庫存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調(diào)控政策也出現(xiàn)了新的變化。3月初，中央提出“分類調(diào)控”大思路；之后，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市，“限購松綁”成為熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向?qū)捤桑?月上旬，央行宣布定向降準，業(yè)內(nèi)預期或波及房地產(chǎn)……

隨著樓市下半場哨聲的吹響，樓市未來的走勢也備受關(guān)注。雖有專家預測，如果經(jīng)濟層面繼續(xù)下滑，下半年中央在微刺激方面調(diào)控力度將會加大，是否真如此呢？在此，我們不妨就大膽地猜測一下，2014樓市下半場會有什么變化，開發(fā)商、購房者都會怎樣應對呢？

地方成為調(diào)控話語者？

業(yè)內(nèi)觀點：地方精準調(diào)控將成主調(diào)

總結(jié)2014上半年，可以看到大調(diào)控政策不見，地方樓市政策微調(diào)卻不斷，據(jù)不完全統(tǒng)計，包括安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等在內(nèi)的至少16個城市采取多種方式或直接放松限購條件。

值得注意的是，相比以往，此次地方微調(diào)限購中央?yún)s在一定程度上給予了默許。事實上，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控歷程，像2014年上半年這樣的中央調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”、地方政策調(diào)整活躍的情形還是首次，對此，業(yè)內(nèi)人士多表示，隨著天津、福州邁出精準調(diào)控的第一步，未來或有更多的城市將通過對政策的微調(diào)來緩解經(jīng)濟下行的壓力。以此推測，以地方政府為主的精準調(diào)控將在下半年成為樓市調(diào)控主旋律。

限購全線放松？

業(yè)內(nèi)觀點：限購松綁城市或增加

二三四線城市成主角

繼住建部默許二、三線城市調(diào)整限購政策之后，出現(xiàn)了許多“取消限購”的烏龍事件，包括昆明、青島等地在內(nèi)的取消限購的傳聞一經(jīng)發(fā)出即遭辟謠。雖然“取消限購”并未真正實現(xiàn)，但多地政府也表示“未來會有所調(diào)整”，這表明各地通過調(diào)整限購政策“救市”之心已經(jīng)蠢蠢欲動。

“從當前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年回歸市場化及樓市‘雙向調(diào)控’的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說道。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，此類城市的松綁之舉，不僅救市作用十分有限，有的會加劇住房銷售及價格的下跌。

信貸放松，首套房8.5折利率重現(xiàn)市場？

業(yè)內(nèi)觀點：可望不可即

據(jù)融360發(fā)布的《中國房貸市場6月份分析報告》中看到，全國23個熱點城市6月首套房房貸利率較5月開始松動，表現(xiàn)在折扣利率增加、放款速度明顯加速。但據(jù)記者了解，目前全國僅有極少數(shù)城市存在利率優(yōu)惠，其中北京、上海2城重現(xiàn)8.5折利率，但其對客戶資質(zhì)的要求非常高，而廣州、杭州2城有9折利率優(yōu)惠，其余城市的房貸利率最低為基準或者更高。

回看昆明，目前對于首套房住房貸款大多數(shù)銀行執(zhí)行基準利率，少數(shù)銀行對首套房貸款利率還將上浮5%左右。業(yè)內(nèi)人士馬先生坦言，銀行貸款額度現(xiàn)在是“香餑餑”，房貸的利率顯得不太有吸引力，故下調(diào)房貸利率的可能性不大，即便有銀行推出利率打折，其對貸款人的審批也十分嚴格，可以說是可望不可即。