自住房沖擊以及政策傾向等多重因素的影響，剛性需求受到抑制，而改善型需求則加速入市。在新政的持續(xù)作用下，上周(10.13-10.19)，無論是新房市場還是二手房市場，改善型產(chǎn)品的供需雙方均出現(xiàn)了激增的態(tài)勢。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，目前而言，政策撬動(dòng)的需求仍然有限，未來上升空間還需進(jìn)一步觀察。值得關(guān)注的是，在改善型需求和供應(yīng)雙雙增加的情況下，改善型產(chǎn)品的成交量增長明顯，樓市的成交格局在逐漸改變，未來，改善型所占比例有望進(jìn)一步提升。

□二手房

個(gè)別區(qū)域換房比例高達(dá)七成

近期的二手房市場中最為活躍的莫過于換房的置業(yè)群體，作為房貸新政策真正的受益者，大多改善型購房者為能享受到將“二套”變“首套”優(yōu)惠，紛紛將手中房源掛牌出售，以“賣一”來“買一”，實(shí)現(xiàn)置換流程。鏈家地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，個(gè)別區(qū)域成交的客戶中換房客戶甚至能達(dá)到70%左右的占比。

改善型需求積極入市

根據(jù)最新的政策，對于名下?lián)碛?套房的購房人來說，只要提前還清房屋貸款，再買二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。該政策直接刺激了改善型需求的釋放，房產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷投資擔(dān)保公司的分析師指出，受這一利好消息影響，目前北京地區(qū)有約30%的改善置業(yè)人群打算申請?zhí)崆斑�貸，以便享受到首套房的優(yōu)惠政策，減輕購房時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力。

劉先生(化名)最近就打算把自己名下一套房子的貸款還清，他于2009年購買了一套大三居，當(dāng)時(shí)貸款200萬，享受的是七折的房貸利率。最近央行又出了新政，所以劉先生打算把手頭這套房的貸款提前還完，再抓緊時(shí)間買套新房，以便能享受到首套房的優(yōu)惠。

事實(shí)上，近期與劉先生有相同想法的購房人并不在少數(shù)。偉嘉安捷的分析師表示，自從央行新政出臺(tái)以后，由于現(xiàn)在銀行首套房認(rèn)定方式執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，名下?lián)碛?套住房并結(jié)清貸款，再買房即可算作首套，因此近期購房人打算提前還貸的情況明顯增多。

鏈家地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，改善型正在積極入市。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，10月第三周北京市二手住宅共成交1665套，與上周相比增加58%，與9月第三周相比減少16.1%。由于網(wǎng)簽的滯后效應(yīng)，本周網(wǎng)簽量依然處于較低水平，但從鏈家內(nèi)部成交數(shù)據(jù)看，成交量在上周的基礎(chǔ)上增長50%左右。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對市場的帶動(dòng)作用。但對于剛需來說，政策上并未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場預(yù)期的影響。

掛牌出售房源環(huán)比增八成

另據(jù)某機(jī)構(gòu)二手房統(tǒng)計(jì)，上周新發(fā)布房源比網(wǎng)簽二手房房源量多116套，且不論是環(huán)比上周還是與9月同期相比，增幅高達(dá)80%和3.5%。

“雖然改善型需求的入市一定程度拉動(dòng)了成交，但因改善客大量出售手中房源，使得目前市場上優(yōu)質(zhì)二手房大量涌現(xiàn)，且多為小戶型房源，在房源充足的情況下，預(yù)計(jì)二手房房價(jià)短期內(nèi)難大漲。”樂居二手房分析師韋雨舟說。

對于目前市場上剛需購房者的觀望，韋雨舟認(rèn)為，綜合來看，年內(nèi)信貸政策不會(huì)大幅度變化，因此有購房意愿的客戶持續(xù)觀望等待的意義不大。但是，新政雖沒有帶來大幅度的利率優(yōu)惠，卻使得二手房市場上涌入大量優(yōu)質(zhì)房源，業(yè)主扛價(jià)惜售情緒也有所減輕。受供求關(guān)系比不平衡的影響，二手房價(jià)格短期內(nèi)不會(huì)大幅走高，而這時(shí)候相同的價(jià)格下有多套房源以供挑選，因此為入市購房的好時(shí)機(jī)。觀望了許久的購房者應(yīng)該冷靜下來理性對待樓市的起伏，因?yàn)闃鞘?ldquo;最低價(jià)”總是可望而不可及，一旦房價(jià)到達(dá)合理的心理預(yù)期，可以考慮入市改善居住環(huán)境。