樓市限購(gòu)、銀行限貸，在這樣的大市場(chǎng)環(huán)境下，不少投資型購(gòu)房者將目光投向公寓項(xiàng)目�？們r(jià)低于寫字樓和商鋪的銷售價(jià)格、適用人群廣泛等優(yōu)勢(shì)，加上公寓項(xiàng)目基本上全部帶有精裝修，免去裝修的麻煩，這些優(yōu)點(diǎn)使得公寓項(xiàng)目在當(dāng)下的投資市場(chǎng)里拔得頭籌。“但是問(wèn)題接踵而至，成都目前各個(gè)區(qū)域都有精裝公寓在賣，由于目前對(duì)公寓沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的界定，一些公寓概念類物業(yè)，如酒店式公寓、商務(wù)公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等混淆不清，很難區(qū)分到底是公寓還是商務(wù)用房。對(duì)于那些想買到真正公寓的投資者來(lái)說(shuō)，如何甄別公寓的物業(yè)業(yè)態(tài)、居住人群顯得至關(guān)重要，否則將遭受損失。”資深投資客王洪熙的一句話引來(lái)了記者的思考。

與團(tuán)購(gòu)大客戶投資同一項(xiàng)目，散客沒(méi)有主動(dòng)權(quán)

走訪金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO精裝公寓、中海·部落閣、萬(wàn)科·金色領(lǐng)域等成都數(shù)個(gè)公寓項(xiàng)目后記者發(fā)現(xiàn)，在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員會(huì)告訴購(gòu)房者，該公寓不限形態(tài)，可作為住房出租，也可用于寫字樓出租，如果是整層購(gòu)買，還可以經(jīng)營(yíng)酒店。在位于東2.5環(huán)，緊靠成都東客站的九熙拾錦售樓部里，銷售人員告訴記者，總共28層樓的精裝公寓，頂上三層被大客戶買斷，至于是經(jīng)營(yíng)酒店還是作為辦公用，不方便透露。該項(xiàng)目1~8層樓也已經(jīng)售完，剩下的9~26樓，是價(jià)格相對(duì)較高的樓層。投資客王洪熙分析，這種公寓未來(lái)的物業(yè)形態(tài)，一定是商住兩用，無(wú)論整層購(gòu)買的客戶是出租給酒店經(jīng)營(yíng)還是寫字樓，都會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果———公寓環(huán)境的復(fù)雜性。對(duì)居住型租房者來(lái)說(shuō)，誰(shuí)愿意每天和各種住酒店的客人、上班族生活在一起，還同擠一部電梯呢？時(shí)間一長(zhǎng)，這里的租金增長(zhǎng)空間一定會(huì)受損。拿早期的樓盤SOHO和流星花園來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)緊鄰的樓盤，前者因?yàn)闆](méi)有酒店經(jīng)營(yíng)，居住環(huán)境相對(duì)單純，物業(yè)出租的價(jià)格一直穩(wěn)中有漲；而后者則因?yàn)橛袔讉�(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店的入駐，租金相對(duì)前者更低，租客更換也更為頻繁。

投資買公寓的客戶無(wú)非就是看重租金回報(bào)，還有物業(yè)的升值潛力。投資整層的客戶基本會(huì)將售價(jià)較低的樓層優(yōu)先購(gòu)買，因?yàn)樽鰧懽珠g也好、酒店經(jīng)營(yíng)也好，樓層的影響并不大。對(duì)于散戶投資來(lái)說(shuō)，整層購(gòu)買投資者更具有價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，出租的租金肯定會(huì)相對(duì)較低，散戶投資者就會(huì)處于一個(gè)被動(dòng)的弱勢(shì)局面，原本可以50元/平方米出租的價(jià)格，如果大客戶是40元/平方米出租，散客即使購(gòu)買的樓層更貴，為了成功把公寓租出去，也就只有跟隨著壓低價(jià)格。

