信貸政策可能松動(dòng)

據(jù)媒體報(bào)道，住建部相關(guān)人士近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。未來(lái)不會(huì)出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的帶有行政干預(yù)色彩的政策，而是會(huì)出臺(tái)具有長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)政策，可能會(huì)涉及土地、金融、財(cái)政、稅收方面。

作為房地產(chǎn)調(diào)控的牽頭部門，住建部已經(jīng)逐步將房地產(chǎn)調(diào)控思路的階段性重點(diǎn)置于“供需關(guān)系調(diào)整”方面，而不再將房?jī)r(jià)本身作為房地產(chǎn)調(diào)控的直接指標(biāo)。從2010年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控，思路已經(jīng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何，關(guān)鍵在于信貸政策，而信貸政策與整個(gè)貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相連。分析人士認(rèn)為，本輪市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)到2015年。市場(chǎng)將因?yàn)闃鞘薪禍�，�?dǎo)致各地微調(diào)救市的政策頻繁出現(xiàn)。

限購(gòu)松綁作用有限

近日，西安、沈陽(yáng)等地先后宣布取消住房限購(gòu)政策。其中，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將主要以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主。此次宣布取消住房限購(gòu)政策后，沈陽(yáng)市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，沈陽(yáng)市取消住房限購(gòu)政策的同時(shí)，沒(méi)有提出給予購(gòu)房者相應(yīng)財(cái)稅補(bǔ)貼。取消限購(gòu)也并非是救市，是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸一個(gè)健康的軌道，要充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用。

分析人士認(rèn)為，總體而言，限購(gòu)松綁可分為三類：一是，全面取消限購(gòu)政策如杭州、蘭州等；二是，局部放松以及通過(guò)信貸政策微刺激；三是未作任何松動(dòng)，如北上廣深四個(gè)一線城市以及珠海、三亞、南京等城市。整體來(lái)看，限購(gòu)松綁僅在少數(shù)城市起到激發(fā)需求、帶動(dòng)成交的作用，多數(shù)城市的市場(chǎng)未有明顯波動(dòng)。

放松限購(gòu)的作用有限，部分地方政府開(kāi)始配套出臺(tái)新的財(cái)政金融措施。12日，無(wú)錫市住房公積金管理中心對(duì)外發(fā)文稱，借款人本人正常繳存住房公積金的，最高貸款額度為30萬(wàn)元；借款人及配偶正常繳納住房公積金的，可享受60萬(wàn)元的最高貸款額度，辦理二套房公積金貸款條件放寬。分析人士指出，無(wú)錫自取消限購(gòu)之后，8月份樓市出現(xiàn)了一定程度上漲，但在限貸還未放松的情況之下，這種刺激效果只會(huì)是短暫的。

地產(chǎn)股后市分化難免

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但當(dāng)前A股房地產(chǎn)板塊并未受到基本面拖累，反而賺錢效應(yīng)高漲。分析人士指出，在政策面和資金面預(yù)期向好的背景下，地產(chǎn)板塊自8月底短暫歇腳過(guò)后重新進(jìn)入上漲通道。然而，銷售回暖上才能真正支撐股價(jià)趨勢(shì)性上行。由于諸多不確定因素仍困擾著房地產(chǎn)行業(yè)，因此房地產(chǎn)板塊下半年能否延續(xù)升勢(shì)存在較大不確定性。

個(gè)股普遍走強(qiáng)

自7月底起，受房地產(chǎn)股、金融股的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，大盤展開(kāi)了一輪氣勢(shì)如虹的上漲行情，不過(guò)在隨后的股指休整中，地產(chǎn)股同步出現(xiàn)小幅回調(diào)。進(jìn)入9月份，隨著滬綜指第二輪逼空行情的啟動(dòng)，地產(chǎn)股再次跟隨上漲，和大盤“亦步亦趨”步調(diào)一致，不過(guò)環(huán)比漲幅有所收窄。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近5個(gè)交易日以來(lái)，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅達(dá)到0.63%，雖然僅位居28個(gè)一級(jí)行業(yè)中的25位，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)基本面不佳，地產(chǎn)股的表現(xiàn)有些出人意料。從個(gè)股來(lái)看，141只正常交易的成分股中，近5個(gè)交易日，上漲的股票達(dá)到112只，其中漲幅超過(guò)10%的個(gè)股更多達(dá)12只；世紀(jì)星源、綿世股份累計(jì)上漲則分別為26.22%和20.65%。而下跌的股票中，跌幅超過(guò)5%的僅有萬(wàn)科A。從成交來(lái)看，絕大多數(shù)個(gè)股量?jī)r(jià)配合良好。這表明當(dāng)下做多地產(chǎn)股的市場(chǎng)力量仍不容小覷。

分化在所難免

截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公布了2014年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年?duì)I收合計(jì)2917億元，同比增長(zhǎng)6.8%；凈利潤(rùn)合計(jì)367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬(wàn)金”四大地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，除保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)12.19%，其余三家房企凈利潤(rùn)悉數(shù)下滑。

隨著“金九銀十”的到來(lái)，樓市促銷的戰(zhàn)斗號(hào)角已經(jīng)吹響。截至目前，除北上廣深等少數(shù)城市暫未放開(kāi)限購(gòu)?fù)�，多�?shù)城市已經(jīng)放松或取消了限購(gòu)政策，有些地方政府還強(qiáng)化了刺激措施。華泰證券認(rèn)為，如果“金九銀十”地產(chǎn)銷售如期回暖，則宏觀經(jīng)濟(jì)并無(wú)大礙，地產(chǎn)股會(huì)在基本面復(fù)蘇的推動(dòng)下繼續(xù)上揚(yáng)，但如果開(kāi)發(fā)商輸?shù)袅诉@場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”，則拿地積極性勢(shì)必進(jìn)一步下降，地產(chǎn)投資也會(huì)不斷下滑。

華融證券認(rèn)為，房地產(chǎn)成交的恢復(fù)一方面依靠需求的累計(jì)，另一方面依靠政策的刺激。短期來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期并未改變，房地產(chǎn)板塊整體會(huì)弱勢(shì)下行。但在行業(yè)調(diào)整階段，具有規(guī)模、資金及管理優(yōu)勢(shì)的房企將跑贏大勢(shì)，獲取更大市場(chǎng)份額。