“本輪樓市調(diào)控中，最先坐不住的不是開(kāi)發(fā)商，也不是購(gòu)房者，而是地方政府。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)今年7月曾如是表示。

而當(dāng)馬鞍山對(duì)首套房免契稅、南京等地放松公積金貸款、廣州延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限等消息頻繁見(jiàn)諸報(bào)端時(shí)，地方政府的種種“小動(dòng)作”似乎印證了任志強(qiáng)當(dāng)初的判斷。

盡管中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不會(huì)放松，但這些看似零散且分散于多個(gè)城市的政策“微調(diào)”，似乎都在試探著政策松動(dòng)的可能性。業(yè)內(nèi)人士分析，地方政府“微調(diào)”的目標(biāo)，主要是前期在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)中“最為令人擔(dān)憂的方面”。

放寬公積金貸款條件

對(duì)于地方政府而言，調(diào)整公積金貸款或許是唯一能觸動(dòng)“銀根”、刺激樓市成交的地方權(quán)限，這多少能解釋各地紛紛出臺(tái)調(diào)整公積金貸款政策的“動(dòng)機(jī)”。

就在10月底，寧波市住建委下發(fā)通知，對(duì)于已用商業(yè)貸款購(gòu)房的購(gòu)房者，可將剩余貸款全部或部分轉(zhuǎn)為公積金貸款。而這種調(diào)整的直接后果，就是使貸款利率大幅降低。

據(jù)寧波當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，如果以50萬(wàn)元20年貸款計(jì)算，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款后，購(gòu)房者在還款總額上就差了15萬(wàn)元。對(duì)此，寧波市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人直接公開(kāi)表示，“這不是一種救市政策，而是給百姓的實(shí)惠。”

在銀行信貸壓力持續(xù)不減的情況下，利用住房公積金做“微調(diào)”文章其實(shí)已在南京、常州、重慶等不少城市中流傳互仿。

就在寧波出臺(tái)“商轉(zhuǎn)公”政策之前僅3天，南京市也頒布了公積金貸款新政，將最高貸款額度由之前的20萬(wàn)元/人、40萬(wàn)元/戶，恢復(fù)為30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶，直接將一個(gè)家庭的公積金貸款額度增加了20萬(wàn)元。此外，如果滿足以下條件之一還可以申請(qǐng)?jiān)俅问褂霉�積金貸款。

此外，早先重慶市也對(duì)公積金貸款進(jìn)行了優(yōu)化：由現(xiàn)行的20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元，以加強(qiáng)對(duì)職工購(gòu)房的支持力度。同時(shí)，申請(qǐng)的程序也進(jìn)行了優(yōu)化，申請(qǐng)人可以直接向銀行提交申請(qǐng)審核放款，公積金中心進(jìn)行事后審核。

“這比直接松綁限購(gòu)要溫和許多。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前地方樓市調(diào)控正處于博弈的關(guān)鍵期，通過(guò)這樣一些措施來(lái)避免剛性需求被抑制，同時(shí)也并非明顯“與中央政策對(duì)著干”。

據(jù)張大偉分析，南京的松綁政策或許將成為各地尋求政策“微調(diào)”的范例，預(yù)計(jì)會(huì)有更多地方政府采取這樣低調(diào)的新政。

“現(xiàn)在我們調(diào)整公積金政策也在往省里報(bào)，調(diào)整的可能性很大，”東部一主要城市的市住建委官員告訴記者，“現(xiàn)在地方出政策主要還是隨大流，只要是對(duì)地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反對(duì)，別的城市基本也會(huì)跟著出。”

“現(xiàn)在很多城市的調(diào)控政策都有執(zhí)行不力的情況，地方政府也是小動(dòng)作不斷。”海爾地產(chǎn)總裁盧鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

除公積金貸款之外，各地也在試探著出臺(tái)一些其他的減免稅費(fèi)政策。早在今年8月份，安徽馬鞍山市就低調(diào)地宣布對(duì)于部分滿足條件的購(gòu)買家庭唯一住房者，將全額補(bǔ)還契稅。此外，上海最近也傳出將研究針對(duì)年輕人結(jié)婚購(gòu)買保障房的新政，旨在彌補(bǔ)因銀行貸款利率提升而被誤傷的剛需。

“盡管中央一再表示樓市調(diào)控不放松，但房地產(chǎn)政策其實(shí)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策還是基本保持同一步調(diào)。”上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭公開(kāi)表示，“但樓市政策的放松一定是自下而上的，地方政府先放松中央政府后放松。”

“松綁”土地政策

除了刺激樓市需求，對(duì)于地方政府而言，更加“傷不起”的是與地方財(cái)政緊密相關(guān)的土地收入。急劇縮減的成交量與降價(jià)帶來(lái)的直接后果，是土地流拍和底價(jià)成交現(xiàn)象劇增。

10月17日，廣州市攜南站商務(wù)區(qū)31幅地塊赴香港招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，提出了一個(gè)刺激方針，外資企業(yè)拿地將適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金首付款繳納期限。

此前的10月14日，南京市政府也低調(diào)印發(fā)了《關(guān)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見(jiàn)》，提出要加快推出區(qū)位佳、規(guī)劃優(yōu)、條件好的“三好”地塊，對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目用地在一定時(shí)間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期。

“現(xiàn)在說(shuō)政府是求著企業(yè)拿地，這一點(diǎn)都不夸張，現(xiàn)在不少地塊都是政府事先與企業(yè)協(xié)商好價(jià)格，掛牌之后馬上拍賣。”一位省級(jí)國(guó)土資源廳官員告訴記者，“不僅如此，政府還需要給予企業(yè)多項(xiàng)附加的優(yōu)惠條件。”

與此同時(shí)，記者從知情人士處了解到，針對(duì)北京目前土地供應(yīng)完成情況不利的局面，北京近期也會(huì)對(duì)土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，除了拆分地塊小塊出售、降低保障房配建比例以外，還將放寬交款時(shí)限，并考慮降價(jià)出讓。

部分地方政府松綁土地政策的背后，是今年賣地越來(lái)越難及土地出讓金銳減。

11月1日，廣州南站推出的18幅地塊中，有12幅在拍賣前被叫停，僅剩的6幅地塊均以底價(jià)成交。從10月9日至今不到一個(gè)月的時(shí)間，廣州連續(xù)發(fā)出6份土地出讓補(bǔ)充公告，調(diào)整推地計(jì)劃，廣州南站的推地計(jì)劃更是歷經(jīng)兩度延期。

中國(guó)指 數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)133個(gè)城市住宅類用地(包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。深圳、廈門、福州、武漢、成都、西安等熱點(diǎn)城市的住宅類地塊紛紛出現(xiàn)零成交。

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、南京三地今年前9個(gè)月的土地出讓金收入分別同比下降7.35%、21.33%、35.32%。

事實(shí)上，地方政府與開(kāi)發(fā)商多年來(lái)形成一種特有的“共生關(guān)系”，圍繞土地財(cái)政產(chǎn)生的巨大利益鏈條，絕非短時(shí)間內(nèi)可以斬?cái)唷?nbsp;