊區(qū),十分容易導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡。原因很簡單。大拆大建之下,原有的存量住房被拆除,而新建的房子快則2-3年、慢則5年以上才能交房,供求出現(xiàn)期限錯(cuò)配,自然導(dǎo)致房價(jià)、房租蠢蠢欲動(dòng)。
舉個(gè)例子,廣州黃埔迎來66個(gè)舊改項(xiàng)目,納入舊改范圍內(nèi)的可租房源急劇減少,租客外溢,導(dǎo)致改造片區(qū)及周邊租金上漲,天河等“輻射區(qū)”的住房租金也水漲船高。還有其他變化和趨勢(shì),如:一、城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%;這樣一來,一是改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件,二來也較好地維系了鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)。
二、增加強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù)”。嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策,不得以棚戶區(qū)改造名義開展城市更新。這意味著,無論是開發(fā)商,還是地方城投,不能增加隱性債務(wù)。樓市不僅在土地端、金融端、交易端等方面出臺(tái)限價(jià)、限貸、限購政策,在開發(fā)商端,也有“三道紅線”壓著,為的是穩(wěn)房價(jià),穩(wěn)地價(jià),穩(wěn)預(yù)期。城市更新這端也要堅(jiān)決遏制新增隱形債務(wù),避免讓鉆了口子。
三、合理控制建筑高度變成嚴(yán)格控制建筑高度。要知道,部分舊改項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)征地建設(shè)成本的平衡,一種方式就是提高建筑高度。建筑高度越高,最明顯的就是容積率也會(huì)隨著“拔高”,居住舒適度降低不說,不加控制還會(huì)破壞城市天際線,影響城市形象。舊改轉(zhuǎn)化出來的商品房大量上市,直接沖擊存量住房市場(chǎng),也會(huì)透支未來的新建商品房市場(chǎng)。
多條限制,種種要求,意味著大拆大建的舊改市場(chǎng)要被叫停了,城市更新的步伐也得緩一緩。同時(shí)體現(xiàn)了國家樓市調(diào)控的精準(zhǔn)度,在城市更新方面打上補(bǔ)丁,能有效堵住“房地產(chǎn)過度開發(fā)”這條漏網(wǎng)之魚。
原創(chuàng) 米九 城市戰(zhàn)爭(zhēng)原標(biāo)題:《住建部正式發(fā)文!城市更新最多拆20%,拆建比不大于2,房租年度漲幅不得超過5%》
來源:澎湃新聞
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