據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，至二季度結(jié)束，成都寫(xiě)字樓的總體量達(dá)到了106.47萬(wàn)平方米。集中供應(yīng)帶來(lái)的庫(kù)存及消化壓力的難題，再一次擺在了成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)面前。業(yè)內(nèi)人士表示：其實(shí)成都市場(chǎng)上，未來(lái)企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的租賃需求依然強(qiáng)勁，供應(yīng)大并不是問(wèn)題，真正的危險(xiǎn)在于，目前在售及在建寫(xiě)字樓，大多產(chǎn)品形式單一。如何在寫(xiě)字樓產(chǎn)品上，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行創(chuàng)新，避免同質(zhì)化，才是當(dāng)下最該解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

存量破百萬(wàn)

同質(zhì)化產(chǎn)品將受壓

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2012年二季度，三棟甲級(jí)寫(xiě)字樓建成入市，總建筑面積高達(dá)266339平方米，同比上漲223%，環(huán)比上漲226%。至此，成都寫(xiě)字樓的總體量已突破百萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到106.47萬(wàn)平方米。至二季度末，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率由一季度的23.1%升至37.6%，平均有效租金拉低至117.5元。業(yè)界關(guān)于成都特別是城南片區(qū)，寫(xiě)字樓過(guò)剩問(wèn)題的討論從未停止，普遍觀點(diǎn)整個(gè)市場(chǎng)消化需要一定過(guò)程，而其中產(chǎn)品不夠創(chuàng)新的寫(xiě)字樓，很可能在修建過(guò)程中就被淘汰。

同樣面對(duì)強(qiáng)大的庫(kù)存壓力，北京上海的情況卻有不同。戴德梁行最新報(bào)告指出，截至二季度末，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量穩(wěn)定在620萬(wàn)平方米。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續(xù)下降到2.45%。

為何上海北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)庫(kù)存驚人，租金卻屢創(chuàng)新高？仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi表示：“首先北京上海的市場(chǎng)成熟度跟成都有所不同。成都正處于快速發(fā)展階段，第二季度租金微跌，空置率上漲，是由于大量供應(yīng)入市沖淡市場(chǎng)。如果除開(kāi)新入市項(xiàng)目，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金是上漲的，同時(shí)空置率也在下降。”他表示，未來(lái)2-3年的市場(chǎng)都會(huì)處于供應(yīng)井噴狀態(tài)，短期內(nèi)品質(zhì)較低、缺乏區(qū)域優(yōu)勢(shì)且呈同質(zhì)化的產(chǎn)品表現(xiàn)將會(huì)持續(xù)受壓。

未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈

創(chuàng)新型項(xiàng)目有出路

作為大西南橋頭堡城市的成都，寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景如何？仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi表示，隨著成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好、國(guó)際金融中心及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的入市，預(yù)計(jì)未來(lái)跨國(guó)公司及大型國(guó)企對(duì)于高品質(zhì)的寫(xiě)字樓的租賃需求將持續(xù)增強(qiáng)。

或許能夠在萬(wàn)千寫(xiě)字樓中保持微笑的，則是那些高品質(zhì)、產(chǎn)品有特色有創(chuàng)新的項(xiàng)目。例如，仁恒置地目前在成都的租金應(yīng)該是最高，卻租不應(yīng)求。原因有多重：地段、單一業(yè)權(quán)還有其高品質(zhì)及稀缺性。正是因?yàn)槿屎阒玫氐母咂焚|(zhì)，實(shí)際上給入駐企業(yè)一個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，保證了入駐企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

還有一些節(jié)能創(chuàng)新產(chǎn)品，成都國(guó)際科技節(jié)能大廈就成為首個(gè)以創(chuàng)新概念來(lái)獲得業(yè)界看好的項(xiàng)目。它是國(guó)內(nèi)首次擬設(shè)置新能源電動(dòng)汽車(chē)充電樁的寫(xiě)字樓。在汽車(chē)行業(yè)中，新能源汽車(chē)概念正在普及。開(kāi)發(fā)成都國(guó)際科技節(jié)能大廈的成都中節(jié)能環(huán)保發(fā)展股份有限公司正是看到了汽車(chē)行業(yè)這一趨勢(shì)，設(shè)置了充電樁，為未來(lái)新能源汽車(chē)的應(yīng)用提供基礎(chǔ)支持。整體而言，它集成了國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的節(jié)能建筑和新能源應(yīng)用技術(shù)，最大限度做到了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。

華潤(rùn)則為客戶(hù)提供了定制服務(wù)。華潤(rùn)大廈有一個(gè)蘋(píng)果成都旗艦店，在招商的時(shí)候，蘋(píng)果提出結(jié)構(gòu)上，店堂內(nèi)不能有一根柱子。華潤(rùn)根據(jù)其需求做了結(jié)構(gòu)上的改造，算是為客戶(hù)做了創(chuàng)新。

有資深業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，節(jié)能概念在成都商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域，成都國(guó)際節(jié)能科技大廈是首個(gè)吃螃蟹者。此外，在節(jié)能產(chǎn)品上，成都來(lái)福士廣場(chǎng)，也因多項(xiàng)“摳門(mén)”設(shè)計(jì)方案，獲得由美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的“綠色建筑(LEED)預(yù)認(rèn)證金獎(jiǎng)”。仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi表示，雖然節(jié)能環(huán)保的產(chǎn)品，在短期內(nèi)的影響不會(huì)太明顯，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，節(jié)能環(huán)保是保證中長(zhǎng)期產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。