2012年的樓市，注定不會平靜。

基于限購和限貸政策的作用，房價漲勢基本得到遏制。但不可否認的是，房價跌幅并未達到人民所希望的程度，甚至還有部分二、三線城市逆勢上漲，因此樓市調(diào)控的大方向不會改變。但必須明確的是，由于國內(nèi)經(jīng)濟面臨諸多不確定性，這極有可能會影響到未來樓市走勢。2012年的樓市到底會是怎樣一番情形?

懸疑一：限價令何去何從?

廣東中山市不再延續(xù)“限價令”的表態(tài)，讓這項調(diào)控措施立于尷尬境地。

眾所周知，當初在公布房價控制目標時，除北京明確“穩(wěn)中有降”外，多數(shù)城市的房價控制目標皆是與當年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，以至于調(diào)控目標被戲稱為“漲價目標”。但截止到2011年11月底，在已經(jīng)對外公布房價調(diào)控目標的121個城市中，至少有30個城市沒有完成目標。

考慮到中央政府提出的“房價回歸合理水平”的要求，2012年的房價控制目標如果還與GDP、人均可支配收入增速掛鉤，顯然已經(jīng)不合時宜。而中山市的表態(tài)，卻讓“限價令”的前景更加撲朔迷離。相對來說，“限價令”在調(diào)控“組合拳”中所起到的作用不如“限購令”明顯，因此在強調(diào)限購不放松的前提下，“限價令”松綁的可能性極大。

懸疑二：限購令會如何變化?

“限購令”會不會松動?相信很多人都極為關心這個話題。

建設部在此前不久已要求限購令到期延續(xù)，但截止到2011年12月26日，在48個已執(zhí)行“限購令”的城市中，只有包括上海、北京等在內(nèi)的10個城市明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策，其余的在觀望等待。

限購政策的作用是顯而易見的，它是一劑“猛藥”，對于之前的“越調(diào)越漲”樓市怪現(xiàn)狀極為有效。因此在房價并未真正回落的前提下，限購政策的持續(xù)執(zhí)行是很有必要的。不過不得不面對的一個現(xiàn)實問題是，當?shù)胤秸�府并不想完全放�?ldquo;土地財政”的情況下，“限購令”的前景有了一絲不確定性。

應該說，在流動性收緊，融資渠道變窄的前提下，經(jīng)過長達兩年時間的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無幾。而2012年的世道不會比2011年好多少，因此唯一能做的就是降價促銷，以求自保。最有可能2012年4月份開發(fā)商可能會采取行動，這是因為其時“兩會”已經(jīng)結束，政策面趨于明朗，相信開發(fā)商不會錯過這個時機。

懸念三：八五折優(yōu)惠房貸能否回來?

首套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，這絕對讓人意想不到!那么，在2012年，首套房貸優(yōu)惠利率還會回來呢?

雖然“新國八條”中要求采取差別化住房信貸政策，但主要針對對象為第二套以及以上住房，對于合理的剛性需求而言，并不屬于打擊范圍。但在2011年上半年，連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率，銀行也犯了“貧血癥”，而貸款申請人數(shù)變化不大，因此在僧多粥少的情況下，銀行自然會提高利率水平了，以獲取更多的收益，這更多是市場選擇的結果。

2011年12月5日，央行調(diào)低存款準備金率0.5個百分點，這是調(diào)控政策微調(diào)的信號。相信2012年還會數(shù)次調(diào)低存款準備金率，釋放流動性，這對首套房貸有利，至少銀行有錢可貸。雖然中央政府一再強調(diào)，要扶持合理的住房需求，但八五折優(yōu)惠房貸會不會再現(xiàn)，這還得看流動性釋放程度的大小。

懸念四：交易狀況會否改善?

對于一線城市來說，交易量會不會在2012年反彈?

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國商品房累計銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。從表面上來看，2011年樓市與2010年基本持平，但一線城市交易量繼續(xù)下滑卻是不爭的事實。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京前11月新房成交7.54萬套，比去年同期減少20.9%。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，截止到12月26日，上海商品住宅累計成交量為626萬平方米，較2010年的840萬平方米還有不小的距離。

懸念五：土地價格還會回落嗎?

房價與土地的關系，跟面包與面粉之間的關系相仿，因此相當于“面粉”的土地的價格走勢，也頗受市場關注。

近日公布的數(shù)據(jù)表明，2011年1~11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動，同時，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量價水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。

當然，北京、上海等一線城市樓面價的下滑，與土地供應有一定關系，比如市中心的土地供應大幅減少，因此均價回落。但值得慶幸的是，土地價格總體上還是保持回落態(tài)勢，這有利于房價的整體回落。