張敏

央行一個(gè)月之內(nèi)兩次降息進(jìn)一步降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，鑒于此次降息的非對(duì)稱性，如果未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)存款準(zhǔn)備金率不下調(diào)，部分城市現(xiàn)有的首套房貸利率8.5折優(yōu)惠可能逐漸消失。分析人士表示，連續(xù)兩次降息將強(qiáng)化對(duì)樓市回暖的判斷，有助于繼續(xù)推動(dòng)剛需群體入市。在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時(shí)，有必要通過(guò)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)等措施，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。

購(gòu)房成本再度降低

以剛性需求為主的購(gòu)房群體成為本次降息的直接受益者。據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場(chǎng)研究部測(cè)算，按照100萬(wàn)元的貸款總額、20年的還款期限計(jì)算，首套房貸利率如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，則降息前的月供款為7633元，降息后為7485元，減少了148元，總利息減少35568元。如果算上上一次降息的影響，兩次降息將使購(gòu)房者的月供款累計(jì)減少298元。

如果首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的8.5折，則兩次降息將使月供款累計(jì)減少243元。如果是購(gòu)買(mǎi)二套房，房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，則兩次降息將使購(gòu)房者的月供款累計(jì)減少364元。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師陳雪認(rèn)為，對(duì)于廣大剛性和改善型需求的購(gòu)房者而言，降息的累加利好正在逐漸加深，購(gòu)房成本持續(xù)降低。

在此次降息的同時(shí)，央行也強(qiáng)調(diào)，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)化程度較高的房貸利率來(lái)說(shuō)，鑒于此次降息的非對(duì)稱性，貸款利率的下降幅度大于存款利率，可能影響銀行對(duì)房貸政策的把握。陳雪表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度快速釋放，銀行保持利率優(yōu)惠的意愿將進(jìn)一步降低。如果未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)存款準(zhǔn)備金率不下調(diào)，北京等城市現(xiàn)有的首套房貸利率8.5折優(yōu)惠可能逐漸消失，在一定程度上消解此次降息降低購(gòu)房成本的效果。

強(qiáng)化樓市回暖判斷

與切實(shí)減少的購(gòu)房支出相比，兩次降息對(duì)樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中國(guó)證券報(bào)(微博)記者表示，連續(xù)兩次降息可能加深業(yè)界對(duì)樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識(shí)。出于“抄底”的心態(tài)，購(gòu)房者入市的積極性可能進(jìn)一步提高，從而繼續(xù)對(duì)樓市的成交量形成支撐。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升使開(kāi)發(fā)商的資金面進(jìn)一步緩解，再加上降息的效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)過(guò)去。

數(shù)據(jù)顯示，從今年5月以來(lái)，多個(gè)重要城市的房地產(chǎn)成交量明顯回升。不少機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然“限購(gòu)令”并未松動(dòng)，但在兩次降息的推動(dòng)下，市場(chǎng)成交量將繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò)7、8月份的傳統(tǒng)淡季后，可能在9月和10月達(dá)到全年的最高點(diǎn)。

張大偉表示，成交量對(duì)價(jià)格的支撐作用逐漸明顯。此前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目已減少或取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠，部分城市的住房成交均價(jià)出現(xiàn)回升。

值得注意的是，在兩次降息釋放的樓市回暖信號(hào)中，部分投資投機(jī)需求也在伺機(jī)入市。業(yè)內(nèi)人士警示，為保證調(diào)控效果，應(yīng)密切關(guān)注投資投機(jī)需求的動(dòng)向，謹(jǐn)防其借機(jī)入市并推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)也需加快，以期盡快筑起抑制投機(jī)的“防火墻”。