一線城市房?jī)r(jià)恐面臨大調(diào)整

日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》。報(bào)告指出，2014年上半年，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。值得一提的是，一直被認(rèn)為只升不降、最安全的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，上半年銷(xiāo)售面積跌幅卻最為明顯。

在一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，由于一線城市樓市對(duì)于人口吸附的能力很強(qiáng)、潛在的需求源源不斷，而土地資源又比較緊張，供不應(yīng)求的事實(shí)擺在那里，樓市即便在2014年出現(xiàn)調(diào)整，也至少能夠保證5%至10%的量?jī)r(jià)增幅。但是，一線城市樓市在今年上半年的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡，成交量領(lǐng)跌全國(guó)，交出的成績(jī)單與預(yù)期差別太大，就連房?jī)r(jià)同比也出現(xiàn)了下跌。筆者認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)即將面臨大調(diào)整的前夜。

首先，一線城市樓市之所以容易出現(xiàn)大漲大跌，根源在于一線城市是人力、資金和資源密集的地方，各種需求對(duì)于樓市能夠形成支撐，投資炒作也比較旺盛，各路資金對(duì)于盈利機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向比較敏感，容易出現(xiàn)需求一窩蜂擁入和短期內(nèi)迅速退出的極端情況。當(dāng)投機(jī)者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不在時(shí)，就會(huì)毫無(wú)顧忌地拋售房?jī)r(jià)，造成一線城市房?jī)r(jià)下跌速度由緩慢至快速。

再次，像北京、上海這些一線城市多年累積形成了較高的房?jī)r(jià)(動(dòng)輒3萬(wàn)/平米以上)，這使得大量剛性需求的購(gòu)房能力被嚴(yán)重壓縮。也就是說(shuō)，盡管央行放寬了對(duì)一線城市首套房貸利率，但是當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)，自住型需求者面對(duì)高房?jī)r(jià)根本沒(méi)有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，還不斷有買(mǎi)盤(pán)接籌，但是房?jī)r(jià)一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群體所能承受的區(qū)域內(nèi)了。

此外，像北京、上海等一線城市的20%至30%的家庭，往往擁有多套住宅，房?jī)r(jià)在這些年的上漲過(guò)程中，早已消化掉了很多潛在的購(gòu)房需求。所以在限購(gòu)令沒(méi)有放開(kāi)的情況下，本地居民購(gòu)房的意愿已經(jīng)趨于飽和。

其三，一線城市樓市量?jī)r(jià)齊跌的另一個(gè)重要原因是，主城區(qū)能夠開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相當(dāng)稀缺，而供應(yīng)集中的地方往往是遠(yuǎn)離城區(qū)的地方，這些地方由于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，生活和工作成本居高不下，所以也難以吸引購(gòu)房群體。一方面地段偏遠(yuǎn)，交通不便，另一方面這些地方的房?jī)r(jià)水平，即使在開(kāi)發(fā)商打折的情況下，也處歷史高位。所以一線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)也就并不奇怪了。

最后，個(gè)人信貸成本的上升，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的增強(qiáng)，也使購(gòu)房者目前處于觀望狀態(tài)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，目前在房地產(chǎn)調(diào)整期內(nèi)，收緊此類(lèi)房貸，控制風(fēng)險(xiǎn)乃當(dāng)務(wù)之急。所以個(gè)人房貸已從過(guò)去的香餑餑變成了雞肋，現(xiàn)在很多銀行對(duì)按基準(zhǔn)利率發(fā)放房貸的客戶設(shè)置了很高的門(mén)檻，而一般想貸款購(gòu)房者的貸款成本要遠(yuǎn)比過(guò)去高得多。所以很多一線城市的購(gòu)房者在房?jī)r(jià)調(diào)整過(guò)程中，是不會(huì)輕易出手購(gòu)房的�？梢哉J(rèn)定，一線城市的已經(jīng)步入大調(diào)整周期，這個(gè)下跌是先由慢跌逐步向快跌演變。

一線城市的房?jī)r(jià)向來(lái)被人們稱(chēng)之為堅(jiān)不可摧，就是一旦房?jī)r(jià)漲上去了，就不會(huì)再回來(lái)了。但事實(shí)上，天下沒(méi)有只漲不跌的商品，房地產(chǎn)也是如此。鑒于一線城市前期均漲幅巨大，而推高這些城市房?jī)r(jià)的主要是由投資投機(jī)資本構(gòu)成，所以當(dāng)這些資本不再活躍甚至轍離時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)大跌，而高房?jī)r(jià)又使當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力受到壓制，如果此時(shí)銀行再實(shí)行房貸去杠桿，那么支撐一線城市的基石已經(jīng)坍塌，北上廣深的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大調(diào)整也在所難免。