成都，2012年4月20日- 本季度甲級寫字樓市場需求繼續(xù)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，全市甲級寫字樓平均有效租金持續(xù)上漲，跨國公司擴(kuò)租需求顯著增強(qiáng)。零售物業(yè)的成熟度進(jìn)一步提升，租金穩(wěn)步上漲。住宅市場未見調(diào)控政策直接放松信號，供應(yīng)趨緩，以價(jià)換量成為短期內(nèi)市場主導(dǎo)策略。仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理吳允燊表示，“正如仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《中國新興城市50強(qiáng)》報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：成都以其多元化的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、完善的城市基礎(chǔ)建設(shè)、優(yōu)惠的商務(wù)政策、高效的政府管理優(yōu)勢，受到國內(nèi)外房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商及租戶的廣泛關(guān)注，已躍升至中國商業(yè)房地產(chǎn)市場新興城市50強(qiáng)的首位。擁有50強(qiáng)中最大的辦公樓市場、第二大零售物業(yè)市場，在物流業(yè)領(lǐng)域也蘊(yùn)藏著巨大發(fā)展?jié)摿Φ某啥紝⒗^續(xù)成為商業(yè)地產(chǎn)市場的投資熱點(diǎn)。”

寫字樓租賃需求活躍，推動(dòng)可比項(xiàng)目空置率繼續(xù)走低。成都寫字樓市場在傳統(tǒng)租售淡季的第一季度仍保持活躍，全市甲級寫字樓凈吸納量為31,075 平方米。雖受新項(xiàng)目入市影響，第一季度末全市甲級寫字樓空置率升至23.1%，但受強(qiáng)勁租賃需求推動(dòng)，可比項(xiàng)目空置率持續(xù)走低，降至15.7%。全市甲級寫字樓平均有效租金持續(xù)上升勢頭，至季末微漲至119.6元每平方米每月，環(huán)比及同比分別增長0.2%、11.1%。在可比項(xiàng)目中，半數(shù)甲級寫字樓租金在本季均有上漲，其中位于中央商務(wù)區(qū)天府廣場-紅照壁區(qū)域的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金表現(xiàn)依然最佳。在行業(yè)分布方面，金融、專業(yè)服務(wù)企業(yè)仍是租賃需求的主要來源，占比分別達(dá)到29%及21%。從企業(yè)性質(zhì)來看，跨國企業(yè)對本季度總吸納量的貢獻(xiàn)比重較上季度大幅上升至四成，擴(kuò)租勢頭尤為顯著，如仁恒置地廣場擁有2層辦公面積的殼牌本季度擴(kuò)租一整層（2,000 平方米）；百勝餐飲在城市之心擴(kuò)租一整層，面積約1,500平米；蒂森電梯在時(shí)代廣場擴(kuò)租至近1,000平米。

百揚(yáng)大廈和大陸國際本季度落成入市，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)成熟度進(jìn)一步提升。甲級寫字樓市場自2011年下半年以來首次錄得新寫字樓物業(yè)入市，令市場總體量增至798,311平方米。百揚(yáng)大廈及大陸國際的投入使用令成都傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)即天府廣場-紅照壁中央商務(wù)區(qū)和人民南路的優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集度進(jìn)一步增強(qiáng)。本季度多宗大面積租賃交易集中于上述區(qū)域的航天科技大廈、仁恒置地廣場、錦江國際、國航世紀(jì)中心，再次印證了仲量聯(lián)行在2010年初做出的“單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)寫字樓受青睞、中央商務(wù)區(qū)聚集效應(yīng)初現(xiàn)”的結(jié)論。

市場成熟度提升將令不同品質(zhì)物業(yè)表現(xiàn)差異拉大。仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi表示，“由于對成都經(jīng)濟(jì)形勢和城市發(fā)展的前景看好，加之成熟的可售物業(yè)增多，成都寫字樓市場或?qū)⑽�引更多機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。但東大街及南部新區(qū)將在短期內(nèi)迎來供應(yīng)高峰，已令開發(fā)商推盤態(tài)度開始審慎：東大街出售型甲級寫字樓的增多令該區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)面臨一定壓力。南部新區(qū)尚未成熟的商務(wù)環(huán)境、即將來臨的竣工高峰及仍然密集且多為乙級的新增供應(yīng)將令該區(qū)域短期內(nèi)面臨一定程度壓力。預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)全市整體空置率將有顯著上升。根據(jù)仲量聯(lián)行在多個(gè)成熟市場的經(jīng)驗(yàn)表明：未來市場不同品質(zhì)物業(yè)的表現(xiàn)差異將會拉大，位于成熟商務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的寫字樓，其租售表現(xiàn)將進(jìn)一步高出市場平均水平。”

零售地產(chǎn)

零售消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，高端品牌看好市場前景。成都市零售消費(fèi)繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁態(tài)勢。2011年全市社會零售消費(fèi)品銷售總額達(dá)2,861億人民幣，同比增長18.4%。各零售商業(yè)績亦見大幅提升：據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，2012年元旦期間成都市1,500家零售賣場及門店共實(shí)現(xiàn)零售總額41.6億元，同比增長66.4%。春節(jié)期間，王府井百貨、伊藤洋華堂、紅旗連鎖等15家店實(shí)現(xiàn)銷售額6.15億元，同比增長24.1%。日益繁榮的市場不斷增強(qiáng)零售商家的入駐信心，本季度高端品牌租賃表現(xiàn)繼續(xù)活躍：女鞋品牌Sheme及皮具品牌Loewe季內(nèi)在仁恒置地廣場正式開業(yè)，租賃面積約1,000平方米的奢侈腕表品牌店新宇三寶于2月在航天科技大廈試營業(yè)，入駐王府井購物中心的男裝品牌Corneliani在蓉首店也于本季度開業(yè)。

