歷經(jīng)一波三折后，成都別墅市場成交迎來緩步回升。

回眸過去數(shù)月，可謂驚心動魄。2011年底，成都數(shù)千萬級奢華別墅齊入市后火爆成交；龍年初，深受傳統(tǒng)淡季影響，別墅供銷又降至冰點(diǎn)；2月國土部傳來消息稱，別墅類用地出讓再被令行禁止……

中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，繼今年1月成都別墅成交250套、成交規(guī)模6.5萬㎡且成交面積環(huán)比下降55.35%后，2月成交別墅293套、成交規(guī)模達(dá)7萬㎡且成交面積環(huán)比上升7.6%。
該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，相對于以往成都推出別墅動輒數(shù)百個平方米，幾百萬或上千萬元價格，總價100多萬元的小型別墅正在打動一些收入相對穩(wěn)定、有一定“閑錢”的中產(chǎn)人士。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如今剛需、改善型需求主導(dǎo)市場的背景下，小戶型別墅由于價位、區(qū)位以及配套等符合多數(shù)消費(fèi)者口味，未來或?qū)⒊蔀槭袌?ldquo;新寵”。

別墅存量高企后成交迎緩步回升

年初，中成房業(yè)發(fā)布的“2011年成都別墅研究報(bào)告”顯示，受樓市調(diào)控影響，2011年成都別墅存量面積累計(jì)240.9萬㎡，但成交面積僅為159.7萬㎡，同比下降達(dá)27.68%。

上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，對于“240.9萬㎡”的這一別墅存量數(shù)據(jù)，成都市場仍需要“一年半”時間去消化。

曾有業(yè)內(nèi)專家分析表示，存量高企下，2012年將是成都別墅“去化年”，由于去化方面遭“鴨梨山大”，各大開發(fā)商定會選擇“適銷對路”產(chǎn)品營銷，以加快資金回籠。

不過，造成目前上述局面的原因之一，在于2011年底成都批量高端別墅在觀望數(shù)月之后集中供應(yīng)入市，以迎接收官一搏，像牧馬山蔚藍(lán)卡地亞 (論壇)、亞特蘭蒂斯、保利•拉斐莊園、中國會館、龍湖悠山君等中、高端別墅，都以不菲價位和奢華品質(zhì)雄踞金字塔之巔。

此外，再加上2011年樓市限購、金融緊縮等政策措施交相疊加，波及到原本受市場波動較小的高端住宅市場，致使其旗下的別墅市場遭遇低迷，也造成別墅投資客戶群被擠壓而大多排擠出局。

正是受上述政策打壓的持續(xù)影響，去年10月成都別墅連續(xù)4周遭遇罕見的“斷供”現(xiàn)象。在市場供應(yīng)端極度萎縮的同時，銷售端也呈現(xiàn)出極度的不景氣，“個位數(shù)”成交量成為當(dāng)時的市場常態(tài)。今年初，對于高企的成都別墅存量，業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)判，到下半年才有可能迎來市場銷售節(jié)點(diǎn)。

然而龍年伊始，受國家GDP“保8”等因素的影響，中央宏觀金融政策趨于寬松，尤其是進(jìn)入2月以來，全國多地銀行針對首套房貸出現(xiàn)利率下調(diào)。

更為罕見的是，為進(jìn)一步釋放消費(fèi)者的購房需求，央行在2月18日下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，合計(jì)釋放流動性達(dá)4000億元，這是龍年初央行首次下調(diào)準(zhǔn)備金率。

從近期市場來看，包括成都在內(nèi)的多地商品房市場頓時成交活躍，其中作為高端住宅之一的別墅產(chǎn)品，其市場成交量也迎來緩步回升。有分析人士預(yù)計(jì)，2012年全國樓市將有望回暖。

本網(wǎng)據(jù)中成房業(yè)別墅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼今年1月成都別墅成交250套，成交規(guī)模6.5萬㎡且成交面積環(huán)比下降55.35%后，2月共成交別墅293套，規(guī)模為7萬㎡且成交面積環(huán)比上升7.6%。

