10月份土地市場(chǎng)仍在持續(xù)低溫運(yùn)行。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，今年9月份供需雙降后，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交情況于10月份迎來改善，其中供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)近三成，成交規(guī)模亦有環(huán)比小幅上升。另一方面，今年10月份全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)偏低，流拍率有所改善但仍處歷史高位，溢價(jià)率再度下探，創(chuàng)下今年以來新低水平。

多方分析認(rèn)為，今年二季度以來，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度整體下行趨勢(shì)顯著。近期多城對(duì)新一輪土拍實(shí)施規(guī)則調(diào)整，部分地塊不再設(shè)立土拍最高限價(jià)，恢復(fù)價(jià)高者得規(guī)則，但相應(yīng)地塊多在10月底或后續(xù)入市，對(duì)土地市場(chǎng)熱度帶動(dòng)仍需一定時(shí)間，預(yù)計(jì)后期相應(yīng)政策將在監(jiān)管等方面持續(xù)優(yōu)化，土地市場(chǎng)熱度有望被帶動(dòng)回升，城市不同板塊間熱度分化則將進(jìn)一步加劇。

成交量?jī)r(jià)提升

10月份，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏加快，成交規(guī)模趨穩(wěn)回升。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，全國(guó)主要地級(jí)市土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為7602.53萬平方米，環(huán)比上升27.79%；成交規(guī)劃建筑面積為4202.45萬平方米，環(huán)比小幅上升5.23%；克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，今年10月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7423萬平方米，環(huán)比上月同期略有上升。

但從歷史數(shù)據(jù)來看，今年10月份全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供求規(guī)模仍處低位。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，全國(guó)主要地級(jí)市土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積同比下降16.25%，成交面積同比降超50%。

“在土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏有所加快以及部分城市力推優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，今年10月全國(guó)主要城市土地成交動(dòng)力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平，土地成交端仍然具備較大的上升空間。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心方面指出，今年10月份，全國(guó)主要地級(jí)市土地市場(chǎng)成交樓面價(jià)仍在走高，為6849元/平方米，同環(huán)比分別上升55.31%、19.24%。

分等級(jí)城市來看，今年10月一線城市土地市場(chǎng)成交活躍度上升顯著，二線城市供需趨穩(wěn)，三四線城市供應(yīng)雖在持續(xù)增加，但成交動(dòng)力相對(duì)不足。

“今年10月，一線城市土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積同環(huán)比雙雙降超60%，成交規(guī)劃建筑面積同環(huán)比分別上升3.65%、159.89%，土地出讓金較上月翻倍。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心方面指出，今年10月，一線城市土地市場(chǎng)供應(yīng)收緊，成交顯著上升，收金較為可觀。

二線及三四線城市方面，今年10月份，二線城市土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積同環(huán)比分別下降12.68%、2.72%，成交規(guī)模環(huán)比微增0.75%，同比下降約40%；三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積環(huán)比增超70%，成交小幅下降4.42%。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，今年10月，一線城市共成交土地434萬平方米，環(huán)比上升138%，成交金額908億元，環(huán)比上升129%；二線城市成交建面1161萬平方米，環(huán)比下降20%，同比下降57%，成交金額亦明顯下降，環(huán)比下降55%至516億元，同比降幅超六成；三四線城市則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。

溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低

成交低位運(yùn)行同時(shí)，今年10月份全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)熱度延續(xù)低溫，流拍率有所回落但仍處歷史高位，溢價(jià)率再度下探創(chuàng)下年內(nèi)新低。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，全國(guó)主要地級(jí)市土地市場(chǎng)溢價(jià)率為3.58%，環(huán)比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.36個(gè)百分點(diǎn)；流拍率較上月下降近4個(gè)百分點(diǎn)至13.1%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，今年10月份，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，全國(guó)300城土地市場(chǎng)月份平均溢價(jià)率為3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2023年以來新低。

“今年以來，土地市場(chǎng)熱度大致呈現(xiàn)‘先升后降’態(tài)勢(shì)，自二季度以來，溢價(jià)率下行趨勢(shì)顯著。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心方面認(rèn)為，近期多城對(duì)新一輪土拍實(shí)施規(guī)則調(diào)整，部分地塊不再設(shè)立最高限價(jià)，恢復(fù)價(jià)高者得，預(yù)計(jì)隨著此類調(diào)整逐步落地，全國(guó)主要城市土拍整體熱度有望上升，成交也可能迎來上升期。

“整體來看，今年前十個(gè)月各城市間熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，今年前十個(gè)月，一線城市土地出讓金收入降幅為22.01%，在各等級(jí)城市中降幅最低；受成交總量拖累，三四線城市土地出讓金降幅則超30%。

近期成都、濟(jì)南、合肥、廈門、青島、南京、蘇州等地新掛地塊已實(shí)行價(jià)高者得規(guī)則。相應(yīng)政策調(diào)整有利于房企降利潤(rùn)，地方增收入、降風(fēng)險(xiǎn)，也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。張凱指出，今年10月底，濟(jì)南部分取消最高限價(jià)的地塊入市，出現(xiàn)溢價(jià)率53%的地塊，相較于不久前周邊底價(jià)成交地塊，成交樓面價(jià)上浮66%，政策效果顯著。

來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)