買賣二手房別踏“雷區(qū)”

案情回放：2000年6月，小芳與小玲夫婦簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，花9萬元購買了位于南寧市五一中路的一套房產(chǎn)。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)小玲夫婦尚未取得該套房屋房產(chǎn)證，所以雙方約定，待小玲夫婦辦好房產(chǎn)證后再辦理轉(zhuǎn)戶給小芳。小芳付清了購房款，并搬入居住至今，但小玲夫婦辦好房產(chǎn)證后卻反悔了。

法院判決：小芳與小玲夫婦簽訂《房屋買賣協(xié)議書》時(shí)，小玲夫婦尚未取得該套房屋的房產(chǎn)證，該房屋的所有權(quán)仍然屬于南寧市教育局。也沒有證據(jù)證明南寧市教育局授權(quán)小玲夫婦出賣該房給小芳，因此小玲夫婦無權(quán)處分該房屋。小芳與小玲夫婦簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是無效的。駁回小芳的訴訟請(qǐng)求。

法官“排雷”：購買二手房，一定要看清楚房屋的產(chǎn)權(quán)屬性。有些房屋因?yàn)橥恋貙儆诩�體，房主只有使用權(quán)，并沒有處分權(quán)。這類房屋，如果沒有真正的權(quán)屬機(jī)關(guān)授權(quán)房主處分房屋，是不能買賣的。該案中小芳明知道小玲夫婦沒有取得該套房屋的所有權(quán)，卻依然購買。雖然雙方曾約定小玲夫婦取得房產(chǎn)證后過戶，可由于之前簽訂的買賣協(xié)議無效，后面約定也就不存在約束力。

單方處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)

案情回放：張某與李某是夫妻，雙方以妻子李某的名義購買其所在單位的一套房改房，并辦理了房產(chǎn)證。2009年12月，李某未經(jīng)丈夫同意，便擅自與陳某簽訂合同。張某知道后，反對(duì)李某賣房。

法院判決：法院審理后認(rèn)為，張某、李某是夫妻，且所購房是夫妻雙方關(guān)系存續(xù)期間購買的單位房改房，故訴爭房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然李某與陳某簽訂《存量房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，但未經(jīng)張某事前同意或事后追認(rèn)，李某與陳某簽訂的《存量房買賣合同》無效。

法官“排雷”：據(jù)我國《婚姻法》規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。該案中，張某、李某兩人是以李某名義購買其所在單位的房改房，訴爭房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。李某與陳某簽訂《存量房買賣合同》未經(jīng)張某事前同意或事后追認(rèn)，因此協(xié)議無效。

為避免賣房人受房價(jià)利益驅(qū)動(dòng)，為自己惡意違約找借口，法官建議購房人，所購的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一定要在簽訂房屋買賣合同前確認(rèn)夫妻雙方均同意賣房，即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應(yīng)當(dāng)要求提供其配偶授權(quán)賣房的授權(quán)委托書。