開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、政府三者之間的相互觀望，致使2011年成都樓市明顯放緩。面對(duì)強(qiáng)硬的政策組合拳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從驚訝、抵制、硬撐到降價(jià)，表現(xiàn)出一系列應(yīng)激反應(yīng)。于商品房賣方市場(chǎng)而言，嚴(yán)峻的考驗(yàn)正隨著時(shí)間的推移而具象化，重重危機(jī)圍城之下，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在出路和退路之間彷徨猶疑。

2011年“博鰲房地產(chǎn)論壇”上，多名業(yè)界權(quán)威人士分析認(rèn)為，市場(chǎng)幾乎被叫停的時(shí)候還能出量，說(shuō)明目前已到了一個(gè)重要的價(jià)格彈性窗口期。如今的成都樓市，已不再是開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面說(shuō)了就算，降價(jià)順勢(shì)成為離弦之箭，并以此翹首期盼著市場(chǎng)的回暖。

八月下旬，60余家上市房企公布了半年報(bào)告，據(jù)各房企報(bào)告顯示，這60余家房企今年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入839.65億元，較去年同期增長(zhǎng)11.75%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)140.91億元，較去年同期增長(zhǎng)19.92%。雖然這60余家房企的整體業(yè)績(jī)出現(xiàn)了近兩成的增長(zhǎng)，但在樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓下，業(yè)績(jī)下滑達(dá)到了26家，占已披露年中報(bào)告房企總數(shù)的40%。

其中，這下跌的26家房企，絕大部分為二、三線城市開(kāi)發(fā)商，凈利潤(rùn)下滑超過(guò)100%的房企也全部是中小房企。調(diào)控加碼，銷售乏力、融資出路受堵、資金鏈問(wèn)題日益凸顯不斷制約著這類房企的發(fā)展，基于此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，下半年中小房企會(huì)更傾向于選擇走低價(jià)快銷路線，松綁自救。

政策的效用

伴隨著“新國(guó)八條”的出爐，限購(gòu)領(lǐng)、加息、上調(diào)準(zhǔn)備金、一房一價(jià)等政策，幾乎讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都感到寒意逼人。

2011年上半年，受限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多重政策調(diào)控下的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售節(jié)奏開(kāi)始放緩，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月成都市主城區(qū)商品房成交總套數(shù)為62565套，總面積為4852677.36平方米，同比去年套數(shù)和面積分別微漲了1.55%和16.74%。

即便該數(shù)據(jù)有小幅度上漲，但也就在今年，成都住宅市場(chǎng)銷售將至歷史低位。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月11至17日，成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)量呈現(xiàn)集中供應(yīng)，從整體供應(yīng)來(lái)看達(dá)到高位，而成交量雖然有所回升，但是仍處于低位波動(dòng)。供應(yīng)上，主城區(qū)商品房新增供應(yīng)面積333051.69平方米，環(huán)比增幅為343.84%；成交方面，主城區(qū)商品房成交量反彈回升，成交套數(shù)和面積環(huán)比增幅分別為45%、31%左右，各區(qū)域成交套數(shù)仍不足百套。

事實(shí)上，過(guò)去的幾個(gè)月里，成都土地市場(chǎng)上演著“冰火兩重天”、各區(qū)域銷售狀況冷暖不一、品牌房企與中小房企的表現(xiàn)差異明顯等等，在某種層面上來(lái)講，與樓市調(diào)控大幕的再度拉起不無(wú)關(guān)系。伴隨著“新國(guó)八條”的出爐，限購(gòu)領(lǐng)、加息、上調(diào)準(zhǔn)備金、一房一價(jià)等政策，幾乎讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都感到寒意逼人。

自今年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求各地確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房貸首付比例提高至60％。這一調(diào)控，在發(fā)出信息的第二天，就引起了成都購(gòu)房者的焦灼，房產(chǎn)交易中心里擠滿前來(lái)辦過(guò)戶手續(xù)的人，彼時(shí)過(guò)戶火爆的狀況，主要也是為了降低交易費(fèi)用。此后一月，成都市房管局聯(lián)合國(guó)土局、財(cái)政局等5大部門聯(lián)合發(fā)布了新國(guó)八條的成都細(xì)則，這也意味著成都版限購(gòu)令的面世。成都細(xì)則表明，成都戶籍居民暫停第三套住房的購(gòu)買，非成都本地居民憑納稅或社保證明可夠1套住房，對(duì)于無(wú)法提供證明的則暫停購(gòu)房。雙管齊下的成都版限購(gòu)，很大程度上遏制了置業(yè)者對(duì)住宅市場(chǎng)的消化能力。

緊接著，國(guó)家發(fā)改委頒布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)，一方面控制了開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的幾率，二來(lái)未經(jīng)備案的房子不予預(yù)售許可。

而成都試水 “限地價(jià)、競(jìng)公租房面積”的雙競(jìng)制，競(jìng)建面積最大的為該宗土地最后競(jìng)得人，這也在一定程度上冷卻了不少開(kāi)發(fā)商拿地的熱情，然而，不拿地也意味著無(wú)米之炊。據(jù)悉，隨著2011年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃的提出，各級(jí)地方政府都分配到了比往年更多的保障房承建任務(wù)。以成都為例，根據(jù)房管部門的公開(kāi)消息，2011年成都將新建、改建、采購(gòu)、租賃、配套保障性住房和改造棚戶區(qū)住房達(dá)到400萬(wàn)平方米，這一數(shù)字，是2010年成都市房管局年初公布的73萬(wàn)平方米計(jì)劃建設(shè)量的近6倍。

上述多方管控業(yè)已描摹出今年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的輪廓。即便在這些政策出臺(tái)之初，一些房企及業(yè)界人士對(duì)此并無(wú)感焦慮，但隨著時(shí)間的推移，他們?cè)僖膊辉负鲆曆巯聡?yán)峻的實(shí)況直播了。