開發(fā)商、購房者、政府三者之間的相互觀望，致使2011年成都樓市明顯放緩。面對強硬的政策組合拳，房地產(chǎn)開發(fā)商從驚訝、抵制、硬撐到降價，表現(xiàn)出一系列應(yīng)激反應(yīng)。于商品房賣方市場而言，嚴(yán)峻的考驗正隨著時間的推移而具象化，重重危機圍城之下，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在出路和退路之間彷徨猶疑。

2011年“博鰲房地產(chǎn)論壇”上，多名業(yè)界權(quán)威人士分析認(rèn)為，市場幾乎被叫停的時候還能出量，說明目前已到了一個重要的價格彈性窗口期。如今的成都樓市，已不再是開發(fā)企業(yè)單方面說了就算，降價順勢成為離弦之箭，并以此翹首期盼著市場的回暖。

八月下旬，60余家上市房企公布了半年報告，據(jù)各房企報告顯示，這60余家房企今年上半年共實現(xiàn)營業(yè)總收入839.65億元，較去年同期增長11.75%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤140.91億元，較去年同期增長19.92%。雖然這60余家房企的整體業(yè)績出現(xiàn)了近兩成的增長，但在樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓下，業(yè)績下滑達到了26家，占已披露年中報告房企總數(shù)的40%。

其中，這下跌的26家房企，絕大部分為二、三線城市開發(fā)商，凈利潤下滑超過100%的房企也全部是中小房企。調(diào)控加碼，銷售乏力、融資出路受堵、資金鏈問題日益凸顯不斷制約著這類房企的發(fā)展，基于此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，下半年中小房企會更傾向于選擇走低價快銷路線，松綁自救。

政策的效用

伴隨著“新國八條”的出爐，限購領(lǐng)、加息、上調(diào)準(zhǔn)備金、一房一價等政策，幾乎讓所有房地產(chǎn)開發(fā)商都感到寒意逼人。

2011年上半年，受限購、限價、限貸等多重政策調(diào)控下的成都房地產(chǎn)市場，銷售節(jié)奏開始放緩，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月成都市主城區(qū)商品房成交總套數(shù)為62565套，總面積為4852677.36平方米，同比去年套數(shù)和面積分別微漲了1.55%和16.74%。

即便該數(shù)據(jù)有小幅度上漲，但也就在今年，成都住宅市場銷售將至歷史低位。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月11至17日，成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)量呈現(xiàn)集中供應(yīng)，從整體供應(yīng)來看達到高位，而成交量雖然有所回升，但是仍處于低位波動。供應(yīng)上，主城區(qū)商品房新增供應(yīng)面積333051.69平方米，環(huán)比增幅為343.84%；成交方面，主城區(qū)商品房成交量反彈回升，成交套數(shù)和面積環(huán)比增幅分別為45%、31%左右，各區(qū)域成交套數(shù)仍不足百套。

事實上，過去的幾個月里，成都土地市場上演著“冰火兩重天”、各區(qū)域銷售狀況冷暖不一、品牌房企與中小房企的表現(xiàn)差異明顯等等，在某種層面上來講，與樓市調(diào)控大幕的再度拉起不無關(guān)系。伴隨著“新國八條”的出爐，限購領(lǐng)、加息、上調(diào)準(zhǔn)備金、一房一價等政策，幾乎讓所有房地產(chǎn)開發(fā)商都感到寒意逼人。

自今年1月26日，國務(wù)院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求各地確定價格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房貸首付比例提高至60％。這一調(diào)控，在發(fā)出信息的第二天，就引起了成都購房者的焦灼，房產(chǎn)交易中心里擠滿前來辦過戶手續(xù)的人，彼時過戶火爆的狀況，主要也是為了降低交易費用。此后一月，成都市房管局聯(lián)合國土局、財政局等5大部門聯(lián)合發(fā)布了新國八條的成都細(xì)則，這也意味著成都版限購令的面世。成都細(xì)則表明，成都戶籍居民暫停第三套住房的購買，非成都本地居民憑納稅或社保證明可夠1套住房，對于無法提供證明的則暫停購房。雙管齊下的成都版限購，很大程度上遏制了置業(yè)者對住宅市場的消化能力。

緊接著，國家發(fā)改委頒布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求從5月1日起商品房銷售實行一套一標(biāo)，一方面控制了開發(fā)商隨意漲價的幾率，二來未經(jīng)備案的房子不予預(yù)售許可。

而成都試水 “限地價、競公租房面積”的雙競制，競建面積最大的為該宗土地最后競得人，這也在一定程度上冷卻了不少開發(fā)商拿地的熱情，然而，不拿地也意味著無米之炊。據(jù)悉，隨著2011年建設(shè)1000萬套保障房計劃的提出，各級地方政府都分配到了比往年更多的保障房承建任務(wù)。以成都為例，根據(jù)房管部門的公開消息，2011年成都將新建、改建、采購、租賃、配套保障性住房和改造棚戶區(qū)住房達到400萬平方米，這一數(shù)字，是2010年成都市房管局年初公布的73萬平方米計劃建設(shè)量的近6倍。

上述多方管控業(yè)已描摹出今年成都房地產(chǎn)市場的輪廓。即便在這些政策出臺之初，一些房企及業(yè)界人士對此并無感焦慮，但隨著時間的推移，他們再也不愿忽視眼下嚴(yán)峻的實況直播了。