“賣一套價(jià)格60萬(wàn)的小公寓，光稅就交了將近8萬(wàn)元，里邊有契稅、個(gè)稅，這個(gè)月還新增了房產(chǎn)稅。里外一折價(jià)，沒(méi)賺多少錢。”剛賣了一套小戶型公寓的李先生說(shuō)。

 住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾輪嚴(yán)厲調(diào)控后，遭受沉重的打擊，商業(yè)地產(chǎn)的成交卻逐漸呈熱火朝天狀，大量投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是一些商改住項(xiàng)目、酒店公寓等更是打出“不限購(gòu)、不限貸”的廣告來(lái)進(jìn)行樓盤促銷。而來(lái)自市地稅局的一則有關(guān)個(gè)人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租征收房產(chǎn)稅的公告有可能打破這個(gè)市場(chǎng)的美好景象。而早在今年三四月份，北京、武漢等地就對(duì)“個(gè)人自用非住宅”開征房產(chǎn)稅，這也意味著要想鉆“限購(gòu)令”盲區(qū)的路越來(lái)越窄了。

賣房遭遇 比以前多交1萬(wàn)多稅錢

李先生告訴記者，他2009年在市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)買了一套小公寓，總價(jià)40萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)并不好，所以也不敢買大房子，就選了一套小公寓投資，商務(wù)區(qū)發(fā)展，公寓的需求肯定越來(lái)越大，升值潛力應(yīng)該不錯(cuò)。”李先生心里盤算著。公寓去年交付了，他就往外出租，收益還可以，而且因?yàn)樽≌?ldquo;限購(gòu)”，他所持有的公寓屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，正好是“限購(gòu)”的盲區(qū)，一時(shí)間變得炙手可熱，房屋中介的報(bào)價(jià)從去年開始不斷上漲，今年起更是穩(wěn)步上升，漲到了60萬(wàn)元，2年漲了20萬(wàn)元。因?yàn)橥蝗痪o張，李先生決定把公寓賣掉。房源掛出三周后有客戶說(shuō)想買，中介一算只是稅費(fèi)就將近7萬(wàn)元。

“我當(dāng)初投資公寓時(shí)壓根沒(méi)想到買賣時(shí)會(huì)有這么多的稅，買家也是，好家伙，我們倆都嚇一大跳，心里一咯噔。”李先生說(shuō)，最后幾經(jīng)協(xié)商，和客戶均攤了稅錢，這才成交，上周中介去忙著給辦理過(guò)戶，又接到通知增加了一塊兒房產(chǎn)稅，還要再多交1萬(wàn)多塊錢。“好不容易協(xié)商好了那將近7萬(wàn)元的稅錢誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，現(xiàn)在又突然冒出個(gè)1萬(wàn)多的房產(chǎn)稅，買家死活不愿再交，最后又是折騰了一番，俺倆才談妥。要不是手里確實(shí)缺塊資金，我才不賣呢。”李先生向記者大倒苦水。

寧夏路二輕新村小區(qū)附近一中介經(jīng)紀(jì)人楊女士與李先生同樣遭遇了新增的“房產(chǎn)稅”，“我們店里月初成交了一套公寓和一個(gè)商鋪，都補(bǔ)交了這塊稅，才順利辦下過(guò)戶手續(xù)。地稅窗口上個(gè)月就掛出了這個(gè)通知，我們是8月有了這兩單買賣去辦過(guò)戶時(shí)才知道的，雖然額度不算多，但總歸是增加了買賣雙方的成本，所以免不了要折騰一番，好在雙方各讓了一步，這個(gè)單才沒(méi)‘黃’。”經(jīng)紀(jì)人楊女士說(shuō)，不僅稅收上多加一塊兒，而且房產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多了一道手續(xù)，要進(jìn)行二次評(píng)估。

業(yè)內(nèi)分析 商業(yè)房產(chǎn)持有者壓力增大

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域市場(chǎng)分析師張斌說(shuō)，他也是剛聽(tīng)說(shuō)要交房產(chǎn)稅的，感覺(jué)比較意外。“我們做了這么多年二手房買賣，無(wú)論是住宅，還是非住宅，都沒(méi)交過(guò)房產(chǎn)稅，而且還是按年限來(lái)交，持有年限越長(zhǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)交的越多，這跟住宅持有年限越長(zhǎng)稅費(fèi)交的越少正好相反，而且對(duì)于個(gè)人非住宅出租時(shí)也要交稅，看來(lái)政策是越收越緊啊。”張斌說(shuō)，而且自今年起，無(wú)論是住宅還是非住宅出租時(shí)都要辦理租賃證，繳納100-250元的費(fèi)用不等。談及該政策對(duì)市場(chǎng)的影響，張斌表示，相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，青島近年來(lái)商鋪、寫字樓、公寓等商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓交易的數(shù)量并不算多，而且個(gè)人投資商鋪、公寓之類的，大多數(shù)是用來(lái)出租，因?yàn)槌鲎馐找婧芸捎^。但在住宅限購(gòu)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)交易再次收緊，也就意味著投資渠道進(jìn)一步縮小，那些想鉆“限購(gòu)盲區(qū)”空子的投資者就得多掂量掂量了，對(duì)于手里有多套商業(yè)房產(chǎn)的投資人來(lái)說(shuō)壓力就較大。但對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響到底有多大，現(xiàn)在還不好說(shuō)，未必會(huì)影響投資走向。

