今年5月，成都市規(guī)劃局發(fā)布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》。該文件稱，宗旨是進(jìn)一步優(yōu)化城市空間形態(tài)，要求從2012年6月7起，主城區(qū)內(nèi)新建大型綜合體需臨近軌道交通站點(diǎn)等，有效期為兩年。

根據(jù)規(guī)定，今年6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施，該文件對新審批的城市綜合體項(xiàng)目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)規(guī)定旨在提高綜合體的準(zhǔn)入門檻，應(yīng)該是成都相關(guān)主管部門對綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車的舉措。

成都綜合體“大躍進(jìn)”

有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，從2010年龍湖、華潤、中糧、富力等一線房企大力進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)開始，成都開業(yè)、開工、建設(shè)立項(xiàng)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)猛增至67個(gè)。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，成都的商業(yè)綜合體在未來5年內(nèi)入市1000萬平方米左右。這一數(shù)字早已超越了作為一線重點(diǎn)城市的北京和上海。在住宅限購的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)銷售在最近一年多時(shí)間內(nèi)比較火熱。像龍湖、萬科等原本專注住宅開發(fā)的大房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，甚就連一些不知名的中小房企也參與其中，尤其是綜合體開發(fā)。中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)開發(fā)服務(wù)中心主任封雄曾在接受媒體采訪時(shí)表示，目前70%的成都綜合體項(xiàng)目開發(fā)商沒有商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，致使其沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)、盲目選址、盲目建設(shè)、規(guī)劃同質(zhì)等問題。

新規(guī)施行提高門檻

《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》文件要求，自2012年6月7日起，成都市主城區(qū)內(nèi)修建的大型綜合體需臨近軌道交通站點(diǎn)，并且需要具備臨兩條(含兩條)以上道路的條件。同時(shí)對成都綜合體的建設(shè)體量進(jìn)行規(guī)范，規(guī)定二環(huán)路以內(nèi)的，計(jì)入容積率的建筑面積應(yīng)不小于15萬平方米。二環(huán)路以外的，不小于30萬平方米。另外，對于成都市內(nèi)的新建城市綜合體而言，應(yīng)具備商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)議會(huì)展、文化娛樂、體育、交通、住宅等3種或3種以上城市功能，除住宅外，應(yīng)有一種或一種以上的城市功能作為項(xiàng)目的主導(dǎo)城市功能。

臨近軌道交通站點(diǎn)，已經(jīng)是成都綜合體建設(shè)的一個(gè)趨勢。比如金牛萬達(dá)廣場、來福士廣場等成都多個(gè)新建綜合體項(xiàng)目都是圍繞著地鐵一號線而規(guī)劃的。四川省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員、房地產(chǎn)與城市研究專家蔣華東認(rèn)為，上述規(guī)定將是引導(dǎo)城市綜合體與軌道交通密切對接的重要信號，有利于人群集散及城市規(guī)劃合理化。值得一提的是，該文件規(guī)定“規(guī)劃用地性質(zhì)應(yīng)為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施兼容住宅用地”。這意味著作為綜合體性質(zhì)的用地，不能另作其他開發(fā)。

規(guī)避綜合體泛濫

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，出臺上述規(guī)定，對于一些早已習(xí)慣了跑馬圈地、瘋狂開發(fā)的地產(chǎn)商來說，像被“套”上了緊箍咒，短期難免會(huì)有不適的反應(yīng)，長期則有利于成都市綜合體的健康發(fā)展。四川省商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春認(rèn)為，重復(fù)同質(zhì)化、低水平的建設(shè)是綜合體最大的風(fēng)險(xiǎn)，一些區(qū)域規(guī)劃上就存在一定的問題，后期的惡性競爭當(dāng)然也難以避免。目前，市規(guī)劃局發(fā)布的文件提高了綜合體建設(shè)的準(zhǔn)入門檻。對于已拿地并正在報(bào)建的項(xiàng)目來說，預(yù)計(jì)受上述條款的限制，將很難報(bào)建成功。

四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵在接受記者采訪時(shí)表示：“規(guī)定出臺得很及時(shí)，近一兩年成都盲目上馬的綜合體不少。規(guī)定中具體的細(xì)節(jié)，比如要求靠近軌道交通站點(diǎn)，規(guī)定體量等，明確界定了綜合體。過去有開發(fā)商修一棟寫字樓，再加上點(diǎn)底商，就叫綜合體了。現(xiàn)在把這些小的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)分出去，成都真正的綜合體并不多。”

對于規(guī)定實(shí)施后的影響，高力國際成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤稱：“對于中小型商業(yè)項(xiàng)目來講，銷售的周期可能會(huì)更長，回款慢了，自然大家就不一窩蜂地搞商業(yè)地產(chǎn)了。”