不退出、不放松 調(diào)控政策仍有可能加碼

溫家寶總理14日在答記者問時(shí)強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，樓市調(diào)控政策不能放松。專家認(rèn)為，溫總理再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸，使得市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊預(yù)期加強(qiáng)，樓市或?qū)⑦M(jìn)入新一輪觀望期。

溫家寶總理稱，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，第一要保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì);第二，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展;第三，房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是說要充分利用市場(chǎng)這只手。但是政府這只手也不可以缺少，因?yàn)樗�更具有穩(wěn)定性和促進(jìn)公平。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)認(rèn)為，總理的講話傳遞了明確的信號(hào):調(diào)控政策不會(huì)退出，目前不會(huì)放松。而且現(xiàn)在房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控政策還有可能從緊。因此股市房地產(chǎn)板塊也過度反應(yīng)了對(duì)政策利空的預(yù)期。

自2011年1月26日 “新國(guó)八條”正式出臺(tái)以來，“最嚴(yán)限購(gòu)令”已實(shí)施超過一年。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年來，北京、上海、蕪湖、廣州從化等17個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，其內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。雖然幾個(gè)城市新政被叫停，但業(yè)界對(duì)政策微調(diào)的預(yù)期仍在。

專家認(rèn)為，此次溫家寶總理再次明確表示，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，樓市調(diào)控政策不能放松，在調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，這樣的表態(tài)將打消各方對(duì)“調(diào)控松綁”不切實(shí)際的期望。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說，今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告將2012年GDP增速目標(biāo)下調(diào)至7.5%，足以說明中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價(jià)已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備，中央不會(huì)因?yàn)槎唐诘慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而重啟房地產(chǎn)的救市措施。此外，2012年居民消費(fèi)價(jià)格控制目標(biāo)在4%左右，從中也可明確看出房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的樓市調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，“樓市投資性、投機(jī)性需求在今年仍然不會(huì)有機(jī)可乘”。

房?jī)r(jià)收入比或?qū)⒑侠砘貧w

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，此次溫家寶總理明確提出，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，即以房?jī)r(jià)收入比來衡量房?jī)r(jià)是否合理。近十年來的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)率約為10%，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積近年來基本保持3%-4%的增幅。在人均可支配收入和人均住房建筑面積漲幅基本保持穩(wěn)定的情況下，房?jī)r(jià)收入比的波動(dòng)主要受房?jī)r(jià)影響。

據(jù)測(cè)算，深圳、杭州、北京、廈門、上海2011年房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低的重慶、沈陽等中西部城市也逐漸超過了全國(guó)(7.5)的總體水平。這也正是總理所說的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。

世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2;家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為 5.6。各國(guó)(地區(qū))房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。即發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比為3-5倍，中等發(fā)達(dá)國(guó)家5-8倍，發(fā)展中國(guó)家10倍左右。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。去年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是7.5，總體上來看其實(shí)并不高，只是由于結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)過高。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，由于中央一再重申房地產(chǎn)調(diào)控政策的不放松，根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年全國(guó)新建商品住宅成交價(jià)格同比會(huì)有小幅下跌(預(yù)計(jì)3%左右)，若按近五年人均住房建筑面積的復(fù)合增長(zhǎng)率以及城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將降至6.87，接近2008年水平，將是2009年來首次回歸合理區(qū)間。(新華08網(wǎng) 記者魏宗凱)

房?jī)r(jià)看漲勢(shì)頭放緩 北京地區(qū)觀望情緒最明顯

通過2010-2012歷年數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)看漲的居民比例分別為62.3%，44.4%和16.3%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì);預(yù)期房?jī)r(jià)基本持平的居民比例則成上升趨勢(shì)，2010-2012年的比例依次為17.8%，28.6%和34.2%;而看跌房?jī)r(jià)的比例則從一成多(16.6%，11.6%)一躍上升至四成(39.5%)。這既說明，居民對(duì)住房?jī)r(jià)格看漲勢(shì)頭放緩，國(guó)家的一系列限購(gòu)措施發(fā)揮了一定作用。

分地區(qū)來看，北京居民認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的比例略高于上海和廣州(比例依次為41.4%，38.8%和37.8%)，而看漲房?jī)r(jià)的北京居民較之上海廣州則比例較小(比例依次為13.8，16.4%和20.2%)，同時(shí)，北京居民拒答和說不清的比例最高，為13.2%。出現(xiàn)這種差異的原因，可能在于北京地區(qū)的限購(gòu)措施較為嚴(yán)厲，尤其是京十五條的作用還在緩慢釋放之中。