返租式酒店公寓，潛在風(fēng)險(xiǎn)你算過(guò)嗎？

在公寓項(xiàng)目的購(gòu)買中，還有一種常見(jiàn)的形式是，經(jīng)營(yíng)酒店的投資者購(gòu)買或租賃數(shù)層物業(yè)，再根據(jù)需要以返租金的方式向散戶投資者租賃更多的房屋作為酒店經(jīng)營(yíng)。比較典型的是在東二環(huán)的龍湖三千星座，該酒店公寓里齊聚了海濱酒店、集美酒店、君臨酒店三家酒店，其中有不少散戶將物業(yè)租賃給酒店方去經(jīng)營(yíng)。此外，大樓里還有各種辦公寫字間、淘寶店等物業(yè)形態(tài)。龍湖相關(guān)售樓人員告訴記者，有的投資客對(duì)公寓里開酒店很敏感，認(rèn)為這樣會(huì)損傷物業(yè)的純粹度。但也有的投資客很喜歡這種方式，因?yàn)闀?huì)帶來(lái)大量的流動(dòng)人群，可以在這種大樓里經(jīng)營(yíng)店鋪，比如美甲鋪、美容室、健身會(huì)所等。

城東某在售樓盤的銷售人員則告訴記者，目前賣完的公寓項(xiàng)目中，2/3是大客戶購(gòu)買后投資酒店用，剩下1/3的散戶，也會(huì)由該家酒店以返租回報(bào)方式與他們簽訂5年的租賃合同，回報(bào)率應(yīng)該是5%~6%。記者算了一下賬，按每年5%的回報(bào)，一套35平方米的精裝公寓，單價(jià)12500元/平方米，每月的租金在1800元左右。從賬面上來(lái)看，這樣的租金比相同區(qū)域高出幾百元。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳聰則提醒記者，實(shí)際上這種經(jīng)營(yíng)模式潛藏了很多風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商承諾的年投資回報(bào)率中并沒(méi)有去除商業(yè)房屋出租經(jīng)營(yíng)必須繳納的營(yíng)業(yè)稅，投資者實(shí)際到手的年投資回報(bào)率僅3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房產(chǎn)，致使以租養(yǎng)房失敗。另一大隱患潛藏在再裝修的資金來(lái)源上。酒店公寓折舊率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，平均4年左右必須更新裝修以確保出租經(jīng)營(yíng)水平。初步測(cè)算，酒店公寓的翻新除了每套房屋內(nèi)部裝修外，還包括電梯、公共走道、大堂等設(shè)施，投入的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通住宅，這個(gè)費(fèi)用自然是由業(yè)主自己來(lái)負(fù)擔(dān)。第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，大多數(shù)非連鎖品牌的酒店公寓和業(yè)主簽訂的租賃合同，最多也就是5年，5年后如果酒店方拍拍屁股走人，牽動(dòng)的一連串混亂局面又如何收拾？最后一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，一旦個(gè)別業(yè)主拒絕出資更新，很有可能影響整幢酒店公寓的整體出租經(jīng)營(yíng)，從而打亂了其他投資者的投資預(yù)期。

投資純居住的高檔公寓或知名酒店經(jīng)營(yíng)的酒店公寓，更有保障

對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，原本抱著省事、省心，賺點(diǎn)小錢的心態(tài)購(gòu)買精裝公寓，卻發(fā)現(xiàn)如果前期沒(méi)有正確的分析和判斷能力，反而會(huì)陷入長(zhǎng)久的麻煩中。正合地產(chǎn)的毛勇建議，購(gòu)買精裝公寓的投資者可以考慮從裝修狀況、地段位置、物業(yè)管理和配套設(shè)施建設(shè)等方面進(jìn)行區(qū)分，然后再進(jìn)行物業(yè)形態(tài)的區(qū)分。寧可花多點(diǎn)錢購(gòu)買純居住形態(tài)的高檔精裝公寓，這樣的公寓對(duì)租房人群是有要求的，物業(yè)也就更容易管理，升值的空間也就更大。而那種商住一體化的公寓，如果性價(jià)比非常高，能在15年內(nèi)回收資金，也是可以選擇的。

毛勇還認(rèn)為，酒店式公寓模式在成都并不陌生，其中有成功案例也有失敗的教訓(xùn)，但之前的項(xiàng)目更多集中在中低端商務(wù)酒店。購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)更多將會(huì)集中在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況上，如果是知名酒店參與經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)肯定會(huì)有一定保障，這就需要投資者對(duì)未來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)能力加以理性的考察和判斷。