●二手房交易將嚴(yán)格按房屋評估價核定計稅

●盛行的“陰陽合同”將不再具有生存空間

7月1日起，買賣二手房稅收成本或?qū)⒃鲩L。近日，記者從成都稅務(wù)部門獲悉，最遲7月1日起，成都將全面啟動參考評估價系統(tǒng)進(jìn)行二手房計價征稅工作，“成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價格”將不再是成都二手房交易中核價納稅的最低標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，屆時稅務(wù)部門將根據(jù)二手房買賣中的實際成交價格據(jù)實核稅，但核定計稅的最低標(biāo)準(zhǔn)不得明顯低于即將出臺的成都二手房評估價（不同區(qū)域?qū)⒂胁煌�的二手房基�?zhǔn)評估價）。業(yè)界人士認(rèn)為，二手房稅收新政實施后，二手房交易中長期盛行的“避稅”模式——“陰陽合同”將不再具有生存空間。

現(xiàn)狀

做低“合同價”成“避稅”常態(tài)

目前，成都二手房交易中買賣雙方應(yīng)繳納的各項稅包括契稅、營業(yè)稅及附加稅、個人所得稅和印花稅。而根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，成都二手房交易價格主要依據(jù)有關(guān)部門出臺的交易指導(dǎo)價，也就是說，指導(dǎo)價是交易的最低核稅標(biāo)準(zhǔn)，二手房交易中，如果成交價低于市場指導(dǎo)價，則按市場指導(dǎo)價核稅。

而尷尬的是，相比二手房的實際成交價，現(xiàn)行的房屋指導(dǎo)價明顯偏低。據(jù)了解，成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價格最早在2000年確定，而最近的一次調(diào)整在2007年，其中，三環(huán)路外的指導(dǎo)價格為每平方米2300元，二、三環(huán)之間為每平方米2600元，一環(huán)路以內(nèi)的框架結(jié)構(gòu)房為每平方米3600元，別墅價格也僅為每平方米6500元。這個指導(dǎo)價已經(jīng)偏離了真實的價格，這給二手房交易中通過“陰陽合同”，人為做低交易價格提供了可乘之機(jī)。

新規(guī)

核稅價不得低于“評估價”

為了真實地反映二手房市場的價格，成都主城區(qū)住宅用房地產(chǎn)分為19個片區(qū)進(jìn)行評估，測定出二手房的評估價范圍。評估價將根據(jù)市場情況及時調(diào)整，原則上每半年調(diào)整一次，如果市場價格變化比較明顯，也可能縮短調(diào)整周期，確保評估價接近市場交易價。

新政執(zhí)行后，除非正當(dāng)理由，二手房買賣納稅核價標(biāo)準(zhǔn)原則上不得低于評估價，但如果交易人覺得價格評得太高，可向房地產(chǎn)交易所在地區(qū)主管稅務(wù)部門提出復(fù)核申請，納稅人也可以委托具有二級以上資質(zhì)的價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行個案認(rèn)定，地稅部門將參考價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果，確定房屋的交易計稅價格。

相關(guān)部門人士透露，為提高“評估價”在二手房交易征稅中的普適性和接受度，二手房的“評估價”可能會接近市場價，但一般都會略低于實際市場價格。

影響

交易稅收成本或?qū)⑻岣?/p>

二手房交易“稅收新政”執(zhí)行后，二手房買賣稅收成本會發(fā)生怎樣的變化？業(yè)界人士指出，新政相當(dāng)于給二手房交易征稅標(biāo)準(zhǔn)打上了“補(bǔ)丁”，交易雙方或中介機(jī)構(gòu)編造“陰陽合同”偷稅的情況將得到遏制。當(dāng)然，對于二手房交易雙方而言，相比原來的標(biāo)準(zhǔn)，在實際交易金額相同的情況下，實際納稅額將會有不同幅度的增加，但由于不同類型的房產(chǎn)征稅項目存在差別，因此不同的物業(yè)受到稅費調(diào)整的影響不盡相同，但不排除一些購入不足5年的房屋交易稅收成本會上調(diào)2-3倍。

●名詞解釋

存量房評估價

“應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”是指由稅務(wù)部門運用房地產(chǎn)估價方法，得出當(dāng)?shù)卮媪糠炕鶞?zhǔn)評估均值，然后用評估值比對存量房交易時納稅人申報的交易價格，判斷所申報的交易價格是否明顯偏低。對申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，依據(jù)評估價值來核定計稅價格。

二手房中介未來幾月可能會出現(xiàn)交易高峰

記者采訪了多家二手房中介機(jī)構(gòu)，他們認(rèn)為，最近兩三個月二手房成交量已經(jīng)在回升，而受二手房評估計稅消息影響，接下來幾個月可能會出現(xiàn)二手房交易高峰。不過從長期來看，實現(xiàn)“一房一價”更有利于二手房交易健康發(fā)展。雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)一些影響，但影響不大。雖然目前“評估價過戶”政策的細(xì)節(jié)尚不可知，但規(guī)避政策的“末班車”效應(yīng)可能會重現(xiàn)。此前樓市曾有多次“評估價過戶”傳言，一次在2007年7月，一次在2010年10月，每一次傳言都會帶動二手房成交量異常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量就曾創(chuàng)下了當(dāng)時的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套數(shù)也創(chuàng)下了1658套的峰值。因此，如果從7月1日開始推行“評估價過戶”政策，則可以預(yù)見，6月份二手房市場成交量或許會大幅增長。