“如果把公租房當(dāng)成廉租房和福利房，就違背了公租房的出發(fā)點(diǎn)。”陳杰說，“如果一邊廣開門戶，一邊實(shí)行‘低租金’，住進(jìn)公租房的人都相當(dāng)于享受公共資源補(bǔ)貼，那對(duì)公租房的需求一定會(huì)無限膨脹，直到讓商品住房市場完全崩潰的地步。這是在走1998年房改前福利公房的老路，不可能持續(xù)。”

陳杰還解釋，公租房的成本通常包括土地出讓金、拆遷成本、建筑以及裝修成本，“如果租金過低，很可能連‘成本租金’都做不到，銀行貸款的利息都還不上。如果資金始終無法平衡，公租房制度也就無法可持續(xù)發(fā)展。”

還有人認(rèn)為，如果公租房與市場租賃住房價(jià)格差距較大，公租房轉(zhuǎn)租以及其他利益“尋租”可能就有了空間。陳杰認(rèn)為，“比如經(jīng)適房和限價(jià)房，為何重重法規(guī)都管不住腐敗和尋租，就是‘價(jià)格雙軌制’下存在著巨大利差”。

在陳杰看來，短期之內(nèi)，公租房的出發(fā)點(diǎn)不是以“價(jià)格優(yōu)勢”來立足市場，“公租房的競爭優(yōu)勢是租期穩(wěn)定、安全可靠、帶裝修可拎包入住、可以臨時(shí)入戶口、可用住房公積金支付等，而不是去與私人租賃房打‘價(jià)格戰(zhàn)’”。同時(shí)，“公租房租金也能對(duì)市場租賃價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用”。

不過，公租房實(shí)行“略低于市場租金”，確實(shí)有一部分中低收入家庭承受起來比較困難。記者在采訪中也看到，雖然各地公租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，但是在配租的過程中，相關(guān)部門還是傾向先將公租房分配給收入困難家庭，比如北京市公租房住戶就包括一部分本來想申請(qǐng)廉租房但還在輪候中的家庭，而武漢市洪山區(qū)的首批899套公租房中已有超過200戶配租給困難家庭。

“針對(duì)特定人群的租金補(bǔ)貼是支持公租房發(fā)展的必要配套政策。”陳杰說。

目前，北京、上海、武漢等地都已經(jīng)出臺(tái)公租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

避免缺少科學(xué)評(píng)估就匆匆上馬

一部分公租房的地段不好，所處位置相對(duì)于城市中心區(qū)來說比較偏遠(yuǎn)，這也成為很多人期待公租房但又“望而止步”的原因。

在北京，一位分到海淀區(qū)遠(yuǎn)洋沁山水公租房的租戶告訴中國青年報(bào)記者：“幸虧搖號(hào)是搖中海淀區(qū)這邊的公租房，否則真是不便利。尤其是對(duì)我們這些年紀(jì)比較大的人，周邊的醫(yī)療設(shè)施還是差很多，即便是平時(shí)走親訪友也不方便啊。”

“從上海的經(jīng)驗(yàn)來看，公租房項(xiàng)目在地段上的問題，可能并不主要是地處非城市中心區(qū)的問題，而主要是出門缺乏直接的公交工具，上班交通不便。同時(shí)，商業(yè)配套不足，購物和生活上有困難。”陳杰說。

在陳杰看來，各地公租房當(dāng)下遇冷，“地段問題”、“租金問題”和“門檻問題”實(shí)質(zhì)都是規(guī)劃布局問題，“包括公共配套有沒有及時(shí)跟上的問題”。

“這些問題的產(chǎn)生固然有經(jīng)驗(yàn)不足的因素，也有很大一部分原因是，各地政府急于考慮完成中央下達(dá)的保障房建設(shè)數(shù)量指標(biāo)，而對(duì)如何利用保障房，卻因?yàn)闆]有相應(yīng)考核而沒有給予足夠的重視，導(dǎo)致對(duì)公租房的布局沒有規(guī)劃統(tǒng)籌、項(xiàng)目沒有經(jīng)充分的科學(xué)評(píng)估和‘市場調(diào)研’就匆匆上馬。”陳杰說。

對(duì)此，陳杰的建議是，“對(duì)地方保障性安居工程的考評(píng)中，應(yīng)盡快改變當(dāng)前‘重建設(shè)’而輕‘管理和利用’的現(xiàn)象，應(yīng)強(qiáng)化竣工率、供應(yīng)量和入住率等相關(guān)指標(biāo)的考核”。