5月18日至20日，國務(wù)院總理溫家寶在武漢主持召開六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會時指出，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。同時提出：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，溫總理的講話，透露出宏觀經(jīng)濟(jì)大勢下房地產(chǎn)調(diào)控思路的新動向。

改變“一刀切”，差別化調(diào)控思路愈加清晰

南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝說，一季度及4月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口等關(guān)鍵指標(biāo)均明顯下滑，5月18日央行降低存款準(zhǔn)備金率已釋放出穩(wěn)增長的信號。此次總理又表態(tài)，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。這其中，房地產(chǎn)穩(wěn)增長至關(guān)重要，畢竟房地產(chǎn)目前還處于支柱地位，牽動上下游幾十個產(chǎn)業(yè)，影響面廣。

“年初至今，中央對房地產(chǎn)市場定向?qū)捤珊筒顒e化的調(diào)控思路，已經(jīng)越來越清晰。”南京林業(yè)大學(xué)社會工作系主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，溫總理此次講話更透露了有保有壓的調(diào)控思路。“限購的底線今年應(yīng)該不會破，但是有保有壓，對投資和不合理需求的打壓不放松，對自住和首次置業(yè)會有支持。”在這樣的思路下，房價不至于即刻反彈，成交量卻能夠活躍一些。

中國某研究院研究總監(jiān)何田也認(rèn)為，在中央堅(jiān)持“一刀切”的調(diào)控政策執(zhí)行這么長時間之后，各地房地產(chǎn)市場的差異性已經(jīng)出現(xiàn)，應(yīng)允許“差異性調(diào)整”。

政策敏感期，市場尚在觀風(fēng)辨向

當(dāng)前樓市正處于“觀風(fēng)辨向、聽聲喂食”的“政策敏感期”。溫總理講話，在微博上立時掀起波瀾。

周忻說，“看來宏觀經(jīng)濟(jì)政策又要向擴(kuò)大內(nèi)需的方向開始微調(diào)了。對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策用了"穩(wěn)定"二字，要求"促進(jìn)市場平衡健康發(fā)展"，這是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也會出現(xiàn)微調(diào)呢?”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市出臺樓市新政。其中，28個城市的微調(diào)政策過關(guān)，5個被叫停。記者發(fā)現(xiàn)，但凡支持自住、首套的微調(diào)政策基本都能過關(guān)，如北京和蘇州等地調(diào)整首套房貸款利率等，揚(yáng)州針對成品房實(shí)施的獎勵政策也獲得通過。不過，上海對購房者放寬戶籍、佛山上調(diào)限價等均被叫停，可見地方政策微調(diào)，絕不能越過限購及抑制房價上漲這條底線。

5月20日，住建部政策研究中心主任陳淮在接受采訪時表示，鼓勵居民買房不是放松調(diào)控，抑制房價過快上漲才是關(guān)鍵。

此前數(shù)天，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生公開表示，適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)應(yīng)將成為未來房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路。

上漲壓力猶存，“絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”

保障合理購房需求、實(shí)現(xiàn)樓市“軟著陸”符合中央政策要求，但這的確不意味著調(diào)控基調(diào)的改變。昨天上午，南京市房管部門召開的一場會議就傳達(dá)了這樣的精神：依然要堅(jiān)決執(zhí)行限購。

5月中旬，住建部已明確：調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，“絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。溫總理此次講話，對限購依然保持了“嚴(yán)格實(shí)施”的措辭。

“這是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，也是政策受到各種利益挑戰(zhàn)最多的一次調(diào)控。但當(dāng)前房價上漲壓力猶存，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵階段。”何田告訴記者，按照他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過去幾年全國房價平均漲幅均在10%以上，2009年更是上漲了20%多。此輪調(diào)控后，房價已從大漲過渡到了不漲，從2011年10月起則連續(xù)7個月環(huán)比下降，但總體來看，房價僅是“略有下降”。“全國房價的降幅只有3%左右。從這個意義上說，房價遠(yuǎn)沒有回落到合理的區(qū)間。”

多方博弈，長效機(jī)制跟進(jìn)正當(dāng)其時

當(dāng)前樓市利益各方的博弈結(jié)果，將直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展形態(tài)。“絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，不僅取決于當(dāng)前的限購限貸等政策，更取決于長效機(jī)制的確立。國務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中提出“適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”，這已釋放出明確的信號，即未來政策走向?qū)⒅�眼于制度建設(shè)，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資，百姓理性消費(fèi)，市場持續(xù)健康發(fā)展。

陳淮在接受采訪時表示，不管有沒有調(diào)控，都會有房產(chǎn)稅。在市場條件下，越來越多的老百姓擁有了房產(chǎn)，有資產(chǎn)就要征稅，房產(chǎn)稅一定會實(shí)施，早晚的事情，大家應(yīng)該端正心態(tài)，正視這個問題。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識：房地產(chǎn)市場既不是純粹的實(shí)物資產(chǎn)市場，也不是典型的金融市場，而是兩者兼而有之，因此，房地產(chǎn)制度建設(shè)要兼顧投資性購買需求與消費(fèi)性需求的滿足。溫總理講話已透出信息，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，必然會在長期制度的構(gòu)建下分層。

“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”，意味著對投資投機(jī)者的約束依然不可避免;“采取有效措施增加普通商品房供給”，則針對剛需，解決的途徑主要還是通過市場來完成;“繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”，針對城鎮(zhèn)低收入群體、新就業(yè)人員和外來進(jìn)城務(wù)工人員，以政府保障為主。這意味著，依靠經(jīng)濟(jì)手段和法律手段治市將漸成趨勢，限購、限貸、限價等行政調(diào)控手段，則會逐步退出調(diào)控舞臺。