最新數(shù)據(jù)顯示，2012年6月十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.75%，其中，北京漲幅（2.29%）最大。北京新建商品住宅庫存也連續(xù)7個(gè)月回落，且已至2010年年中水平。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，北京6月份當(dāng)月新增項(xiàng)目的簽約率為15.2%，達(dá)到一年來最高值……那么，近期樓盤的“熱銷”與樓市的“回暖”是否可以完全畫等號，購房者又該如何在升溫的樓市做出判斷選擇？敬請關(guān)注本期專題解讀。

熱成交

不是恐慌而是不再觀望

說到近期樓盤熱銷的原因，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存認(rèn)為，從根本上講就是購房者“壓抑了兩年的需求開始釋放”而不是所謂的“恐慌性入市”。由于購置房產(chǎn)是老百姓的一大基本需求，而越來越“明白”的購房者心理預(yù)期已比較明朗，多數(shù)人認(rèn)為多等無益，因此，想買、能買的就出手去買了。陳寶存還指出，二手房市場的火熱在無形中也重樹了大家購買新房的信心，鏈家地產(chǎn)市場研究部有數(shù)據(jù)充分說明了這一點(diǎn)：6月北京市二手房成交量為13619套，環(huán)比5月上漲7.5%，成交量連續(xù)兩月突破1.2萬套，為2011年調(diào)控以來首次出現(xiàn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受記者專訪時(shí)談到，目前市場當(dāng)中尚未有大范圍“恐慌性入市”的出現(xiàn)，雖然市場主體有“買漲不買跌”的心理，但是從現(xiàn)在的實(shí)際情況來看，一方面由于限購政策尚未放開，大量需求人群不具備購買資格，雖然市場價(jià)格已經(jīng)開始進(jìn)入“筑底”階段，部分項(xiàng)目甚至開始出現(xiàn)上漲，但這部分人群也只能被動等待，無法跟風(fēng)入市；另一方面，雖然市場已經(jīng)有反彈趨勢，但是基于近期高層對于房地產(chǎn)市場的論調(diào)，雖然不會再極力壓制，也不會允許房價(jià)大幅上漲情況的出現(xiàn)，出于對市場平穩(wěn)上漲的預(yù)期，因此“恐慌性入市”現(xiàn)象在近期市場當(dāng)中表現(xiàn)得并不十分明顯。中房研協(xié)研究中心分析說，行情“看漲”帶動需求釋放。政策微調(diào)帶來政策放松的預(yù)期，與此同時(shí)，部分前期銷售較好的項(xiàng)目，取消了優(yōu)惠，均價(jià)有所上揚(yáng)。在成交量逐步回升的情況之下，市場的看漲預(yù)期帶動更多剛需客戶的入市，進(jìn)一步拉升市場成交。

TIPS 熱銷背后123

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析說，從6月住宅項(xiàng)目成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目看，它們熱銷的原因一方面是由于前期深度降價(jià)策略，另外就是處于交通便利的地理位置。具體有如下三個(gè)特點(diǎn)——

1.中低端住宅項(xiàng)目為目前市場主導(dǎo)，其中單價(jià)低于20000元/平方米的占據(jù)七成。

2.近階段為首次置業(yè)的剛性需求占據(jù)市場主導(dǎo)，熱銷項(xiàng)目多位于交通較為便利的區(qū)域，如毗鄰地鐵13號線、地鐵八通線、大興線與昌平線等。

