在限購、差別化信貸和稅收政策的多重限制下，2011年中國樓市風(fēng)雨驟變，讓人噤若寒蟬。這一年，全國超過120個(gè)城市出臺了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺了“限購令”，10個(gè)城市出臺了針對樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”；這一年，央行6次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這一年，房產(chǎn)稅“靴子”落地，試點(diǎn)重慶、上海。調(diào)控如沖擊波，對市場殺傷力巨大。而對于已經(jīng)到來的2012年，中國樓市又將演繹怎樣的格局？

2012冷清開局降價(jià)趕不上“預(yù)期”

北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來新低。

據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，上海地區(qū)元旦期間樓市成交慘淡。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮，預(yù)計(jì)2012年的中國房地產(chǎn)市場，將在“限速”中前行。目前拐點(diǎn)漸顯，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房價(jià)還有可能出現(xiàn)10%到20%的下調(diào)空間。北京等一線城市房價(jià)繼續(xù)下調(diào)超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。

對于2012年樓市走勢，相關(guān)人士認(rèn)為，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價(jià)格松動，2012年樓市調(diào)控不會放松，這會加深市場的降價(jià)預(yù)期和購房者的抄底心態(tài)。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)2012年一季度或?qū)⒂懈�大幅度�?ldquo;降價(jià)潮”出現(xiàn)。

2012年，“沒有最低，只有更低”或一語成讖。如果說，去年降房價(jià)，還是少數(shù)開發(fā)商的先知先覺，還是試探市場，那么，2012年降價(jià)已成共識，降價(jià)不是本事，降價(jià)賣得掉才叫水平。購房者的預(yù)期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒人知道。

調(diào)控從緊2012樓市“前低后高”？

種種跡象表明，2012年樓市已在冷清中開場。政策層面看，房地產(chǎn)市場一直顯示“政策從緊”信號。從高層官員眾口一辭強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，到從行動上再三摁住地方政府蠢蠢欲動的松綁沖動，顯示決策層對房地產(chǎn)的調(diào)控不會輕易松手，限購等政策亦難以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開年度工作會議，會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控”亦成為最基本精神。

住建部部長姜偉新在年度會議上強(qiáng)調(diào)，明年將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有各項(xiàng)調(diào)控政策，不動搖、不放松。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

有專家預(yù)計(jì)，保障房體系和房產(chǎn)稅改革將成為2012年住房政策兩大著力點(diǎn)，為短期行政性手段的退出做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

分析人士表示，上述消息打消了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的寬松預(yù)期，只表明無論宏觀政策明年在其他任何行業(yè)上寬松，房地產(chǎn)行業(yè)也毫無可能。

北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截止1月7日，2011年開始限購的全國46個(gè)大中城市，在2012年第一周仍然維持著之前的政策力度。雖然未有繼續(xù)加強(qiáng)力度的城市，但是也沒有一個(gè)城市放寬政策。重點(diǎn)城市北京、上海、廣州、深圳、等地已經(jīng)相繼明確表態(tài)將在今年繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，給市場釋放出明確信號。

中國銀行在2011年12月31日發(fā)布的《2012年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》稱，房地產(chǎn)市場調(diào)整還將延續(xù)，預(yù)計(jì)2012年房價(jià)仍將持續(xù)緩慢回落，全年銷售量跌幅約為15%，將呈現(xiàn)“前低后高”的震蕩趨勢。

毫無疑問，樓市調(diào)控正在考驗(yàn)決策者的智慧，持續(xù)調(diào)控是否會令中國經(jīng)濟(jì)跌入“硬著陸”深淵、保障房能否力挽狂瀾、限購令何時(shí)全身而退等疑問，都會在2012年見分曉。

房企萬億債務(wù)將至告別“黃金十年”

2011年，限購等調(diào)控政策使得中國的房地產(chǎn)市場成交量下滑。對房企而言，2012年依然“流年不利”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾表示，中國房價(jià)已經(jīng)大漲至高位，而近期各大城市房價(jià)的下跌被視為拐點(diǎn)的開始，2012年有大型房地產(chǎn)企業(yè)可能破產(chǎn)。

日前，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松向媒體透露，房企債務(wù)將在2012年中開始逐步到期。

據(jù)悉，上市房企長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%集中在2012年償付，目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率已處歷史高位，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個(gè)維度的債務(wù)將一一引爆。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，還不起債的部分房地產(chǎn)開發(fā)商，可能會淹沒在債務(wù)大潮中。行業(yè)洗牌一定會到來。尹伯成稱，中小開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難，開始向大型房企出售其手中開發(fā)項(xiàng)目。部分房企則可能會直接面臨破產(chǎn)重組。

在眾多房企中，綠城目前面臨的困境成為一面鏡子。資料顯示，綠城現(xiàn)金流狀況堪憂，綜合現(xiàn)金流量為負(fù)值。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價(jià)出售項(xiàng)目。1月5日晚間，綠城中國和融創(chuàng)中國聯(lián)合公告宣布，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為5100萬元。

某專業(yè)人士認(rèn)為，如果非要說洗牌，我們可以理解為，目前靠關(guān)系拿地與靠砸錢拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)該出局了。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示：對中國房地產(chǎn)業(yè)來說,依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關(guān)系時(shí)代過去了。

分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入去杠桿化和保障性住房和商品住房的“雙規(guī)制”時(shí)代，中國房地行業(yè)的黃金十年已經(jīng)宣告結(jié)束，但同時(shí)，也意味著白銀時(shí)代的開始。專家預(yù)計(jì)，2012年市場份額將會加速向龍頭企業(yè)集中,大型企業(yè)具有更強(qiáng)的融資能力，充足的土地儲備和全國性的戰(zhàn)略布局，在政策調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下,競爭優(yōu)勢更加明顯。

隨著住宅市場調(diào)控政策的常態(tài)化，2012年，商務(wù)公寓、寫字樓、市場、商鋪等形式的商業(yè)地產(chǎn)將面臨更多發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是未來最佳的拿地策略，但面臨金融杠桿匱乏、投資周期長、投資回報(bào)率相對較低等困擾，需要逐步摸索相應(yīng)的投融資模式、盈利模式和現(xiàn)金流平衡模式。