當(dāng)解除限購也只能曇花一現(xiàn)時，當(dāng)北京的房價也扛不住時，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯然已是很明了。5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進(jìn)行了測算。

當(dāng)解除限購也只能曇花一現(xiàn)時，當(dāng)北京的房價也扛不住時，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯然已是很明了。

房價會跌多少呢？這很難說，但也可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。

第一步：地產(chǎn)商的容忍度

房價會跌多少，其實第一步應(yīng)該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當(dāng)大的主動權(quán)。第一財經(jīng)日報《財商》發(fā)現(xiàn)，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報泄露了地產(chǎn)商的容忍度。

5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進(jìn)行了測算。

中天城投假設(shè)一項目最終銷售均價在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時，測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利；當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。

類似的還有萊茵置業(yè)，該公司對旗下的楓郡項目進(jìn)行了可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預(yù)測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。測算結(jié)果顯示，當(dāng)項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現(xiàn)盈利，當(dāng)項目銷售均價下降23.22%時，項目將達(dá)到盈虧平衡。

也就是說，一般地產(chǎn)商的降價容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。

但需要說明的是，項目效益測算是動態(tài)的，是預(yù)計售價變動對利潤的影響，涉及兩個方面：成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項目來說，各個成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設(shè)計等方面影響，也會存在差異。

當(dāng)然，不同的地產(chǎn)商市場策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于樓盤毛利率的測算和實際統(tǒng)計報告，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。

所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價容忍各有差異。

根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究報告，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價三成還是能勉強(qiáng)挺過去的。

此外，根據(jù)巴克萊銀行的研究報告，國內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤率在14%左右。