土地供應(yīng)增加市場回歸理性

近期，成都市國土資源局對外公布，今年成都的土地供應(yīng)量，將是去年土地成交量一倍以上。經(jīng)歷了2011年最嚴苛的調(diào)控年之后，今年在調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行的前提下，成都土地市場回歸理性，表現(xiàn)平淡。一方面政府放緩新增土地供應(yīng)，另一方面為降低資金鏈風險，不少企業(yè)仍在觀望，對入市拿地心存顧慮。從國土局公布的數(shù)據(jù)上來看，從2008年至2010年3年間，成都土地市場成交面積以10%的速度穩(wěn)步增長。這樣的格局持續(xù)到2010年初，遭遇樓市調(diào)控后，消化存量、謹慎拿地成為應(yīng)對之策。土地市場持續(xù)低迷，在2011年內(nèi)被深度上演。在經(jīng)歷了同比下滑50%成交量后，2012年，成都土地市場將呈現(xiàn)什么樣情況？這無疑是市場關(guān)注的焦點。

而今年的土地市場表現(xiàn)，也在經(jīng)歷了年初的幾次調(diào)整與流拍后，逐步走向了利好的方向。銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔表示，從市場情況來看，雖然每月都有一定比例的流拍土地，成交地塊溢價率也比較低，但較去年年底相比，溢價率和成交率都有所回升。同時，她還表示，目前政府的土地起拍價已無太大降價空間，今年仍是企業(yè)逆市拿地的好時機。

開發(fā)商逆市拿地溢價率較低

土地市場進入2012年來，成都土地市場新增供應(yīng)量相比去年四季度有所放緩，但市場表現(xiàn)已走出去年的低迷態(tài)勢，成交率和溢價率較去年年底都有一定提升。其中2月17日出讓的新繁鎮(zhèn)正西街（16號地塊）溢價率最高，達138.5%，近日藍光集團拿下的兩宗地塊也略有溢價。不過溢價成交在今年的土地市場實屬罕見，仍多以底價成交為主。世家機構(gòu)市場研究部指出，經(jīng)過歷時一年的調(diào)整，目前成都土地價格已呈現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢，市場表現(xiàn)也趨向理性，回歸正常。地是肯定要拿的，但關(guān)鍵是怎么拿地和什么時候拿地。如今，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾輪的發(fā)展調(diào)控，開始逐漸回歸理性。不少專家指出，房地產(chǎn)市場暴利時代即將終結(jié)，合理利潤時代即將到來。隨之而來的是開發(fā)商對待拿地回歸理性，土地市場的地王、高溢價率將難以再現(xiàn)。

放眼成都土地市場，不僅底價成交正成為主流，流拍土地調(diào)整價格重回市場也悄然上演。上周藍光拍下的兩塊地都是降低價格后重新入市的。

房產(chǎn)大鱷出手下半年更精彩

在成都市計劃推出的供應(yīng)地塊中，金牛區(qū)、成華區(qū)名列榜首，70多個地塊中大半是“北改”項目。備受關(guān)注的曹家巷一、二街坊改造項目，推出面積約1464畝地塊，東至府青路一段、西臨馬鞍南路、北靠馬鞍東路、南臨府河，今后將建成商業(yè)與住宅。

在成都集中推介的土地中，面積最大的“巨無霸”是金牛區(qū)的天回舊場鎮(zhèn)改造項目。天回舊場鎮(zhèn)改造總占地達3800畝，包括天回場鎮(zhèn)及周邊區(qū)域2941畝，繞城高速以南“198”區(qū)域851畝范圍，片區(qū)將建成商業(yè)和住宅。

金牛區(qū)國賓上城板塊也推出2000多畝土地，包括金牛大道兩側(cè)500米范圍、土橋場鎮(zhèn)城中村改造區(qū)域，將建成城西高品質(zhì)商務(wù)區(qū)，承接西部新城商業(yè)安居配套需求。而相對成都本土開發(fā)商的冷靜拿地，一些遠道而來的房產(chǎn)大鱷就顯得似乎很熱情了。先是有韓國樂天高調(diào)競得攀成鋼地塊，后又有香港爪哇集團鯨吞龍泉200萬平米的巨型CBD地塊，再到最近的臺灣遠雄集團以68%的高溢價率競得高新區(qū)玉林中學附近地塊。這些房產(chǎn)大鱷們似乎已經(jīng)做好了要在成都登陸的一切準備了。

機構(gòu)觀點

地要拿只是要謹慎

四川中原地產(chǎn)市場研究部曾亮

政策釋放的信號顯示房地產(chǎn)調(diào)控今年仍難以放松，在此調(diào)控背景下，囤地捂盤的開發(fā)模式已經(jīng)過時了，只有那些快速周轉(zhuǎn)的房企才能在房地產(chǎn)市場下半場勝出，而整個房地產(chǎn)行業(yè)凈利率回報有望回落到一個合理水平。土地市場走弱趨勢確立，部分地方政府財政壓力明顯加大。政府為促進土地成交，預計土地市場溢價率下降。土地市場的持續(xù)冷清將對房價的下降形成影響。土地市場的博弈還將持續(xù)。對于2011年擴張放緩且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會出現(xiàn)值得把握的機會。而對于那些擴張過快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來講，保持一個健康的現(xiàn)金流顯然比購置土地更重要。

記者觀點

土地市場在調(diào)整中前行

2012年，成都土地供應(yīng)量終于恢復元氣。在經(jīng)歷了一年多的限購之后，政府土地出讓機構(gòu)、開發(fā)商與顧客都重新界定了自己的期望值，隨著樓市銷量回暖，土地市場又逐漸活躍起來。2011年末至2012年初，開發(fā)商們在限購政策與金融控制的雙重壓力下，不得不依據(jù)自身的狀況，對項目的價格進行調(diào)整，雖然價格下行的力度未必讓所有購房者都滿意，但在價格持續(xù)下行的情況下，部分剛需率先發(fā)力，成都樓市開始逐漸回暖；剛需發(fā)力又帶動了一部分有改善意愿的購買者的需求，成都的樓市繼續(xù)前行。當前，樓市主要是剛需和部分改善意愿購買力。因此，樓市可能在多方博弈中跌撞前行。