酒店式公寓將受影響

另一不愿具名的房產(chǎn)代理銷售公司負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，商住兩用項(xiàng)目是最近幾年才出現(xiàn)的，住宅產(chǎn)權(quán)是70年，商業(yè)產(chǎn)權(quán)是40年或50年。這兩年我市涌現(xiàn)出不少此類商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓，如李滄寶龍城市廣場(chǎng)、諾德廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)湯米公館、厚德森林國(guó)際藍(lán)鉆公寓、蘇寧繁華里嘉悅等，萬(wàn)科、中海、保利等大型知名開發(fā)商也紛紛搶灘商業(yè)產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓。此次地稅新政雖然針對(duì)二手市場(chǎng)，但二手轉(zhuǎn)讓交易費(fèi)用增加帶來(lái)的影響必將推及新房市場(chǎng)。

此外，今年5月，北京五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，開始對(duì)北京的商業(yè)用地進(jìn)行政策控制，嚴(yán)禁開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。禁止商改住政策的實(shí)施，意味著開發(fā)商不能再開發(fā)此類房型，也意味著現(xiàn)有的商業(yè)性質(zhì)的公寓將有可能成為“最后的晚餐”。北京作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，在一定程度上體現(xiàn)著未來(lái)全國(guó)樓市的調(diào)控方向。目前青島市的商業(yè)性質(zhì)公寓尚未受到影響，但未來(lái)會(huì)不會(huì)受到波及呢？據(jù)島城業(yè)內(nèi)人士的消息，目前青島還未出臺(tái)政策禁止開建此類房，但在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)已經(jīng)大幅收緊。

地稅新規(guī)非住宅過(guò)戶需征房產(chǎn)稅

記者在地稅辦理窗口看到這一紙通知，落款時(shí)間為2011年7月22日，通知指出：為加強(qiáng)稅源控管、堵塞稅收漏洞，自即日起，個(gè)人辦理非住宅過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證；無(wú)法提供的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳應(yīng)繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，才能辦理過(guò)戶手續(xù)，稅務(wù)部門對(duì)此類過(guò)戶房屋進(jìn)行前置審核及現(xiàn)場(chǎng)查看，并自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)通知納稅人辦理納稅手續(xù)。需提供資料包括土地證、房產(chǎn)證、取得房產(chǎn)的原始發(fā)票、契稅稅票或各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表等。

個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納土地使用稅，如有土地證，年應(yīng)納稅額=土地證上記載的土地面積×地級(jí)單位稅額；如沒(méi)有土地證，是樓房的，年應(yīng)納稅額=該棟樓房總占地面積×房屋的建筑面積×地級(jí)單位稅額/該棟樓房總建筑面積，是平房的，年應(yīng)納稅額=房屋建筑面積×地級(jí)單位稅額。

個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%。房產(chǎn)原值為取得該房產(chǎn)時(shí)的發(fā)票金額；沒(méi)有發(fā)票的，可提供購(gòu)買房屋時(shí)的契稅稅票或各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表，以契稅計(jì)稅依據(jù)或其過(guò)戶成交金額作為房產(chǎn)原值。

非住宅出租也征房產(chǎn)稅

該通知還指出：個(gè)人出租非住宅的，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅收。需提供材料包括房屋租賃合同、租賃雙方的有效身份證明、租賃發(fā)票等。

個(gè)人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%或18.7%，包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等，其中營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=租金收入×5%，城建稅應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×7%，教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×3%，地方教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×1%或2%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%，土地稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.5%，印花稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.1%。

算賬出手兩年公寓要多交萬(wàn)元稅

島城大型房屋中介公司青房置換相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，以往個(gè)人持有的商鋪、公寓、寫字樓等商業(yè)用房轉(zhuǎn)手買賣時(shí)，要繳納契稅(房產(chǎn)價(jià)值的3%)、個(gè)人所得稅(房產(chǎn)買進(jìn)賣出差價(jià)的20%)和營(yíng)業(yè)稅及附加(房產(chǎn)買進(jìn)賣出差價(jià)的5.5%)。隨后這名負(fù)責(zé)人粗略算了一筆賬，以李先生賣的60萬(wàn)小公寓為例，應(yīng)繳納稅額=60萬(wàn)×3%+(60萬(wàn)-40萬(wàn))×20%+(60萬(wàn)-40萬(wàn))×5.5%=69000元�，F(xiàn)在，新增的房產(chǎn)稅年繳納額=60萬(wàn)×(1-30%)×1.2%=5040元，因該房產(chǎn)已購(gòu)進(jìn)2年，房產(chǎn)稅應(yīng)繳10080元，這樣下來(lái)李先生總共應(yīng)繳79080元稅錢。“根據(jù)地稅局的規(guī)定，房產(chǎn)稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實(shí)際持有年限計(jì)算，高于3年，按3年計(jì)算。”