當(dāng)解除限購(gòu)也只能曇花一現(xiàn)時(shí)，當(dāng)北京的房?jī)r(jià)也扛不住時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯然已是很明了。5月下旬，上市公司中天城投在再融資說(shuō)明公告中，對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益進(jìn)行了測(cè)算。

當(dāng)解除限購(gòu)也只能曇花一現(xiàn)時(shí)，當(dāng)北京的房?jī)r(jià)也扛不住時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯然已是很明了。

房?jī)r(jià)會(huì)跌多少呢？這很難說(shuō)，但也可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。

第一步：地產(chǎn)商的容忍度

房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，其實(shí)第一步應(yīng)該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當(dāng)大的主動(dòng)權(quán)。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》發(fā)現(xiàn)，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報(bào)泄露了地產(chǎn)商的容忍度。

5月下旬，上市公司中天城投在再融資說(shuō)明公告中，對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益進(jìn)行了測(cè)算。

中天城投假設(shè)一項(xiàng)目最終銷(xiāo)售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí)，測(cè)算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

類(lèi)似的還有萊茵置業(yè)，該公司對(duì)旗下的楓郡項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究報(bào)告，其項(xiàng)目類(lèi)型主要為住宅，預(yù)測(cè)的住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為10314元/平方米。測(cè)算結(jié)果顯示，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

也就是說(shuō)，一般地產(chǎn)商的降價(jià)容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。

但需要說(shuō)明的是，項(xiàng)目效益測(cè)算是動(dòng)態(tài)的，是預(yù)計(jì)售價(jià)變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響，涉及兩個(gè)方面：成本和售價(jià)。從成本來(lái)講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，各個(gè)成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項(xiàng)目之間的價(jià)格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響，也會(huì)存在差異。

當(dāng)然，不同的地產(chǎn)商市場(chǎng)策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于樓盤(pán)毛利率的測(cè)算和實(shí)際統(tǒng)計(jì)報(bào)告，有些樓盤(pán)毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣(mài)白菜還要低得多。

所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價(jià)容忍各有差異。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究報(bào)告，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說(shuō)，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價(jià)三成還是能勉強(qiáng)挺過(guò)去的。

此外，根據(jù)巴克萊銀行的研究報(bào)告，國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤(rùn)率在14%左右。