2014年的房產(chǎn)市場(chǎng)，再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。一些地方樓市庫存量高而成交卻低迷，不少城市陸續(xù)放開或變相放開了限購(gòu)政策，而原來一直堅(jiān)挺的一線城市房?jī)r(jià)，增幅普遍下降，甚至部分樓盤的絕對(duì)價(jià)格也出現(xiàn)下降。在這個(gè)背景下，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"是否出現(xiàn)的爭(zhēng)論再度熱了起來。一時(shí)間，"崩盤"說，"觀望"說，各種說法紛至沓來。新華社最近連續(xù)刊文，五評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變局。新華社上一次"五評(píng)房地產(chǎn)"是在2010年，不久，以限購(gòu)為核心的"新國(guó)十條"出臺(tái)。 那么，普通市民是如何看待這撲朔迷離的房產(chǎn)市場(chǎng)呢？他們還有沒有繼續(xù)買房的打算？想買房的市民是為了自己居住還是投資？市民希望的房產(chǎn)市場(chǎng)是什么樣的狀態(tài)？為此，解放日?qǐng)?bào)社會(huì)調(diào)查中心聯(lián)合Survey中國(guó)在線進(jìn)行了本次"現(xiàn)在，您還打算買房嗎？"的調(diào)查。

本次調(diào)查采用在線方法，受訪者均為上海市居民，并對(duì)受訪者進(jìn)行甄選，選擇有買房意愿的受訪者。樣本的性別比例為1:1；年齡為，20歲－－35歲為30％，36歲－－45歲為30％，46歲－－60歲為30％，60歲以上為10％。樣本的家庭收入分為5000元及以下，5001元－－10000元，10001元－－20000元，20000元以上等層次。有效樣本為1000份。

改善是買房的首要因素

多年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受到社會(huì)各界的關(guān)注，但是，無論有多少立場(chǎng)、觀點(diǎn)各異的說法，樓市基本是高高昂起向上的"牛頭"。到了2014年，當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)這根敏感神經(jīng)再度被撥動(dòng)的時(shí)候，"市場(chǎng)拐點(diǎn)"、"限購(gòu)取消"實(shí)實(shí)在在出現(xiàn)了，市場(chǎng)的觀望氣氛濃厚起來。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布2014年1－6月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示如下:2014年1－6月份，全國(guó)商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0％。其中，住宅銷售面積下降7.8％，辦公樓銷售面積下降2.8％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.7％。商品房銷售額31133億元，下降6.7％。其中，住宅銷售額下降9.2％，辦公樓銷售額下降12.1％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)9.8％。6月末，商品房待售面積54428萬平方米，比5月末增加1026萬平方米。其中，住宅待售面積增加634萬平方米，辦公樓待售面積增加58萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加212萬平方米。

半年的數(shù)據(jù)可能還不能確認(rèn)房產(chǎn)市場(chǎng)的走向，但是，漲幅收窄已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在這樣的背景下，有買房意向的市民會(huì)不會(huì)考慮在近期買房呢？調(diào)查顯示，在有買房意向的受訪者中有近6成受訪者表示，會(huì)考慮近期買房；超過4成的受訪者則表示，還要觀察一下，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

本次調(diào)查首先對(duì)1000位受訪者目前擁有住房的情況進(jìn)行調(diào)查。有62.3％的受訪者表示，自己擁有一套住房；有25.8％的受訪者表示自己家庭擁有2套以上的住房，其中，月收入超過2萬元的受訪者家庭擁有2套以上住房的為41％，擁有5套房的受訪者60歲以上占比最多；有11.9％的受訪者表示，目前還不擁有產(chǎn)權(quán)住房。

在房產(chǎn)市場(chǎng)走向不明確的前提下，受訪者基于什么樣的考慮還要買房呢？

調(diào)查顯示:位列第一的是改善住房；其次是新婚買房；第三是依然把住房作為投資的項(xiàng)目，希望有所升值；第四是原租房現(xiàn)工作收入穩(wěn)定者；第五是把房產(chǎn)作為避險(xiǎn)保值的選擇，家庭多余的資金用于購(gòu)房。

有改善住房意向的受訪者集中在36歲－45歲年齡段，占比為53.7％，超過平均數(shù)8個(gè)百分點(diǎn)。受訪者陳先生表示:"10年前，由于經(jīng)濟(jì)條件所限，在2室1廳的住房?jī)?nèi)結(jié)婚生子。現(xiàn)在，孩子也逐漸大了，通過夫妻的努力，經(jīng)濟(jì)條件也許可了，有條件改善自己的居住狀況了。希望能找到自己滿意的房子。"