四川中原地產(chǎn)市場研究中心研究員楊杰表示，近期成都別墅成交趨于回升，主要依托于整體市場有明顯復(fù)蘇的跡象，其中尤其是跟當(dāng)前信貸環(huán)境的放松，年前購房需求集中釋放，開發(fā)商積極、務(wù)實(shí)地定價有很大關(guān)系。

小戶型受青睞或?qū)㈩I(lǐng)跑市場回暖

如今，成都別墅整體成交趨于回升，其中小型別墅成交活躍，或?qū)⒗^續(xù)領(lǐng)跑市場。

全經(jīng)聯(lián)四川分會秘書長何良栩認(rèn)為，自從作為小戶型消費(fèi)主力的投資型客戶被擠出門外之后，自用養(yǎng)老型于是成為消費(fèi)此一產(chǎn)品類別的唯一客戶群，同時這些小戶型別墅項(xiàng)目所處的位置較好，大部分均在非限購的近郊區(qū)域，而且產(chǎn)品總價也相對較低。

據(jù)本網(wǎng)了解，今年初，尤其是2月以來，像青城山塊版的中鐵•水映青城，就推出了40～85㎡不等的小戶型別墅。此外，像金科廊橋水鄉(xiāng)、龍湖•小院青城和牧馬•廊橋、綠地•錦天府等多個成都別墅樓盤也加大了這種戶型的推盤力度。

楊杰告訴本網(wǎng)，“根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，近來確實(shí)小戶型別墅走量較快，由于這些別墅產(chǎn)品存在著性價比較高而總價偏低，也對購房者入市的門檻較低”。
  
    根據(jù)上述報(bào)告，中成房業(yè)預(yù)計(jì)，相對于以往成都所推出的別墅動輒數(shù)百個平方米，幾百萬或上千萬元價格，總價100多萬元的小型別墅正在打動一些收入相對穩(wěn)定、有一定“閑錢”的中產(chǎn)人士。

中輿地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理汪寧生表示，小戶型城市別墅走紅市場，這是一個大概率件，相對于近幾年來劇增的大戶型奢華別墅，這種產(chǎn)品在市場上還相對稀缺，同時該類型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)創(chuàng)新也使其擁有優(yōu)異品質(zhì)，也會吸引更多富有階層來購買。

當(dāng)前，不僅小戶型純別墅持續(xù)熱銷，而且作為接近小戶型別墅或作為其延伸的花園洋房也備受追捧。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成都今年2月花園洋房銷售155套，銷售面積達(dá)2.7萬㎡，以占據(jù)38%的份額而雄踞別墅市場之巔，即使原本穩(wěn)踞其頂端的聯(lián)排別墅也難望其項(xiàng)背。

事實(shí)上，在成都市場，小戶型城市別墅走俏并非當(dāng)前僅有的現(xiàn)象，而從2011年限購令落地成都之后就已升溫，不過受當(dāng)時消費(fèi)者觀望情緒濃厚之影響而表現(xiàn)并不明顯，業(yè)內(nèi)也這樣普遍認(rèn)為。

龐大的潛在需求，才是驅(qū)動小戶型別墅走俏的主導(dǎo)因素。據(jù)悉，目前成都市常駐人口達(dá)1400余萬，其人均GDP也快速增長。
  
    尤其值得注意的是，近些年來，成都中產(chǎn)階層迅速膨脹及其對城市居住需求多樣化，導(dǎo)致別墅市場供給多元化，隨著在高端奢華別墅劇增的同時，經(jīng)濟(jì)型的小戶型別墅也隨之大量出現(xiàn)。

成都同恒地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)第三事業(yè)部總監(jiān)車國宇認(rèn)為，從目前來看，得房率高的小戶型別墅將有很大的市場前景，到底能否引領(lǐng)市場，還需要結(jié)合市場、政策變動情況。