平均租金持續(xù)上漲，核心商圈漲幅領(lǐng)先：受強(qiáng)勁租賃需求的推動(dòng)，本季度成都市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金進(jìn)一步上漲至399元每平方米每月，同比上升3.6%。核心商圈物業(yè)整體租金漲幅超出非核心商圈，環(huán)比增長8.1%至651元每平方米每月。商場業(yè)主的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及周邊商業(yè)氛圍成熟度成為影響資產(chǎn)表現(xiàn)的顯著因素：位于傳統(tǒng)核心商圈的仁恒置地廣場首層平均租金錄得50%的同比增幅。位于新興商圈但零售運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富且周邊商業(yè)成熟度日益提升的凱丹廣場亦有突出表現(xiàn)，首層租金環(huán)比上升16.7%。

招商及零售物業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)將成為制勝關(guān)鍵：預(yù)計(jì)分別于二、三季度入市的萬象城及來福士廣場兩個(gè)購物中心將成為2012年市場關(guān)注的焦點(diǎn)。出于市場策略考慮，成都部分零售項(xiàng)目推遲入市或放緩開工建設(shè)速度，令零售物業(yè)市場供應(yīng)高峰略微推遲至2013年底至2014年初。仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部總監(jiān)喬裕生表示：“未來市場顯著的供應(yīng)量對零售物業(yè)運(yùn)營商的經(jīng)驗(yàn)要求明顯提高，本季度非核心商圈開始出現(xiàn)個(gè)別因?yàn)槿狈φ猩碳傲闶畚飿I(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)而導(dǎo)致的退租及出租情況不理想的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)隨著市場供應(yīng)量的逐步放大，位于不同成熟度商圈的物業(yè)表現(xiàn)差異也將進(jìn)一步拉大。”

住宅

調(diào)控政策未見松動(dòng)，市場供需繼續(xù)平淡：市場低迷，加之受元旦、春節(jié)傳統(tǒng)銷售淡季的影響，開發(fā)商推盤速度明顯放緩。一季度全市普通住宅累計(jì)新增預(yù)售面積97.1萬平方米，環(huán)比大幅下跌62.8%，同比下降24.4%。由于政府仍未表現(xiàn)任何房地產(chǎn)調(diào)控的松動(dòng)信號，成都住宅市場本季度成交表現(xiàn)亦相對平淡。第一季度全市主城區(qū)累計(jì)成交普通住宅165萬平方米，環(huán)比下降1.8%，同比下跌30.7%。政府對剛需及投資、投機(jī)性需求的差異化政策及年初相對充裕的信貸額度令近期市場重點(diǎn)轉(zhuǎn)向剛需人群：成都多家商業(yè)銀行開始回調(diào)首套房貸利率，部分國內(nèi)知名開發(fā)商亦借機(jī)推出針對剛需的特色置業(yè)計(jì)劃及價(jià)格折扣，積壓已久的市場剛需得到一定程度的釋放。全市中心城區(qū)普通住宅銷售面積呈逐月回升態(tài)勢，其中3月銷售面積為85萬平方米，約為1月成交量的3倍。 高端住宅本季度售出1,688套，環(huán)比增長4.0%，但同比仍大幅下降32.4%。

以價(jià)換量成為市場主導(dǎo)策略，高端住宅均價(jià)走跌：高端住宅市場本季度無全新項(xiàng)目入市，僅有6個(gè)在售住宅樓盤總計(jì)1,306套單位投入市場，環(huán)比大幅下降67.7%。盡管受預(yù)售項(xiàng)目顯著減少影響，市場存量自2011年以來首次錄得下降，但全季銷售率僅10.0%，市場銷售壓力依然較大。在資金鏈持續(xù)受壓的情況下，絕大多數(shù)開發(fā)商加大價(jià)格優(yōu)惠幅度，令本季度高端住宅市場價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢：截至季末，全市高端住宅平均售價(jià)降至每平方米12,779元，環(huán)比及同比分別下降2.9%及1.4%，自2010年四季度以來首次跌破13,000元每平方米。由于近期未見住宅集中落成交付使用，加之成都良好的經(jīng)濟(jì)面令高端市場租賃需求繼續(xù)保持相對穩(wěn)定，一季度全市高端住宅月平均有效租金為每平方米49.8元，環(huán)比微跌2.6%。

高端住宅市場前景長期向好：成都市傳統(tǒng)的春季房產(chǎn)交易會將于二季度舉行。預(yù)計(jì)開發(fā)商將借勢加大推盤及優(yōu)惠力度，令市場在短期內(nèi)出現(xiàn)供銷兩旺局面。仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略咨詢及研究部總監(jiān)謝凌表示，“隨著2012年初成都全面啟動(dòng)北改工程，位于市區(qū)改造范圍內(nèi)的成華、金牛兩區(qū)的普通住宅銷售及高端住宅開發(fā)或?qū)⒊晌磥硪欢〞r(shí)期內(nèi)的市場熱點(diǎn)。此外，計(jì)劃于9月開通試運(yùn)行的成都地鐵2號線也將使地鐵沿線物業(yè)成為市場關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)。”