3.從戶型面積來看，熱銷的多為大兩居或小三居戶型。

熱預(yù)期

止跌微漲有望淡市不淡

購房者圍觀“熱銷”，地產(chǎn)界關(guān)注“回暖”，對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展而言，市場整體回暖才是最令人期待的。雖然樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升讓部分房企資金狀況有所緩解、信心增加，但亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出，個(gè)別項(xiàng)目的“熱銷”并不能稱之為市場回暖，只有項(xiàng)目的“熱銷”成為普遍現(xiàn)象，并且整體成交數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)持續(xù)大幅度地攀升，才能稱之為“成交回暖”，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目售價(jià)不斷上調(diào)，導(dǎo)致整體成交價(jià)格的數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯上漲時(shí)，才能稱之為“市場整體回暖”。由此可見，樓盤的熱銷只是樓市回暖的必要不充分條件之一。郭毅認(rèn)為，價(jià)格的上調(diào)不可避免。一方面在部分項(xiàng)目以價(jià)換量取得成功開始漲價(jià)的同時(shí)，仍會有大批項(xiàng)目進(jìn)入降價(jià)周期，綜合看來整體市場價(jià)格不會出現(xiàn)大幅上漲情況；另一方面受近期政策影響，漲價(jià)房企的策略也大多較為謹(jǐn)慎，因此，下半年樓市價(jià)格將會呈現(xiàn)出平穩(wěn)中小幅上揚(yáng)的趨勢。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存則更加樂觀，他認(rèn)為“量價(jià)齊升”恐怕是下半年的樓市走向，幅度不大但均價(jià)漲幅還是能夠達(dá)到5%左右。

另有業(yè)內(nèi)專家提出，樓市真正回暖應(yīng)具備三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其一政策方面有寬松空間，其二成交量回升持續(xù)6個(gè)月以上并形成趨勢，其三改善型需求開始入市。而就目前北京樓市而言，第二點(diǎn)有待觀察，另兩點(diǎn)已然具備。

熱板塊

南城計(jì)劃帶動局部升溫

投機(jī)性投資不值得提倡，但買房置業(yè)的后期保值能力還是購房者的合理考量。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存比較看好大興和通州兩個(gè)板塊，認(rèn)為一度“掉價(jià)”的通州項(xiàng)目回歸到2009年的水平已經(jīng)為期不遠(yuǎn)。而對于大興區(qū)域，亞豪機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，它是在調(diào)控中崛起的板塊，“南城計(jì)劃”這一政策驅(qū)動力和大型房企的進(jìn)入，都極大地推動了這一區(qū)域樓市的發(fā)展。下半年該區(qū)域樓市有可能再升溫。

據(jù)了解，自2011年以來，各大房企在大興天宮院板塊的開發(fā)熱度持續(xù)升溫。龍湖、保利、金融街控股等相繼進(jìn)入該區(qū)域，龍湖時(shí)代天街、保利春天里等項(xiàng)目的集中入市，使該區(qū)域成為北京剛需購房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。值得一提的是在大興板塊新推出的剛需新盤中，金融街·融匯還以精裝入市，分析人士指出，相比于改善型置業(yè)群體，剛性需求首次置業(yè)的購房群體實(shí)際上對于精裝修住房有更為直接的需求。剛需群體往往購房的功能需求要強(qiáng)于改善型購房群體，向剛需購房者提供精裝修住房產(chǎn)品，能夠最大限度地縮短住房從購買到入住再到使用的時(shí)間和環(huán)節(jié)，更有效地改善剛需群體的生活品質(zhì)。實(shí)際上，大興區(qū)域及天宮院板塊周邊環(huán)境的整體升級，也對剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的升級換代提出了新的要求。記者了解到，作為北京市城南行動計(jì)劃的主要受益區(qū)域，大興區(qū)將主要側(cè)重于城南地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和公共服務(wù)的供給，這將極大地改善本區(qū)域內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)的水平，在此環(huán)境下，剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的升級換代已勢在必行。

TIPS年內(nèi)置業(yè)建議123

對年內(nèi)有購房意愿的讀者，專家有以下三類建議：

1.盡早買、不用等，就近買不要太遠(yuǎn)。剛需人群建議購買主城區(qū)的二手房，如東城、西城和海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房是最具價(jià)值的二手房，其教育、醫(yī)療和商業(yè)配套比較成熟完善。

——全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存

2.根據(jù)自己的需求先選擇購房區(qū)域，目前各個(gè)區(qū)域都已經(jīng)有“底價(jià)”樓盤出現(xiàn)，購買者可選擇出手；或是多關(guān)注自己所青睞樓盤的價(jià)格變動，一旦價(jià)格下調(diào)幅度達(dá)到自身所能承受的范圍，即建議出手購買，一味地等待“抄底”可能會錯(cuò)過合適的產(chǎn)品。

——亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

3.購房者應(yīng)該抓住這個(gè)階段性的“市場底”購房，尤其是要抓住開發(fā)商“策略性降價(jià)”的時(shí)機(jī)，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)的窗口購房，這樣方可節(jié)約購房成本。

——同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