房?jī)r(jià)溫和下降最為理想

調(diào)查顯示，大多數(shù)上海市民家庭只有1套房，需要在可支配收入增加的前提下，期望改善自己的居住狀況，房?jī)r(jià)無疑是他們最關(guān)心的。本次調(diào)查在回答"您認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些不合理現(xiàn)象"這一問題時(shí)，有71.6％的受訪者認(rèn)為是房?jī)r(jià)太高，位列第一；有57.2％的受訪者認(rèn)為房產(chǎn)發(fā)展不均衡，一部分城市供給緊張，一部分城市供給泛濫，位列第二；有50.3％的受訪者認(rèn)為，部分開發(fā)商只管造房子，配套的交通、教育、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施不完善；有49.5％的受訪者認(rèn)為，住房的居住功能弱化，投資投機(jī)的功能人為擴(kuò)大等。顯然，普通市民最敏感的就是房?jī)r(jià)。

那么，受訪者希望房?jī)r(jià)有一個(gè)什么樣的表現(xiàn)呢？有46.7％的受訪者認(rèn)為，房?jī)r(jià)能夠有所下降；有26.3％的受訪者認(rèn)為，房?jī)r(jià)能夠大幅下降，而年齡在60歲以上的受訪者選擇此項(xiàng)的只有15％，顯然，這個(gè)年齡段的受訪者買房比例也最少。選擇保持現(xiàn)狀和溫和上漲的受訪者各占1成，希望大幅上漲的約在1％。

有意思的是，盡管大多數(shù)受訪者希望房?jī)r(jià)有所下降，但是，在回答"未來5年，您認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)是什么樣的趨勢(shì)"這個(gè)問題時(shí)，溫和上漲位列第一，有56.0％的受訪者選擇；其次是認(rèn)為基本持平，有19.3％的受訪者選擇；認(rèn)為下降的不足15％。

顯然，受訪者對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)價(jià)是謹(jǐn)慎的。

房?jī)r(jià)升降處于輿論風(fēng)口浪尖

按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，樓市起伏、房?jī)r(jià)升降是很正常的現(xiàn)象。但是，房產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)變化，總會(huì)引來各方的關(guān)注，或者說，房?jī)r(jià)始終處于輿論的風(fēng)口浪尖上。究其原因，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承載了太多超出經(jīng)濟(jì)學(xué)上的涵義，而房?jī)r(jià)則是這些因素的集中體現(xiàn)。

在回答"房?jī)r(jià)大幅上漲的因素"這一問題時(shí)，受訪者認(rèn)為，位列第一的是樓市投機(jī)炒作嚴(yán)重，推高房?jī)r(jià)；其次是城市化進(jìn)程不可阻擋，剛性需求旺盛；第三是"土地財(cái)政"導(dǎo)致調(diào)控困難。另外，土地供應(yīng)不足，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致購(gòu)房"恐慌"，保障房"應(yīng)保未保"等也是房?jī)r(jià)走高的重要因素。(見表3)

那么，當(dāng)下的樓市價(jià)格增幅收窄，存量增加，以致取消限購(gòu)的城市不斷增加，反映什么樣的趨勢(shì)？受訪者認(rèn)為的導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲的因素會(huì)不會(huì)有所改變呢？

有關(guān)專家指出:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變化是多方面的，就供給層面而言，正逐步進(jìn)入新房供給與二手房供給彼此銜接轉(zhuǎn)換的階段；就需求層面而言，正逐步進(jìn)入投資性需求明顯退場(chǎng)與改善性需求緩慢進(jìn)場(chǎng)的交替階段；就房?jī)r(jià)走勢(shì)層面而言，正逐步進(jìn)入單邊上漲和雙向波動(dòng)、政府不再對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接控制的切換階段。

從更宏觀的角度看，市場(chǎng)面臨三個(gè)真正的拐點(diǎn)。一是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中以房地產(chǎn)為導(dǎo)向的模式必須向以民生為本的模式轉(zhuǎn)變；二是宏觀調(diào)控從使用限購(gòu)等行政手段加速過渡到市場(chǎng)化手段，從全國(guó)一刀切向分城區(qū)精準(zhǔn)定向調(diào)控的模式轉(zhuǎn)變；三是各方看待房地產(chǎn)的心態(tài)出現(xiàn)改變，購(gòu)房者、開發(fā)商和地方政府均需回歸理性心態(tài)。房產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R一個(gè)深刻的變局，房?jī)r(jià)或許只是這個(gè)變局其中的一個(gè)因素。市民購(gòu)房，需要更多的理性思考。