土地供應(yīng)增加市場(chǎng)回歸理性

近期，成都市國(guó)土資源局對(duì)外公布，今年成都的土地供應(yīng)量，將是去年土地成交量一倍以上。經(jīng)歷了2011年最嚴(yán)苛的調(diào)控年之后，今年在調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行的前提下，成都土地市場(chǎng)回歸理性，表現(xiàn)平淡。一方面政府放緩新增土地供應(yīng)，另一方面為降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，不少企業(yè)仍在觀望，對(duì)入市拿地心存顧慮。從國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)上來看，從2008年至2010年3年間，成都土地市場(chǎng)成交面積以10%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。這樣的格局持續(xù)到2010年初，遭遇樓市調(diào)控后，消化存量、謹(jǐn)慎拿地成為應(yīng)對(duì)之策。土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，在2011年內(nèi)被深度上演。在經(jīng)歷了同比下滑50%成交量后，2012年，成都土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)什么樣情況？這無疑是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

而今年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)，也在經(jīng)歷了年初的幾次調(diào)整與流拍后，逐步走向了利好的方向。銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔表示，從市場(chǎng)情況來看，雖然每月都有一定比例的流拍土地，成交地塊溢價(jià)率也比較低，但較去年年底相比，溢價(jià)率和成交率都有所回升。同時(shí)，她還表示，目前政府的土地起拍價(jià)已無太大降價(jià)空間，今年仍是企業(yè)逆市拿地的好時(shí)機(jī)。

開發(fā)商逆市拿地溢價(jià)率較低

土地市場(chǎng)進(jìn)入2012年來，成都土地市場(chǎng)新增供應(yīng)量相比去年四季度有所放緩，但市場(chǎng)表現(xiàn)已走出去年的低迷態(tài)勢(shì)，成交率和溢價(jià)率較去年年底都有一定提升。其中2月17日出讓的新繁鎮(zhèn)正西街（16號(hào)地塊）溢價(jià)率最高，達(dá)138.5%，近日藍(lán)光集團(tuán)拿下的兩宗地塊也略有溢價(jià)。不過溢價(jià)成交在今年的土地市場(chǎng)實(shí)屬罕見，仍多以底價(jià)成交為主。世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部指出，經(jīng)過歷時(shí)一年的調(diào)整，目前成都土地價(jià)格已呈現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)也趨向理性，回歸正常。地是肯定要拿的，但關(guān)鍵是怎么拿地和什么時(shí)候拿地。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾輪的發(fā)展調(diào)控，開始逐漸回歸理性。不少專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代即將終結(jié)，合理利潤(rùn)時(shí)代即將到來。隨之而來的是開發(fā)商對(duì)待拿地回歸理性，土地市場(chǎng)的地王、高溢價(jià)率將難以再現(xiàn)。

放眼成都土地市場(chǎng)，不僅底價(jià)成交正成為主流，流拍土地調(diào)整價(jià)格重回市場(chǎng)也悄然上演。上周藍(lán)光拍下的兩塊地都是降低價(jià)格后重新入市的。

房產(chǎn)大鱷出手下半年更精彩

在成都市計(jì)劃推出的供應(yīng)地塊中，金牛區(qū)、成華區(qū)名列榜首，70多個(gè)地塊中大半是“北改”項(xiàng)目。備受關(guān)注的曹家巷一、二街坊改造項(xiàng)目，推出面積約1464畝地塊，東至府青路一段、西臨馬鞍南路、北靠馬鞍東路、南臨府河，今后將建成商業(yè)與住宅。

在成都集中推介的土地中，面積最大的“巨無霸”是金牛區(qū)的天回舊場(chǎng)鎮(zhèn)改造項(xiàng)目。天回舊場(chǎng)鎮(zhèn)改造總占地達(dá)3800畝，包括天回場(chǎng)鎮(zhèn)及周邊區(qū)域2941畝，繞城高速以南“198”區(qū)域851畝范圍，片區(qū)將建成商業(yè)和住宅。

金牛區(qū)國(guó)賓上城板塊也推出2000多畝土地，包括金牛大道兩側(cè)500米范圍、土橋場(chǎng)鎮(zhèn)城中村改造區(qū)域，將建成城西高品質(zhì)商務(wù)區(qū)，承接西部新城商業(yè)安居配套需求。而相對(duì)成都本土開發(fā)商的冷靜拿地，一些遠(yuǎn)道而來的房產(chǎn)大鱷就顯得似乎很熱情了。先是有韓國(guó)樂天高調(diào)競(jìng)得攀成鋼地塊，后又有香港爪哇集團(tuán)鯨吞龍泉200萬平米的巨型CBD地塊，再到最近的臺(tái)灣遠(yuǎn)雄集團(tuán)以68%的高溢價(jià)率競(jìng)得高新區(qū)玉林中學(xué)附近地塊。這些房產(chǎn)大鱷們似乎已經(jīng)做好了要在成都登陸的一切準(zhǔn)備了。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

地要拿只是要謹(jǐn)慎

四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部曾亮

政策釋放的信號(hào)顯示房地產(chǎn)調(diào)控今年仍難以放松，在此調(diào)控背景下，囤地捂盤的開發(fā)模式已經(jīng)過時(shí)了，只有那些快速周轉(zhuǎn)的房企才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)勝出，而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)凈利率回報(bào)有望回落到一個(gè)合理水平。土地市場(chǎng)走弱趨勢(shì)確立，部分地方政府財(cái)政壓力明顯加大。政府為促進(jìn)土地成交，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下降。土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清將對(duì)房?jī)r(jià)的下降形成影響。土地市場(chǎng)的博弈還將持續(xù)。對(duì)于2011年擴(kuò)張放緩且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會(huì)出現(xiàn)值得把握的機(jī)會(huì)。而對(duì)于那些擴(kuò)張過快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來講，保持一個(gè)健康的現(xiàn)金流顯然比購置土地更重要。

記者觀點(diǎn)

土地市場(chǎng)在調(diào)整中前行

2012年，成都土地供應(yīng)量終于恢復(fù)元?dú)�。在�?jīng)歷了一年多的限購之后，政府土地出讓機(jī)構(gòu)、開發(fā)商與顧客都重新界定了自己的期望值，隨著樓市銷量回暖，土地市場(chǎng)又逐漸活躍起來。2011年末至2012年初，開發(fā)商們?cè)谙拶徴�策與金融控制的雙重壓力下，不得不依據(jù)自身的狀況，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，雖然價(jià)格下行的力度未必讓所有購房者都滿意，但在價(jià)格持續(xù)下行的情況下，部分剛需率先發(fā)力，成都樓市開始逐漸回暖；剛需發(fā)力又帶動(dòng)了一部分有改善意愿的購買者的需求，成都的樓市繼續(xù)前行。當(dāng)前，樓市主要是剛需和部分改善意愿購買力。因此，樓市可能在多方博弈中跌撞前行。