指望不上的剛需

“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對當(dāng)前房地產(chǎn)市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。

但經(jīng)過快速擴張的“黃金時代”，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。

張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由于房價基數(shù)較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯，不僅成交量難以回升，房價也停滯不前。

近期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場成交來看，其對需求入市的拉動并不明顯。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。

張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放松對市場心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場復(fù)蘇所持續(xù)的時間也依賴后繼信貸的支持。他強調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實質(zhì)性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產(chǎn)市場難以真正復(fù)蘇。

專家認(rèn)為，盡管從長遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續(xù)29個月保持上漲。近兩年以來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計范疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求，市場的真實庫存有可能更加龐大。

分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產(chǎn)市場的回暖速度勢必有限，低速運行將成常態(tài)。

湖北首套房貸款利率可打7折

9月15日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺《關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出首套房貸貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。各商業(yè)銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，對已簽訂貸款協(xié)議的個人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個月內(nèi)予以放款。

《意見》還指出，武漢市要根據(jù)市場變化適時調(diào)整放開住房限購等政策，庫存消化超過24個月的市、縣，要及時修訂住房用地供應(yīng)計劃，調(diào)減商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。對使用公積金貸款首次購買普通商品住房的職工，適當(dāng)提高貸款額度、放寬貸款期限。在本省范圍內(nèi)異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

湖北上半年房地產(chǎn)市場明顯降溫。湖北統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全省商品房銷售面積完成2212.7萬平米，增長11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個百分點。其中住宅銷售面積1997.9萬平米，增長10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個百分點。同時全省待售商品房面積達到2445.5萬平米，增長22.1%。

信貸政策走向成樓市關(guān)鍵

專家認(rèn)為，前期一些地方放松限購政策對房地產(chǎn)市場去庫存作用有限。在目前政策環(huán)境下，本輪市場調(diào)整將延續(xù)到2015年。信貸政策對房地產(chǎn)市場影響明顯，未來更多地方或在公積金購房等方面進行微調(diào)。